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HomeMy WebLinkAboutMarch 06, 2012 - Special CouncilCOUNCIL AGENDA SPECIAL MEETING THE CORPORATION OF THE MUNICIPALITY OF BAYHAM Vienna Community Centre 26 Fulton Street, Vienna Tuesday, March 6, 2012 7:00 p.m. Page 1.CALL TO ORDER 2.DECLARATION OF PECUNIARY INTEREST AND THE GENERAL NATURE THEREOF 3.ADMINISTRATION (a)Project Ojibwa Draft Business Plan File: D06 (b)Staff Memorandum dated February 13, 2012 regarding Project Ojibwa Financial Guarantee - Impact Analysis. File: D06 (c)Comments by Dan McNeil, Rear Admiral (retired), Project Co-ordinator, Project Ojibwa. File: D06 4.PUBLIC COMMENTS 5.BY-LAWS (a)By-law 2012-025 A By-law to confirm all actions of Council. 6.ADJOURNMENT (a)Adjournment 3-68 69-75 77-82 83 Page 1 of 83 Page 2 of 83 D r a f t B u s i n e s s P l a n . ^ - - - J ^ J f ^ T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m ' s p l a n f o r d e v e l o p i n g t h e H M C S O J I B W A S U B M A R I N E M U S E U M P O R T B U R W E L L , O N T A R I O T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m 3 0 T a l b o t S t r e e t S t . T h o m a s / O n t a r i o N 5 P 1 A 3 T e l e p h o n e 5 1 9 6 7 3 7 6 4 1 E - M a i l e x d i r @ p r p i e c t o i i b w a . c a P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 o f 8 3 I . T a b l e o f C o n t e n t s I . T a b l e o f C o n t e n t s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 I I E x e c u t i v e S u m m a r y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 f I l l G e n e r a l B u s i n e s s D e s c r i p t i o n 7 I V . P r o d u c t s a n d S e r v i c e s 7 V . M a r k e t i n g P l a n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 V I . O p e r a t i o n a l P l a n 2 5 V I I . M a n a g e m e n t a n d O r g a n i z a t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 X . F i n a n c i a l P l a n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 5 X l . A p p e n d i c e s 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 o f 8 3 ^ - . u I ? H i s t o r y o f t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m J ^ ^ * . < < _ - t I n t h e s p r i n g o f 1 9 7 5 , a g r o u p o f E l g i n R e g i m e n t v e t e r a n s m e t t o d i s c u s s t h e p o s s i b i l i t y o f s e t t i n g u p a R e g i m e n t a l M u s e u m . T h e i d e a w a s r e s e a r c h e d , a n d , o v e r t h e n e x t 1 5 m o n t h s e x p a n d e d t o a m u s e u m o f m i l i t a r y h i s t o r y / w i t h a n e m p h a s i s o n E l g i n C o u n t y a n d i t s r e s i d e n t s . F u r t h e r s t u d y a n d p l a n n i n g e n s u e d , a n d i n 1 9 7 9 , t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m c a m e i n t o e x i s t e n c e a s a n o n - p r o f i t c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n . F o l l o w i n g m a n y m o r e m o n t h s o f h a r d w o r k a n d f u n d r a i s i n g , t h e M u s e u m p u r c h a s e d t h e b u i l d i n g n e x t d o o r t o t h e E l g i n C o u n t y P i o n e e r M u s e u m , a n d b u i l t a c o n n e c t i n g l i n k b e t w e e n t h e t w o s i t e s . T h e M u s e u m f i n a l l y o p e n e d i t s d o o r s t o t h e p u b l i c a t a c e r e m o n y o n S e p t e m b e r 2 5 , 1 9 8 2 . I n 1 9 9 6 , a r e p o r t w a s p r e s e n t e d t o t h e M u s e u m C o m m i t t e e o n t h e n e e d t o e x p a n d t h e M u s e u m , a n d t o m a k e t h e m u s e u m m o r e a c c e s s i b l e t h r o u g h m o v i n g a l l p u b l i c a c c e s s a r e a s t o t h e m a i n f l o o r . P l a n n i n g a n d f u n d r a i s i n g b e g a n / a n d c o n s t r u c t i o n o f t h e n e w a d d i t i o n b e g a n i n J u n e o f 1 9 9 8 . T h i s n e w a d d i t i o n a d d e d 1 , 1 0 0 s q u a r e f e e t o f e x h i b i t s p a c e o n t h e m a i n f l o o r , e f f e c t i v e l y d o u b l i n g o u r s i z e / a n d a l s o a d d e d a d d i t i o n a l s t o r a g e a n d w o r k s h o p s p a c e , i n c l u d i n g a d e d i c a t e d c o n s e r v a t i o n l a b o r a t o r y a n d w e a p o n s v a u l t / c o m p l e t e w i t h a 3 t o n b a n k v a u l t d o o r I n 2 0 0 7 , t h e E l g i n C o u n t y P i o n e e r M u s e u m r e l o c a t e d t o a n e w l o c a t i o n i n t h e C o u n t y A d m i n i s t r a t i o n B u i l d i n g , a n d t h e M u s e u m s u c c e s s f u l l y n e g o t i a t e d t h e p u r c h a s e o f t h e i r f o r m e r l o c a t i o n , a n d e f f e c t i v e l y d o u b l i n g i n s i z e a g a i n . T h i s g r o w t h w a s r e q u i r e d t o p r o p e r l y h o u s e t h e e v e r g r o w i n g c o l l e c t i o n , a s d o n o r s c o n t i n u e d t o o f f e r i n t e r e s t i n g a n d v a l u a b l e i t e m s f o r o u r c o l l e c t i o n , i n c l u d i n g a c o l l e c t i o n o f s o m e 6 0 0 U N a n d N A T O b a d g e s / d e s c r i b e d b y o n e a p p r a i s e r a s " t h e b e s t c o l l e c t i o n I h a v e s e e n o u t s i d e o f U N h e a d q u a r t e r s i n N e w Y o r k " T h e d o n o r w a s n o t a r e s i d e n t o f E l g i n C o u n t y , o r e v e n o f O n t a r i o , b u t w a s s u f f i c i e n t l y i m p r e s s e d w i t h o u r e f f o r t s t h a t h e c h o s e u s t o b e t h e a p p r o p r i a t e h o m e f o r h i s c o l l e c t i o n . F i n a n c i a l l y , t h e M u s e u m h a s a h i s t o r y o f f r u g a l i t y . S i n c e o u r i n c e p t i o n , t h e M u s e u m h a s n e v e r c a r r i e d a n y d e b t . I n 2 0 0 5 , t h e M u s e u m w a s a p p r o a c h e d b y t h e O n t a r i o M u s e u m A s s o c i a t i o n ( O M A ) t o p a r t i c i p a t e i n a r e v i e w b y a n i n d e p e n d e n t C h a r t e r e d A c c o u n t a n t o f t h e f i n a n c i a l a c u m e n a n d h i s t o r y o f a n u m b e r o f m u s e u m s , s o m e f u l l y m u n i c i p a l l y f u n d e d , s o m e p a r t i a l l y , a n d s o m e , l i k e o u r o w n , u n f u n d e d b y a n y m u n i c i p a l i t y . I n h i s f i n a l r e p o r t t o t h e D M A / h e r e p o r t e d t h a t , i n h i s o p i n i o n , t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m w a s , w i t h o u t d o u b t / t h e m o s t f i n a n c i a l l y e f f i c i e n t a n d e f f e c t i v e m u s e u m o f a n y h e h a d s t u d i e d , m a k i n g p a r t i c u l a r n o t e o f o u r g r o w t h w i t h o u t d e b t . T h i s h a s b e e n / a n d c o n t i n u e s t o b e / t h e o p e r a t i n g p h i l o s o p h y o f o u r M u s e u m - i t w i l l g r o w a n d p r o s p e r b y o u r o w n h a r d w o r k a n d e f f o r t / a n d b e a n a s s e t r a t h e r t h a n a b u r d e n t o o u r c o m m u n i t y . T h e M u s e u m B o a r d a n d m e m b e r s h i p s e e P r o j e c t O j i b w a a s a n a t u r a l p r o g r e s s i o n o f t h i s p h i l o s o p h y / t h a t t h e P r o j e c t w i l l b e a n a s s e t a n d c o n t r i b u t o r t o o u r c o m m u n i t y a n d r e g i o n , a n d c r e a t e a f i t t i n g a n d l a s t i n g t r i b u t e t o a l l w h o h a v e s e r v e d i n o u r n a v a l f o r c e s , s o r a r e l y s e e n a n d l i t t l e u n d e r s t o o d h e r e i n c e n t r a l C a n a d a . 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 o f 8 3 E x e c u t i v e S u m m a r y P r o j e c t O J I B W A , a n e f f o r t o f t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , w i l l o p e r a t e a u n i q u e t o u r i s t a t t r a c t i o n , l o c a t e d i n P o r t B u r w e l l O n t a r i o , i n t h e f o r m o f H M C S O J I B W A , a d e c o m m i s s i o n e d R o y a l C a n a d i a n N a v y S u b m a r i n e , a s a H i s t o r i c S h i p M u s e u m o p e n t o t h e p u b l i c f o r g u i d e d t o u r s . T h e m u s e u m w i l l n o t o n l y p r e s e r v e a n i m p o r t a n t p i e c e o f C a n a d a ' s m i l i t a r y h i s t o r y , b u t p r o v i d e a v i s i t o r e x p e r i e n c e w h i c h c a n n o t b e d u p l i c a t e d e l s e w h e r e i n t h e O n t a r i o t o u r i s t r e g i o n . O u r p r o j e c t w i l l b e t h e n e w e s t m a j o r t o u r i s t a t t r a c t i o n i n t h e r e g i o n a n d w i l l m a k e a s i g n i f i c a n t c o n t r i b u t i o n t o t h e e c o n o m i c v i t a l i t y o f t h e E l g i n , N o r f o l k , a n d O x f o r d c o u n t y r e g i o n , i n j e c t i n g a n e s t i m a t e d $ 1 4 m i l l i o n a n n u a l l y . T h i s p r o j e c t w i l l e x p a n d a n d e n h a n c e t h e c u r r e n t " P o r t s o f E l g i n " t o u r i s m d e v e l o p m e n t p l a n s . T h e a t t r a c t i o n w i l l c o n s i s t o f t h e S u b m a r i n e / m o u n t e d o n a p e r m a n e n t f o o t i n g a l o n g s i d e a 1 5 , 0 0 0 s q u a r e f o o t i n t e r p r e t i v e c e n t r e / c o n t a i n i n g a r t i f a c t s a n d h i s t o r i c a l d i s p l a y s / a s w e l l a s g r o u n d d i s p l a y s c o n s i s t e n t w i t h t h e M u s e u m ' s h i s t o r y a n d m a n d a t e , t o c h r o n i c l e C a n a d i a n m i l i t a r y h i s t o r y . A n o t h e r k e y f e a t u r e w i l l b e a m e m o r i a l w a l l , c o v e r e d w i t h e n g r a v e d b r i c k s p u r c h a s e d b y s u p p o r t e r s t o h o n o u r v e t e r a n s a n d l o v e d o n e s . A s p e c i a l a r e a w i l l b e d e d i c a t e d t o t h e 1 0 0 y e a r s o f s u b m a r i n e s e r v i c e i n t h e R o y a l C a n a d i a n N a v y a n d c o m m e m o r a t i n g t h o s e w h o s e s e r v e d a n d d i e d i n s e r v i c e o v e r i t s l o n g b u t l i t t l e - k n o w n h i s t o r y . T h e o p e n i n g o f t h e m u s e u m w i l l o c c u r d u r i n g t h e l e a d - u p t o t h e c e n t e n n i a l c e l e b r a t i o n o f C a n a d a ' s f i r s t s u b m a r i n e s / c r e a t i n g n a t i o n a l i n t e r e s t i n t h e a t t r a c t i o n . T h e d e v e t o p m e n t w i l l b e s u p p o r t e d b y a c o m p l e t e g i f t s h o p a n d o n - s i t e f a c i l i t i e s s u c h a s r e s t a u r a n t / l o u n g e , m e e t i n g r o o m s a n d c u r a t o r i a l s e r v i c e s . T r a v e l i n d u s t r y r e s e a r c h i n d i c a t e s t h e m u s e u m l o c a t i o n a n d s u r r o u n d i n g a r e a i s u n d e r - s e r v i c e d i n t e r m s o f r e c r e a t i o n a l o p p o r t u n i t i e s . T o u r i s m s p e n d i n g i n t h e a r e a i s 6 8 % b e l o w t h e p r o v i n c i a l a v e r a g e / i n d i c a t i n g a s i g n i f i c a n t p o t e n t i a l f o r g r o w t h i n t h i s r e g i o n . T h e s i t e i s w i t h i n e a s y r e a c h ( l e s s t h a n a 4 h r d r i v e ) o f 9 m i l l i o n O n t a r i o r e s i d e n t s , m a k i n g 1 0 , 0 0 0 / 0 0 0 d a y t r i p s i n t o t h e r e g i o n e a c h y e a r . T h e e x i s t e n c e o f O J I B W A w i l l p r o v i d e a l i n k w i t h o t h e r s u b m a r i n e m u s e u m s o n t h e U . S . s i d e o f L a k e E r i e w h i c h w i l l a l l o w u s t o d r a w f r o m t h e 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 o f 8 3 p o o l o f m i l l i o n s o f m i l i t a r y & n a v a l h i s t o r y b u f f s w h o r e s i d e s o u t h o f t h e b o r d e r . T h e t w o s u b m a r i n e m u s e u m s o n t h e U . S . s i d e ( a t C l e v e l a n d a n d B u f f a l o ) h a v e e a c h o p e r a t e d f o r w e l l o v e r 1 0 y e a r s , d e m o n s t r a t i n g a c l e a r l y s u s t a i n a b l e i n t e r e s t i n t h i s t y p e o f a t t r a c t i o n . T h e " S o u s - M a r i n O N O N D A G A " p r o j e c t / i s l o c a t e d i n t h e r e m o t e " B a s S t . L a u r e n t " r e g i o n o f Q u e b e c , a n d h a s b e e n a s u c c e s s s i n c e o p e n i n g i n 2 0 0 9 . I t f e a t u r e s H M C S O N O N D A G A , w h i c h i s a s i s t e r s u b m a r i n e t o O J I B W A . T h e a t t r a c t i o n ' s l o c a t i o n i s i n a n a r e a w i t h a p o p u l a t i o n b a s e o f o n l y 2 0 0 , 0 0 0 a n d i s l o c a t e d 4 % h o u r s f r o m Q u e b e c C i t y a n d 7 % h o u r s f r o m M o n t r e a l . O N O N D A G A a t t r a c t e d 9 0 , 0 0 0 v i s i t o r s i n i t s f i r s t y e a r a n d t h r e e y e a r s i n t o t h e o p e r a t i o n a t t r a c t s 7 5 , 0 0 0 a y e a r , d r a w i n g $ 1 7 m i l l i o n i n t o u r i s t r e v e n u e t o t h e r e g i o n a t l a s t r e p o r t . S t u d i e s i n d i c a t e O J I B W A w i l l a t t r a c t 1 0 0 , 0 0 0 v i s i t o r s i n i t i a l l y a n d a v e r a g e 8 0 - 9 0 , 0 0 0 v i s i t o r s i n s u b s e q u e n t y e a r s . M o v i n g a n d m o u n t i n g a 3 0 0 f o o t l o n g , 1 / 2 5 0 t o n v e s s e l r e q u i r e s a m a j o r e f f o r t a n d i s a n e x p e n s i v e u n d e r t a k i n g . T o s a t i s f y t h e r i s k m i t i g a t i o n r e q u i r e m e n t s o f D N D , t h e M u s e u m h a s c o n t r a c t e d w i t h t h e m o s t c o m p e t e n t e n g i n e e r i n g s u p p o r t a v a i l a b l e , i n c l u d i n g t h e f i r m s B M T F l e e t T e c h n o l o g y , M a m m o e t , a n d M e d d l e M a r i n e S e r v i c e / t h e s a m e f i r m s D N D h a s u s e d o n t h e i r o p e r a t i o n a l s u b m a r i n e s . I n o u r d i s c u s s i o n s w i t h t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e , w e h a v e e s t a b l i s h e d a n e s t i m a t e d P r o j e c t c o s t o f s i x m i l l i o n d o l l a r s . T h e a t t a c h e d l e t t e i f r o m t h e H o n o u r a b l e P e t e r M a c K a y , M i n i s t e r o f N a t i o n a l D e f e n c e , a n n o u n c e s t h e a p p r o v a l i n p r i n c i p l e o f t h e d o n a t i o n o f H M C S O ^ / S I A M t o t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m . 5 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 7 o f 8 3 h > ' I A _ - . n . - - J y L L 4 f t M i n i s t e r M i n i s t r e * < ^ ' . ( J . ^ . . ; . " J - - ' . ? , - \ : - 1 H £ < . < - o f N a t i o n a l D e f e n c e - ^ , t d e i a D e f e n s e n a t i o n a l e f ; I t . . - . / - O H a ' . ' / a . C a n a d a K 1 A O K 2 N O V 0 ^ 2 0 1 1 M r . l a n R a v e n E x e c u t i v e D i r e c t o r T h e E I g i n M i l i t a r y M u s e u m 3 0 T a l b o i S t r e e t S t , T h o m a s O N N 5 P 1 A 3 D e a r M r . R a v e n : h i s w i t h g r e a t p l e a s u r e t h a t I a n n o u n c e t h e a p p r o v a l i n p r i n c i p l e o f t h e d o n a t i o n o f H e r M a j e s t y ' s C a n a d i a n S h i p O J I B W A t o t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m . T h i s a p p r o v a l r e f l e c t s t h a t t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m h a s c o m p l e i e d P h a s e O n e o f a t w o - p h a s e a p p r o v a l p r o c e s s . I n o r d e r t o m e e t t h e r e q u i r e m e n t s o f P h a s e T w o , a d d i t i o n a l w o r k r e l a t e d t o i h e » f i n a n c i a l a s p e c t s o f y o u r p r o p o s a l i s r e q u i r e d . S p e c i f i c a l l y , s u b s l a n t i a i i o n o f y o u r c o s t e s i i m a i e s f o r t h e p r c j e c i a n d e v i d e n c e t h a t t h e r e q u i r e d I ' u n d i n g f o r t h i s p r o j e c t h a s b e e n s e c u r e d n n i M t b e p r o v i d e d , S u b s t a n i i v c p r o o f o f s e c u r e d f u n d i n g c a n b e s u b m i t t e d i n t h e f o r m o f a b a n k s t a t e i u c n r . a l i n e o f c r c d i i , o r a v v r i u e n i e t t c r f r o m a d o n o r c o n f i r m i n g t h e d o n o r ' s c o m m i t m e n t t o f u n d t l u . s p r o j e c l . P h a s e T w o a p p r o v a l \ v [ \ \ a l s o r e q u i r e a d e f i n i t i v e t i m e s e q u e n c e i n 2 0 1 2 t o b r i n g t h e p r o j e c i l o g e l h e r , I u n d e r s t a n d t h a t \ i r . P e t e r M a n s b r u l g e i s t h e I b n o r m - y C h a i r f o r y o u r p r o j e c t . w i s h y o u t h e b e s t o f l u c k w i t h y o u r f u n d r a i s i n g a c t i v i t i e s a n d o t h e r n e c e s s a r y p r o j e c t c o o r d i n a t i o n . S i n c e r e l y . w . r / r ^ / a / / . ; : / ! - . . ' . h . ^ . / . . ' f / - J P e t e r M a c K - a ^ C a n a d a 6 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 8 o f 8 3 I I . G e n e r a l B u s i n e s s D e s c r i p t i o n P r o j e c t O J I B W A , a n e f f o r t o f t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , w i l l o p e r a t e a u n i q u e t o u r i s t a t t r a c t i o n , l o c a t e d i n P o r t B u r w e l l O n t a r i o / i n t h e f o r m o f H M C S O J I B W A , a d e c o m m i s s i o n e d R o y a l C a n a d i a n N a v y S u b m a r i n e , a s a H i s t o r i c S h i p M u s e u m o p e n t o t h e p u b l i c f o r g u i d e d t o u r s . M i s s i o n S t a t e m e n t : T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m w a s c r e a t e d t o r e c o r d / p r e s e r v e , e x h i b i t a n d i n t e r p r e t i t e m s r e l a t e d t o m i l i t a r y h i s t o r y / w i t h a n e m p h a s i s o n E l g i n C o u n t y a n d i t s r e s i d e n t s , a n d t h e r o l e t h e y h a v e p l a y e d i n C a n a d i a n m i l i t a r y h i s t o r y . T h r o u g h P r o j e c t O j i b w a , t h e M u s e u m w i l l c o n t i n u e a n d e x p a n d O U T m i s s i o n t o t h e l o n g a n d h o n o u r a b l e h i s t o r y o f o u r n a v a l f o r c e s , f r o m t h e v e r y e a r l y d a y s o f o u r c o u n t r y t o o u r c u r r e n t n a v a l o p e r a t i o n s a n d c o m m i t m e n t s . S p e c i a l e m p h a s i s w i l l b e p l a c e d o n t h e h i s t o r y o f t h e s u b m a r i n e s e n / i c e i n C a n a d a , a n d t h e u n i q u e a n d m y s t e r i o u s r o l e t h e s e v e s s e l s p l a y i n n a v a l w a r f a r e , a n d t h e t r e m e n d o u s c o n t r i b u t i o n o u r n a v a l f o r c e s h a v e p r o v i d e d t o t h e d e v e l o p m e n t o f o u r c o u n t r y / a c o n t r i b u t i o n l i t t l e k n o w n o r r e c o g n i z e d i n t h i s a r e a s o f a r f r o m o u r s a l t w a t e r c o a s t l i n e s . G o a l s a n d O b j e c t i v e s : T o c r e a t e a u n i q u e t o u r i s t a t t r a c t i o n w h i c h w i l l p r e s e r v e a n i m p o r t a n t p i e c e o f C a n a d a ' s m i l i t a r y h i s t o r y a n d p r o v i d e a v i s i t o r e x p e r i e n c e t h a t c a n n o t b e d u p l i c a t e d e l s e w h e r e i n t h e O n t a r i o t o u r i s t r e g i o n , T o e d u c a t e s t u d e n t s a n d v i s i t o r s o n t h e i m p o r t a n t r o l e o f n a v a l f o r c e s i n t h e g r o w t h a n d d e v e l o p m e n t o f o u r C o u n t r y ; T o h o n o u r a n d s u p p o r t t h e m e m b e r s a n d v e t e r a n s o f o u r a r m e d f o r c e s a n d t h e i r t r e m e n d o u s c o n t r i b u t i o n t o o u r h i s t o r y ; T o m a k e a s i g n i f i c a n t c o n t r i b u t i o n t o t h e e c o n o m i c v i t a l i t y o f t h e E l g i n , N o r f o l k / a n d O x f o r d C o u n t y r e g i o n . 7 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 9 o f 8 3 y - ^ ? - ^ ^ / . f * t f ^ r ^ s / ^ r " i % = ^ : f r ~ ' . - ^ < » > 3 ' a < < @ t . . 4 ^ . ' ^ 1 . ^ - I ' I - B ~ T - T ^ r ^ " ^ F ^ c B . y ' . / ^ ; . 4 ^ l i . l . l ' i ^ ? - , ^ - \ . ; ( . 1 W f - » M & i { M > \ ^ ? ^ > . 3 * ! . 1 ^ _ r J J t ' t 1 ^ - . " . . ^ - < t ^ t ' » n ^ : s . . ' ^ 1 . ' ^ " t j " . ' ^ ' ^ J O b j e c t i v e s : P H A S E O N E T o s e c u r e t h e t r a n s f e r o f o w n e r s h i p o f H M C S O J I B W A f r o m t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e 0 ( a p p r o v a l i n p r i n c i p l e h a s b e e n r e c e i v e d ) ; T o c o m p l e t e a l l t h e t e q u i r e d e n v i r o n m e n t a l , e n g i n e e r i n g a n d t e c h n i c a l s t u d i e s a n d p l a n s . ( C o m p l e t e d ) ; T o t r a n s f e r t h e v e s s e l f r o m H a l i f a x t o H a m i l t o n , O n t a r i o f o r p r e p a r a t i o n ; a n d . R e m o u n t t h e v e s s e l f o r t r a n s f e r t o P o r t B u r w e l l , O n t a r i o o n L a k e E r i e . . P H A S E T W O T o d r e d g e t h e B i g O t t e r C r e e k H a r b o u r a p p r o a c h e s a t P o r t B u r w e l l t o o b t a i n t h e r e q u i r e d d e p t h t o b r i n g t h e v e s s e l a l o n g s i d e t h e h a r b o r ; T o c o n s t r u c t m o u n t s & f o u n d a t i o n s t o s u p p o r t t h e v e s s e l a n d t r a n s f e r t h e v e s s e l t o a p e r m a n e n t m o u n t o n t h e p r o p e r t y ; T o r e s t o r e t h e v e s s e l t o a c o n d i t i o n w h i c h w i l l b e c o n d u c i v e t o o f f e r i n g p u b l i c t o u r s . 8 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 0 o f 8 3 P H A S E T H R E E T o c o n s t r u c t a n i n t e r p r e t i v e c e n t r e a n d d e v e l o p a p p r o p r i a t e p r o g r a m m i n g / w h i c h c a n p r o p e r l y e d u c a t e t h e p u b l i c o n C a n a d i a n n a v a l h i s t o r y , i n c l u d i n g t h e h i s t o r y o f s u b m a r i n e s i n C a n a d a , a n d ( b y i n t e g r a t i n g t h e P o r t B u r w e l l M a r i n e M u s e u m ) S o u t h e r n O n t a r i o ' s l o n g m a r i t i m e h i s t o r y ; O n t h e i m p e n d i n g c e n t e n n i a l o f C a n a d a ' s S u b m a r i n e S e r v i c e , c r e a t e a p e r m a n e n t m o n u m e n t t o o u r N a v y ' s l e a s t u n d e r s t o o d a n d r e c o g n i z e d a r m . T h e p u r p o s e o f t h i s p l a n i s t o o u t l i n e / i n d e t a i l / t h e r e q u i r e m e n t s t o c o m p l e t e a l l p h a s e s a n d t o d e m o n s t r a t e t h e e c o n o m i c v i a b i l i t y o f t h e o p e r a t i o n o f t h e e x h i b i t . B u s i n e s s P h i l o s o p h y : T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m w a s c r e a t e d t o r e c o r d , p r e s e r v e , e x h i b i t a n d i n t e r p r e t i t e m s r e l a t e d t o m i l i t a r y h i s t o r y , w i t h a n e m p h a s i s o n E l g i n C o u n t y a n d i t s r e s i d e n t s , a n d t h e r o l e t h e y h a v e p l a y e d i n C a n a d i a n m i l i t a r y h i s t o r y . T h r o u g h P r o j e c t O j i b w a , t h e M u s e u m w i l l c o n t i n u e a n d e x p a n d o u r m i s s i o n t o t h e l o n g a n d h o n o u r a b l e h i s t o r y o f o u r n a v a l f o r c e s , f r o m t h e v e r y e a r l y d a y s o f o u r c o u n t r y t o o u r c u r r e n t n a v a l o p e r a t i o n s a n d c o m m i t m e n t s . T a r g e t M a r k e t : O u r a t t r a c t i o n i s a s e a s o n a l t o u r i s t a t t r a c t i o n a p p e a l i n g m a i n l y ( b u t n o t e x c l u s i v e l y ) t o " D a y r i p p e r " t o u r i s t s , s c h o o l s a n d e d u c a t i o n a l t o u r o p e r a t o r s / a n d m i l i t a r y a n d m a r i t i m e e n t h u s i a s t s . T h e T o u r i s t I n d u s t r y : S o u t h w e s t e r n O n t a r i o ' s t o u r i s t i n d u s t r y r e l i e s o n a v a r i e t y o f n a t u r a l a t t r a c t i o n s s u c h a s b e a c h e s a n d p a r k s a n d h o s t s m a n y l o n g - e s t a b l i s h e d m u s e u m s , m o s t o f w h i c h a r e m o d e s t i n s c o p e a n d a p p e a l . T h e l o c a l i n d u s t r y i s r e l a t i v e l y s t a t i c a n d n e w d e v e l o p m e n t s a r e l i m i t e d . P r o j e c t O j i b w a w i l l b e t h e f i r s t m a j o r a t t r a c t i o n / c a p a b l e o f a t t r a c t i n g n e w t o u r i s m d o l l a r s , t o b e d e v e l o p e d i n t h i s r e g i o n f o r m a n y y e a r s . 9 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 1 o f 8 3 A r e c e n t I B I G r o u p L a n d U s e S t u d y c o m m i s s i o n e d b y t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m 1 s a y s : " T o u r i s m r e s e a r c h c l e a r l y s h o w s a g r o w i n g d e m a n d f o r h i g h q u a l i t y h e r i t a g e a n d l e a r n i n g v a c a t i o n s a s w e l l a s a g r o w i n g i n t e r e s t i n u n i q u e o v e r n i g h t a c c o m m o d a t i o n . T h e i n t e r a c t i v e a n d i n t e r p r e t i v e d i s p l a y m a y a l s o h e l p d r a w h i g h e r n u m b e r s o f o u t - o f - p r o v i n c e v i s i t o r s " . " U n l i k e o t h e r t o u r i s m p r o d u c t s a n d e x p e r i e n c e s t h e r e i s l i t t l e c o m p e t i t i o n f o r t h e p r o p o s e d p r o j e c t i n S o u t h e r n O n t a r i o " . " T h e i n t r o d u c t i o n o f t h e H M C S 0 7 / B M M p r o j e c t c o u l d h e l p s t r e n g t h e n t h e e x i s t i n g m i x o f t o u r i s m p r o d u c t s / a t t r a c t i o n s i n E l g i n C o u n t y a n d t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m " . " A n e s t i m a t e o f $ 1 4 . 4 m i l l i o n i n i m p a c t o n E l g i n C o u n t y ( d i r e c t , i n d i r e c t a n d i n d u c e d ) w a s g e n e r a t e d u s i n g t h e O n t a r i o M i n i s t r y o f T o u r i s m ' s T R E I M m o d e l " . I n a d d i t i o n , t h e E l g i n , H a l d i m a n d , N o r f o l k P r e m i e r R a n k e d T o u r i a t D e s t m a t i o n F r a m e w o r k 3 C o u n t y R e p o r t i n d i c a t e s : " S A M E D A Y V I S I T S T O T H E " S O U T H C O A S T " T O U R I S T A R E A N U M B E R E D 1 / 4 1 9 , 0 6 6 I N 2 0 0 4 W I T H A N A V E R A G E S P E N D O F O N L Y $ 1 9 . 8 1 , A S O P P O S E D T O A P R O V I N C I A L A V E R A G E O F $ 6 2 5 6 . " ( 6 8 . 3 3 % B E L O W T H E P R O V I N C I A L A V E R A G E ) . T h i s i s t h e m o s t s i g n i f i c a n t r e s e a r c h w e h a v e d i s c o v e r e d t o d a t e , s u g g e s t i n g t h e t o u r i s t o p p o r t u n i t i e s i n t h i s a r e a a r e v a s t l y u n d e r - r e a l i z e d a n d c o m p e t i t i o n f o r t o u r i s t d o l l a r s i s v e r y l o w . S t r e n g t h s & C o r e C o m p e t e n c i e s T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m h a s 3 2 y e a r s o f e x p e r i e n c e d e v e l o p i n g a n d m a i n t a i n i n g h i s t o r i c a l d i s p l a y s . T h i s e x p e r t i s e i s s u p p o r t e d t h r o u g h i t s r e l a t i o n s h i p s w i t h o r g a n i z a t i o n s s u c h a s t h e H i s t o r i c N a v a l S h i p s A s s o c i a t i o n ( H N S A ) , t h e C a n a d i a n M u s e u m s A s s o c i a t i o n ( C M A ) , t h e O n t a r i o M u s e u m A s s o c i a t i o n ( O M A ) , t h e E l g i n O x f o r d & N o r f o l l f M u s e u m s A s s o c i a t i o n ( E O N ) a n d o t h e r s . T o c o m p l e t e t h i s p r o j e c t , p a r t n e r s h i p s h a v e b e e n f o r m e d w i t h t h e w o r l d c l a s s m a r i n e e n g i n e e r i n g f i r m s o f B M T F l e e t T e c h n o l o g y , M a m m o e t a n d H e d d l e M a r i n e S e r v i c e s t o c o m p l e t e t h e t r a n s i t a n d m o u n t i n g o f t h e v e s s e l . 1 P u l l I B I R e p o r t i s a t t a c h e d a s A p p e n d i x 1 . 1 0 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 2 o f 8 3 T h e M u s e u m h a s o b t a i n e d t h e s e r v i c e s o f s e v e r a l q u a l i f i e d s u b m a r i n e r s a n d f o r m e r c r e w m e m b e r s o f H M C S O J I B W A t o a s s i s t w i t h t h e r e s t o r a t i o n a n d p r o v i d e t e c h n i c a l a d v i c e o n p r o g r a m d e v e l o p m e n t , a n d o u r p l a n s a r e w h o l l y s u p p o r t e d b y t h e S u b m a r i n e r s A s s o c i a t i o n o f C a n a d a . P r o j e c t O J I B W A h a s b e e n c h o s e n b y T h e I v e y S c h o o l o f B u s i n e s s t o p a r t i c i p a t e i n t h e p r e s t i g i o u s I v e y C o n s u l t i n g P r o j e c t ( I C P ) f o r t h e 2 0 1 1 - 2 0 1 2 a c a d e m i c y e a r . A t e a m o f s t u d e n t s l e d b y l v e y P r o f e s s o r i a l s t a f f a r e w o r k i n g w i t h t h e p r o j e c t t o d e v e l o p b u s i n e s s a n d m a r k e t i n g s t r a t e g i e s / r e c o m m e n d a t i o n s f o r b e s t p r a c t i c e s a n d a c o m p a r a t i v e a n a l y s i s o f o u r b u s i n e s s p l a n . T h e s e u n i q u e r e s o u r c e s w i l l h e l p u s d e v e l o p a n o u t s t a n d i n g o f f e r i n g t o t h e p u b l i c . O r g a n i z a t i o n S t r u c t u r e : T h e P o r t B u r w e l l s i t e w i l l o p e r a t e a s a s e p a r a t e l o c a t i o n o f t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m ( t o b e k n o w n a s o u r " s u b - s t a t i o n ' w i t h o u r t o n g u e f i r m l y p l a n t e d i n o u r c h e e k ) . T h e M u s e u m i s a p r o v i n c i a l l y i n c o r p o r a t e d n o t - f o r - p r o f i t c o r p o r a t i o n , a n d a s s u c h , m a n y n o r m a l b u s i n e s s c o n s i d e r a t i o n s o f " f o r p r o f i t e n t i t i e s ' d o n o t a p p l y a n d f i n a n c i a l p r o j e c t i o n s m u s t t a k e t h i s i n t o c o n s i d e r a t i o n . N o t w i t h s t a n d i n g t h e " N o t - f o r - p r o f i t " a s p e c t o f t h e o r g a n i z a t i o n / i t i s e x p e c t e d t h a t t h e e n t e r p r i s e w i l l g e n e r a t e s u r p l u s e s , w h i c h w i l l b e a p p l i e d t o i m p r o v e a n d e x p a n d t h e M u s e u m o p e r a t i o n s , a n d t o p e r m i t t h e M u s e u m t o o f f e r s c h o l a r s h i p s a n d o t h e r s i m i l a r b e n e f i t s i n a c c o r d a n c e w i t h t h e M u s e u m m a n d a t e . T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m i s c u r r e n t l y s t a f f e d b y a f u l l t i m e E x e c u t i v e D i r e c t o r / C u r a t o r a n d o n e p a r t - t i m e A s s i s t a n t C u r a t o r / p l u s a s m a l l p r o j e c t d e v e l o p m e n t t e a m . T h e r e a r e a l s o a n u m b e r o f d e d i c a t e d v o l u n t e e r s w h o d o n a t e t i m e f o r v a r i o u s p r o j e c t s a n d a c t i v i t i e s . A s i s l a i d o u t i n t h e T a b l e o f O r g a n i z a t i o n , t h e n u m b e r o f f u l l t i m e , p a r t t i m e a n d s e a s o n a l e m p l o y e e s w i l l b e i n c r e a s e d u p o n t h e o p e n i n g o f t h e s u b m a r i n e a n d a c c o m p a n y i n g s u p p o r t b u i l d i n g , w i t h s p e c i f i c e m p l o y e e s h a v i n g d u t i e s a t b o t h M u s e u m s i t e s ( s u c h a s a c o n s e n / a t o r ) . A t i e m p l o y e e s w i l l c o n t i n u e t o b e t r a i n e d a n d e x p e c t e d t o f u n c t i o n i n a m u l t i - d i s c i p l i n a r y c a p a c i t y . u P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 3 o f 8 3 I I I . P r o d u c t O f f e r i n g s O u r p r i m a r y o f f e r i n g w i l l b e a u n i q u e t o u r i s m e x p e r i e n c e / a n o p p o r t u n i t y t o e x p l o r e a C o l d W a r e r a s u b m a r i n e b o t h i n s i d e a n d o u t a n d l e a r n a b o u t t h e r o l e o f s u b m a r i n e s i n t h e R o y a l C a n a d i a n N a v y . T h i s w i l l b e a n e x p e r i e n c e t h a t c a n n o t b e d u p l i c a t e d a n y w h e r e i n E n g l i s h s p e a k i n g C a n a d a , i n c l u d i n g t h e C a n a d i a n W a r M u s e u m i n O t t a w a . A - T T » > < t ^ . ^ ^ y ^ * / " . » ' f I I - ~ * < r r V M - * . ^ 1 T . - - ^ ^ . - - - - . * T ' * > - f , . . . . ^ - . . < . ^ 1 » ; * * < ^ - * . t ^ " . ' . < v 4 . - ' T k 1 » ^ < t T ; - . I t ^ n ^ - . - . 1 * T , ' r ^ r ^ : - ^ ^ t ^ . h a ^ T ^ ^ ¥ * . I ^ M . 1 ' ; t - V . . m i - f » . : i » . . . v - ^ > i s * . ^ 3 & , - t * . - . 7 - f - ^ T . u p f - : ' ^ ^ s * i < l t - ^ < - i . t . ' \ r T ^ * ' I » i r / t - ^ < . n V ^ ' ^ J T ^ ^ 1 . * / ' t I . r f - - > T . ^ . 1 t v : v ' ^ ' < T t - . - f ^ . - - , ^ . . ^ . ~ v S T > a t O J I B W A M U S E U M P u B T B t i f l W i y A . O M T A i W O H M C S O J I B W A , a l o n g w i t h i t s p l a n n e d 1 5 , 0 0 0 s q f t / g r e e n t e c h n o l o g y s h o w c a s i n g i n t e r p r e t i v e c e n t r e w i l l s i t o n a b e a u t i f u l 4 a c r e p a r c e l o f p r i m e r e a l e s t a t e o v e r l o o k i n g L a k e E r i e , t h e p i c t u r e s q u e P o r t B u r w e l l l i g h t h o u s e a n d i t s s c e n i c h a r b o r a p p r o a c h e s . T h e v e s s e l w i l l b e t o t a l l y e x p o s e d o n a p e r m a n e n t m o u n t i n g i n a p a r k l i k e s e t t i n g s u r r o u n d e d b y a m e m o r i a l w a l l u p o n w h i c h v e t e r a n s / t h e i r f a m i l i e s a n d l o v e d o n e s c a n c o m m e m o r a t e t h e i r s e r v i c e t o o u r c o u n t r y . A s p e c i a l a r e a w i l l b e d e d i c a t e d t o m e m b e r s o f o u r n a v a l f o r c e s , a n d s u b m a r i n e r s i n p a r t i c u l a r . T h e s u b m a r i n e w i l l b e a d a p t e d t o a l l o w s m a l l g r o u p s t o e n t e r t h e s u b m a r i n e b y w a y o f s p e c i a l a c c e s s p o r t a l s a t d e c k l e v e l b o t h a t t h e f o r w a r d a n d a f t e r e n d s o f t h e v e s s e l . G r o u p s o f t e n v i s i t o r s , l e d b y t r a i n e d t o u r g u i d e s w i l l h a v e a c c e s s t o a l l m a j o r a r e a s o f t h e s u b m a r i n e i n t e r i o r a n d w i l l l e a r n t h e f u n c t i o n s o f t h e m a i n a r m a m e n t , o p e r a t i o n s a n d p r o p u l s i o n s y s t e m s , a n d e x p e r i e n c e f i r s t - h a n d , t h e u n i q u e l i v i n g c o n d i t i o n s e x p e r i e n c e d b y t h e c r e w . F r o m t i m e t o t i m e f o r m e r c r e w m e m b e r s w i l l b e a v a i l a b l e t o a n s w e r q u e s t i o n s a n d r e l a t e p e r s o n a l e x p e r i e n c e s o f t h e i r t i m e o n b o a r d . 1 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 4 o f 8 3 T o u r s w i l l e v e n t u a l l y l e a d v i s i t o r s t o t h e M u s e u m ' s g i f t s h o p , w h i c h w i l l b e w e l l s t o c k e d w i t h u n i q u e m e r c h a n d i s e a n d m e m o r a b i l i a . G i f t s h o p r e v e n u e w i l l b e a s i g n i f i c a n t s o u r c e o f a d d i t i o n a l i n c o m e f o r t h e o p e r a t i o n . T h e v e s s e l i s a n h i s t o r i c a r t i f a c t a n d a s s u c h , m a y n o t b e p h y s i c a l l y a c c e s s i b l e t o a l l v i s i t o r s . W i t h t h e c o m p l e t i o n o f t h e i n t e r p r e t i v e c e n t r e , w h i c h w i l l a l s o i n t e g r a t e P o r t B u r w e l l ' s h i s t o r i c M a r i n e M u s e u m , v i s i t o r s w i l l h a v e a c c e s s t o i n - d e p t h d i s p l a y s a n d i n t e r a c t i v e m o d u l e s a n d w i l l b e a b l e t o e n j o y a u n i q u e e x p e r i e n c e r e g a r d l e s s o f t h e i r p h y s i c a l c a p a b i l i t i e s . T h r o u g h t h e a p p l i c a t i o n o f n e w v i d e o a n d a u d i o t e c h n o l o g i e s / i t i s p l a n n e d t h a t t h o s e w h o a r e u n a b l e ( o r u n w i l l i n g ) t o t o u r t h e v e s s e l d i r e c t l y w i l l b e a b l e t o f o l l o w a n a c t u a l t o u r i n r e a l t i m e / h e a r i n g a n d s e e i n g w h a t t h e t o u r i s v i e w i n g , p r o v i d i n g a s c l o s e a n e x p e r i e n c e t o a n a c t u a l t o u r a s i s p o s s i b l e . S u b S t a t i o n S i t e P l a n 2 0 1 0 . f . r f : ' : : ) B ~ * , T . - i " U f l L ' . i . ' r . ; - t . . J f - - - J n f l . . . u ; " i . > « s . ' ^ . _ £ f . n f r + < * . . ^ L ; * t ? ^ ^ ^ ^ M . . T . H * " " f l t a . B » I T w s E ^ f - 4 " n m f - : . ^ . . - . . I ^ ? ^ ( U ' I R P t : - * ¥ . - - ^ J r ' S T » - I f . A ^ m ^ ' . f f ' - - ^ - s , t . ^ ' i . ^ - f k ^ ^ t ^ J ' ' " T ^ * . ^ . . f S 3 L - A i . , i X ^ ^ & * ^ » < f * - t ^ f ? ^ ^ - < > » 1 . . 1 . - - . < - H t J . ^ r t - ^ / < n f t ^ * . L - ^ t S t r 1 . I + » - r " . < t » . J 3 1 . J ~ - T T f v a J - b z ] T f r - 1 - I r i I f L a . * i T a ^ / . - , * ' t r . h M f ^ . : . . ~ f / t v z T ^ - - " S ^ & o n r i t ? i . ; . : 7 . n ; i : : - I , ^ t c n _ : ^ 1 R O I F . C T F i t 1 - y K - . J i ^ n . . \ J ' 9 - . f l C . . . / . ^ n * 1 ) j l B W A 1 . - H : ^ ; . f v T h e M S * " M i l i t u t - v M u ^ - u r a ^ k t f - W V , V t < . I D f . - l l l E . < . ; * i , - . n v ; r - ' - c . i V ^ B M T n - r ^ h x - ^ / k f D u r i n g t h e b r i e f ' o f f s e a s o n ' t h e v e s s e l a n d b u i l d i n g w i l l b e a v a i l a b l e f o r s p e c i a l e v e n t s a n d p u r p o s e s / s u c h a s m o v i e a n d t e l e v i s i o n p r o d u c t i o n s . T h e M u s e u m h a s a l r e a d y r e c e i v e d s e r i o u s i n q u i r i e s a b o u t t h e a v a i l a b i l i t y o f t h e v e s s e l a n d s i t e a s a p r o d u c t i o n l o c a t i o n . 1 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 5 o f 8 3 C o m p e t i t i v e a d v a n t a g e s T r a d i t i o n a l l y i n b u s i n e s s a n o r g a n i z a t i o n i s c o m p e t i n g w i t h o t h e r o r g a n i z a t i o n s p r o d u c i n g s i m i l a r p r o d u c t s a n d / o r s e r v i c e s . I n t h i s c a s e i t i s q u i t e t h e o p p o s i t e . T h e r e a r e t w o e x i s t i n g S u b m a r i n e M u s e u m s o p e r a t i n g o n t h e U S s i d e o f L a k e E r i e , U S S C r o a k e r ( B u f f a l o , N Y ) a n d U S S C o d ( C l e v e l a n d O H ) . A l t h o u g h d e l i v e r i n g a s i m i l a r t y p e o f p r o d u c t - t h a t b e i n g a u n i q u e s u b m a r i n e o n d i s p l a y f o r p u b l i c v i e w i n g - b o t h a r e o u t s i d e t h e g e o g r a p h i c r a n g e t o o f f e r d i r e c t c o m p e t i t i o n f o r v i s i t o r s . H o w e v e r , a l l s h a r e a n a f f i n i t y a n d w o u l d a t t r a c t s i m i l a r v i s i t o i d e m o g r a p h i c s . D i s c u s s i o n s r e g a r d i n g t h e f o r m a t i o n o f a p r o m o t i o n a l p a r t n e r s h i p w i l l l e a d t o e n h a n c e d t o u r p o s s i b i l i t i e s f o r a l l t h e s u b m a r i n e d i s p l a y s . B y c r e a t i n g a " G r e a t L a k e s C i r c l e T o u r " / t h e s e 3 o r g a n i z a t i o n s c a n e n h a n c e t h e i r i n d i v i d u a l o p e r a t i o n s b y c r o s s p r o m o t i n g a n d o f f e r i n g i n c e n t i v e s f o r v i s i t o r w h o c o m p l e t e t h e t o u r o f a l l 3 b o a t s ( C a p , B a d g e , J a c k e t o r o t h e r p r e m i u m i n c e n t i v e ) . T h i s c o n c e p t w o u l d l o g i c a l l y b e e x t e n d e d t o i n c l u d e o t h e r h i s t o r i c a l s h i p s o n t h e l o w e r G r e a t L a k e s , s u c h a s H M C 5 H a i d a ( H a m i l t o n , O N ) a n d U S S N i a g a r a ( E r i e , P A ) . A l l o f t h e s e v e s s e l s a n d s i t e s a r e a l s o f e l l o w m e m b e r s o f t h e H i s t o r i c N a v a l S h i p s A s s o c i a t i o n , a n d t h u s a p p r o a c h t h e i d e a o f j o i n t p r o m o t i o n a s c o m p l e m e n t a r y r a t h e r t h a n c o m p e t i t i v e . D u e t o t h e u n i q u e n a t u r e o f t h e p r o j e c t w e f e e l t h e r e i s l i t t l e o r n o d i r e c t c o m p e t i t i o n f o r t h i s p r o j e c t i n t h e r e g i o n a n d t h e M u s e u m f u l l y e x p e c t s t o f i n d a r e a d y a u d i e n c e w h i c h w i l l e n s u r e w e o p e r a t e a t n e a r c a p a c i t y f o r a n e x t e n d e d p e r i o d . T h i s v i e w w a s s u p p o r t e d b y t h e i n d e p e n d e n t s t u d y c o n d u c t e d b y I B I G r o u p f o r t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m i n 2 0 1 0 . P r i c i n g a n d P a c k a g e s O u r P r i m a r y o f f e r i n g s w i l l b e a s f o l l o w s : a ) S u b m a r i n e T o u r s b ) M u s e u m O n l y T o u r s c ) G r o u p T o u r s ( S c h o o l s a n d O r g a n i z a t i o n s ) d ) G i f t S h o p e ) R e s t a u r a n t / L o u n g e f ) O v e r n i g h t p a c k a g e s ( p o s s i b l e f u t u r e d e v e l o p m e n t ) 1 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 6 o f 8 3 P r i c i n g : S u g g e s t e d p r i c e s a r e a s f o l l o w s M u s e u m O n l y t o u r s : 0 $ 9 . 0 0 ( A d u l t ) 0 $ 6 . 0 0 ( S t u d e n t / S e n i o r 0 $ N / C ( V e t e r a n s / C h i l d r e n u n d e r 8 ) S u b m a r i n e t o u r s ( I n c M u s e u m ) 0 $ 1 8 . 7 5 ( R e g A d u l t ) $ 1 3 . 0 0 ( E a r l y B i r d O p e n i n g - 1 0 : 3 0 ) 0 0 $ 1 3 . 0 0 ( S e n i o r / S t u d e n t } 0 $ 9 . 7 5 ( V e t e r a n s ) H o u r s o f O p e r a t i o n : S u b m a r i n e a n d M i l i t a r y M u s e u m - G u i d e d T o u r s a n d M u s e u m o n l y M a r c h , A p r i l , M a y 0 9 : 0 0 - 1 8 : 0 0 h r s J u n e , J u l y , A u g u s t 0 9 : 0 0 - 2 1 - 0 0 h r s S e p t e m b e r , O c t o b e r , N o v 0 9 : 0 0 - 1 8 : 0 0 h r e 1 5 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 7 o f 8 3 G i f t S h o p T h e g i f t s h o p w i l l b e o w n e d a n d o p e r a t e d b y t h e M u s e u m , h o w e v e r , i t w i l l b e o p e r a t e d a s a s e p a r a t e e n t i t y / w i t h t h e g i f t s h o p p r o f l t s b e i n g r e t u r n e d t o t h e M i l i t a r y M u s e u m . A u n i q u e l i n e o f p r e m i u m c l o t h i n g a n d g i f t s w i l l b e d e v e l o p e d / w i t h p r i c i n g i n a c c o r d a n c e w i t h s t a n d a r d r e t a i l s t r u c t u r e s . G i f t S h o p - H o u r s o f O p e r a t i o n : M a r c h , A p r i l , M a y 0 9 : 0 0 - 1 8 : 3 0 J u n e , J u l y ; A u g u s t 0 9 - 0 0 - 2 1 : 3 0 S e p t e m b e r / O c t o b e r , N o ^ 0 9 : 0 0 - 1 8 : 3 0 R e s t a u r a n t - H o u r s o f O p e r a t i o n : T o b e d e t e r m i n e d T h e M u s e u m p r o p o s e s t o l e a s e t h i s p r o p e r t y t o a c o m m e r c i a l o p e r a t o r / i d e a l l y s p e c i a l i z i n g i n t h e s u b m a r i n e s a n d w i c h f o r m a t . T h i s w i l l c o n t i n u e t h e t h e m e o f t h e M u s e u m w h i l e t a k i n g a d v a n t a g e o f t h e . ^ c o m m e r c i a l e x p e r t i s e o f t h e o p e r a t o r . T h e M u s e u m w o u l d r e q u i r e t h e r e s t a u r a n t b e o p e n i n a c c o r d a n c e w i t h t h e o p e r a t i n g h o u r s o f t h e M u s e u m o p e r a t i o n , a l t h o u g h s h o u l d t h e o p e r a t o r d e t e r m i n e t h a t e x t e n d e d h o u r s w o u l d b e p r o f i t a b l e , t h o s e h o u r s w o u l d b e a l l o w e d . T h e r e s t a u r a n t w o u l d h a v e a s e p a r a t e / s e c u r e e n t r a n c e a n d d e d i c a t e d w a s h r o o m s a v a i l a b l e . T h e r e v e n u e g e n e r a t e d b y s u c h a l e a s e a g r e e m e n t w o u l d a s s i s t i n s u p p o r t i n g t h e M u s e u m o p e r a t i o n . 1 6 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 8 o f 8 3 C a p a c i t y C a l c u l a t i o n s M u s e u m o p e r a t i n g h o u r s w i l l b e a s f o l l o w s : H i g h s e a s o n ( M a y 1 5 t o O c t 1 5 ) 9 : 0 0 a m t o 2 1 : 0 0 L o w s e a s o n ( M a r 2 1 t o M a y 1 4 & O c t 1 6 - N o v 1 1 ) 0 9 : 0 0 t o 1 8 : 0 0 ( O u r a s s u m p t i o n s r e d u c e t o u r v o l u m e s b y 2 0 % d u r i n g l o w s e a s o n ) C a l c u l a t i o n o f A n n u a l O p e r a t i n g D a y s H i g h S e a s o n L o w S e a s o n M a y 1 5 F e b 0 J u n e 3 0 M a r c h 1 0 J u l y 3 1 A p r i l I S A u g 3 1 M a y 1 5 S e p 3 0 O c t 1 5 O c t 1 5 N o v 1 0 T o t a l 1 5 2 6 5 N o t e : U n d e r t h i s p l a n t h e M u s e u m w o u l d b e c l o s e d f r o m m i d N o v e m b e r t o e a r l y M a r c h . T h i s c l o s u r e c o u l d b e a d j u s t e d b a s e d o n d e m a n d , a n d t h e f a c i l i t y w o u l d b e a v a i l a b l e f o r s p e c i a l e v e n t s o r o t h e r p u r p o s e s ( f i l m / t e l e v i s i o n p r o d u c t i o n ) d u r i n g t h i s p e r i o d . C a l c u l a t i o n o f D a i l y / A n n u a l C a p a c i t y O u r m a x i m u m t h e o r e t i c a l c a p a c i t y i s b a s e d o n t h e n u m b e r o f t o u r s t h a t c a n b e c o m p l e t e d i n a n h o u r a n d t h e m a x i m u m n u m b e r o f g u e s t s p e r t o u r . W e p r o p o s e a m a x i m u m g r o u p s i z e o f 1 0 v i s i t o r s . T h e t o u r d u r a t i o n i s o n e h o u r / a l l o t t i n g 1 0 m i n u t e s f o r e a c h o f s i x s t a t i o n s , t h e r e f o r e , m a x i m u m t h r o u g h p u t i s c a l c u l a t e d a t 6 0 v i s i t o r s p e r h o u r . B a s e d o n a 1 2 h o u r d a y , t h e m a x i m u m d a i l y c a p a c i t y i s 7 2 0 ( H i g h S e a s o n ) a n d e s t i m a t e d 5 4 0 ( L o w S e a s o n ) t h e m a x i m u m a n n u a l c a p a c i t y f o r t h e o p e r a t i o n w o u l d b e 1 4 1 , 8 4 0 . F o r t h e p u r p o s e s o f o u r p l a n , w e a s s u m e a n a c t u a l a v e r a g e o f 5 . 5 g r o u p s o f 1 0 v i s i t o r s e a c h h o u r o f o p e r a t i o n / w i t h o c c u p a n c y r e d u c e d b y a p p r o x i m a t e l y 5 0 % d u r i n g t h e l o w s e a s o n . U s i n g t h e s e a s s u m p t i o n s / t h e m u s e u m ' s o p t i m u m a n n u a l c a p a c i t y i s c a l c u l a t e d a t 1 1 9 / 0 4 0 v i s i t o r s a n d w e h a v e s e t o u r e x p e c t e d c a p a c i t y a t 1 0 0 / 0 0 0 t o u r a d m i s s i o n s p e r y e a r . 1 7 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 1 9 o f 8 3 I V . M a r k e t i n g R e s e a r c h T a r g e t M a r k e t s O u r g o a l i s t o a t t r a c t 1 0 0 / 0 0 0 v i s i t o r s a n n u a l l y , w h i c h w o u l d r e p r e s e n t a p p r o x i m a t e l y 8 0 % o f o u r o p e r a t i o n a l " c a p a c i t y " . E x i s t i n g T o u r i s t P o o l T h e a r e a s u r r o u n d i n g P o r t B u r w e l l p r o v i d e s a r e a d y p o o l o f p o t e n t i a l v i s i t o r s f o r O J I B W A . S t u d i e s s h o w t h e r e i s i n c r e a s i n g d e m a n d f o r h i g h q u a l i t y , e d u c a t i o n a l a t t r a c t i o n s t h a t a r e e a s i l y a c c e s s i b l e t o t h e " S t a y c a t i o n " a n d " D a y T r i p p i n g " r e c r e a t i o n a l v i s i t o r . V i s i t o r D a t a D a y T r i p p e r s U n i q u e d a y t r i p s Q 2 / Q 3 / Q 4 ( 2 0 0 9 ) E l g i n C o u n t y 5 2 2 , 0 0 0 S o u r c e : R e g i o n a l T o u r i s m P r o f i l e E l g i n C o u n t y U n i q u e D a y T r i p p e r s 2 0 0 9 L o n d o n C M A 3 , 3 8 6 , 2 2 2 K i t c h e n e r C M A 2 , 6 7 6 , 6 2 7 H a m i l t o n C M A 3 / 4 8 8 , 7 0 8 S o u r c e : h t t p : / / w w w . m t c . ; " - ; - ' r j - i : ? / e n / r e s e a i c h / r t c i / 2 0 0 9 / C o m D a r i t i v e R e [ } o r t s C M A s / i n d e x . h t m T h e s e s o u r c e s I n d i c a t e a p o t e n t i a l 1 0 m i l l i o n v i s i t o r s p a s s i n g o u r d o o r s t e p ( w i t h i n a m a x i m u m 9 0 m i n u t e d r i v e ) a n n u a l l y . O v e r a l i , t h e r e a r e 5 6 m i l l i o n p o t e n t i d l v B i t o i ' s w h o l i v e w i t h i n a 3 0 0 k m r a d i u s , g i v i n g e v i d e n c e t o s u g g e s t t h a t t h e p r o j e c t c o u l d t h r i v e o n t h e b a s i s o f r e g i o n a l i n t e r e s t a l o n e E x t e n d e d S t a y V i s i t o r s F i g u r e s f r o m t h e s o u r c e s q u o t e d a b o v e i n d i c a t e t h a t o v e r n i g h t v i s i t o r s a n d t h o s e v i s i t i n g f r i e n d s a n d r e l a t i v e s f o r l o n g e r p e r i o d n u m b e r a r e e s t i m a t e d a t a n a d d i t i o n a l 2 m i l l i o n p o t e n t i a l v i s i t o r s . A m a j o r p o t e n t i a l s o u r c e o f v i s i t o r s t o t h e a t t r a c t i o n a r e t h e t w o m a j o r P r o v i n c i a l c a m p g r o u n d s o n L a k e E r i e , b o t h i n c l o s e p r o x i m i t y t o o u r l o c a t i o n . 1 8 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 0 o f 8 3 P r o v i n c i a l C a m p g r o u n d s C a m p i n g n i g h t s 2 0 0 9 U n i q u e V i s i t o r s P o r t B u r w e l l P r o v i n c i a l P a r k 7 3 , 1 6 9 1 7 / 4 2 2 L o n e P o i n t P r o v i n c i a l P a r k 1 3 5 . 9 7 5 4 2 . 5 9 2 T O T A L 2 0 9 , 1 4 4 6 0 , 0 1 4 ( S o u r c e : O n t a n o p a r k s . c o m / s t a t i s t i c s ) T h e a v e r a g e v i s i t t o t h e s e c a m p g r o u n d s i s 3 t o 4 d a y s . I t i s r e a s o n a b l e t o a s s u m e t h a t a t l e a s t o n e d a y i n e a c h v i s i t i s s e t a s i d e f o r v i s i t i n g l o c a l a t t r a c t i o n s . C o n s i d e r i n g t h e l a c k o f o t h e r c o m p e t i n g a t t r a c t i o n s i n t h e a r e a , i t i s r e a s o n a b l e t o a s s u m e t h a t a s i g n i f i c a n t p e r c e n t a g e o f t h e s e c a m p e r s w o u l d l i k e l y w a n t t o v i s i t O J I B W A d u r i n g t h e i r s t a y . M a r k e t R e s e a r c h - D i r e c t C o m p a r i s o n P r o j e c t O j i b w a i s n o t t h e f i r s t i n s t a n c e o f a n O b e r o n S u b m a r i n e b e i n g c o n v e r t e d t o a h i s t o r i c s h i p m u s e u m , a s t h e r e a r e a t l e a s t 7 o t h e r s u c h p r o j e c t s o p e r a t i n g s u c c e s s f u l l y w o r l d w i d e . T h e m o s t i n s t r u c t i v e e x a m p l e i s l o c a t e d n e a r R i m o u s k i i n P o i n t A u P e r e Q u e b e c , w h e r e 0 ^ / S M M ' s s i s t e r s u b m a r i n e h a s b e e n o p e r a t i n g a s i m i l a r p r o g r a m s i n c e 2 0 0 9 . A G o o g l e s e a r c h o f " S o u s - m a r i n O n o n d a g a " w i l l r e t u r n o v e r 1 4 , 0 0 0 p o s t s , m a i n l y f r o m i n d i v i d u a l s w h o h a v e v i s i t e d t h e s i t e . - ^ 1 ; . t f " s ^ ^ . . i t R i m o u s k i i s a p p r o x i m a t e l y 1 0 0 k m f r o m t h e T r a n s C a n a d a H i g h w a y a n d 4 V z h o u r s d r i v i n g d i s t a n c e f r o m t h e c l o s e s t m a j o r p o p u l a t i o n a r e a ( Q u e b e c C i t y ) . T h e t o t a l p o p u l a t i o n o f t h e " B a s S t . L a u r e n t " r e g i o n i s j u s t o v e r 2 0 0 / 0 0 0 , y e t t h i s a t t r a c t i o n h a s e n j o y e d t r e m e n d o u s s u c c e s s a n d h a s b e c o m e a n e c o n o m i c d r i v e r f o r t h e r e g i o n . O N O N D A G A r e p o r t e d o v e r 9 0 / 0 0 0 p a i d a d m i s s i o n s i n i t s f i r s t y e a r o f o p e r a t i o n 1 9 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 1 o f 8 3 a n d h a s a v e r a g e d 7 5 , 0 0 0 f o r t h e p a s t t w o s e a s o n s . E s t i m a t e s o f e c o n o m i c i m p a c t t h r o u g h t h e r e g i o n a r e s a i d t o b e a p p r o x i m a t e l y $ 1 7 m i l l i o n a n n u a l l y . O N O N D A G A ' s s u c c e s s s u g g e s t t h e p o t e n t i a l f o r e q u a l o r b e t t e r r e s u l t s f o r O J I B W A d u e t o t h e p o p u l a t i o n d e n s i t y a d v a n t a g e i n S o u t h e r n O n t a r i o , a n d a s o m e w h a t e x t e n d e d s e a s o n . E c o n o m i c s T h e M u s e u m p r e d i c t s t h e p r o j e c t w i l l h a v e a d o m i n a n t p o s i t i o n i n o u r t o u r i s t r e g i o n f o r s e v e r a l y e a r s . W i t h t h e c u r r e n t u n c e r t a i n e c o n o m i c t i m e s , t h e r e i s a g r o w i n g d e m a n d f o r n e a r b y / e a s i l y a c c e s s i b l e a n d a f f o r d a b l e a t t r a c t i o n s ( S t a y c a t i o n s ) . T h e r e i s g r o w i n g i n t e r e s t i n i n t e r a c t i v e a n d i n t e r p r e t i v e d i s p l a y s / e s p e c i a l l y t h o s e t h a t o f f e r e d u c a t i o n a l , h i s t o r i c a l o r u n i q u e / u n u s u a l a p p e a l T h e r e i s a g r o w i n g i n t e r e s t i n u n u s u a l o v e r n i g h t a c c o m m o d a t i o n s ( T h e O n t a r i o C u l t u r a l a n d H e r i t a g e T o u r i s m P r o d u c t R e s e a r c h p a p e r F e b 2 0 0 9 ) . G r o w t h p o t e n t i a l a n d o p p o r t u n i t y e x i s t i n t h e a r e a s o f m e r c h a n d i s i n g , p r o g r a m d e v e l o p m e n t , s i t e r e n t a l s a n d s p e c i a l e v e n t s S t u d i e s i n d i c a t e t h a t t h e a t t r a c t i o n i s e c o n o m i c a l l y v i a b l e a t l e s s t h a n 5 0 % o f p l a n n e d . c a p a c i t y T h e i n i t i a l b u s i n e s s p l a n f o r t h i s P r o j e c t / r e v i e w e d i n d e t a i l b y b o t h t h e F e d e r a l . D e p a r t m e n t o f E c o n o m i c D e v e l o p m e n t a n d t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e / r e s u l t e d i n t h e M u s e u m r e c e i v i n g a c o m m i t m e n t f o r $ 1 . 9 2 m i l l i o n i n f e d e r a l f u n d i n g . 2 0 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 2 o f 8 3 C h a l l e n g e s E n g i n e e r i n g A l l o f t h e m a j o r e n g i n e e r i n g c h a l l e n g e s h a v e b e e n o v e r c o m e b y s e l e c t i n g t h e m o s t e x p e r i e n c e d a n d c o m p e t e n t p a r t n e r s t o m a n a g e t h e p h y s i c a l m o v e a n d i n s t a l l a t i o n o f t h e v e s s e l i n t h e s a f e s t / m o s t p r o f e s s i o n a l w a y . A l l e n g i n e e r i n g , t e c h n i c a l , e n v i r o n m e n t a l a n d d e s i g n w o r k h a s n o w b e e n c o m p l e t e d a n d a p p r o v e d . R e s t o r a t i o n T h e r e s t o r a t i o n a n d p r e p a r a t i o n o f t h e v e s s e l w i l l p r e s e n t a c h a l l e n g e a n d r e q u i r e a n e s t i m a t e d 1 , 0 0 0 m a n h o u r s t o c o m p l e t e . T h i s w i l l b e a c c o m p l i s h e d w i t h t h e c o n t r i b u t i o n o f v o l u n t e e r l a b o u r , a n d w e a r e a l r e a d y b u s y d e v e l o p i n g a v o l u n t e e r g r o u p w h o w i l l f o r m t h e n u c l e u s f o r t h i s e f f o r t . M e m b e r s h i p i n O J i B W A ' s N e w " S h i p ' s C o m p a n y ' i s c u r r e n t l y n u m b e r e d a t o v e r 1 3 0 . O u r g o a l i s t o i n c r e a s e o u r m e m b e r s h i p t o 1 , 0 0 0 t h r o u g h a n a g g r e s s i v e m e m b e r s h i p d r i v e . F u n d r a i s i n g T h e C o r p o r a t e a n d F o u n d a t i o n F u n d r a i s i n g T e a m h a s i d e n t i f i e d a p p r o x i m a t e l y 5 0 p o t e n t i a l o r g a n i z a t i o n s o r f o u n d a t i o n s w h i c h s u p p o r t c o m m u n i t y b a s e d i n i t i a t i v e s s u c h a s P r o j e c t O j i b w a . T h e t e a m i s c u r r e n t l y e n g a g e d i n a n o n g o i n g c a m p a i g n o f a p p l y i n g t o t h e s e t a r g e t g r o u p s f o r f i n a n c i a l a s s i s t a n c e . n a d d i t i o n , w e a r e d i r e c t l y s o l i c i t i n g m a n y m a j o r i n d u s t r i e s f o r f i n a n c i a l s u p p o r t . T h e s e i n d u s t r i e s r e c o g n i z e t h e i m p o r t a n c e o f t h e e c o n o m i c w e l l b e i n g o f o u r h o m e c o m m u n i t y , a s w e l l a s t h e v a l u e o f g o o d c o r p o r a t e c i t i z e n s h i p t h a t b e c o m i n g a r e c o g n i z e d s p o n s o r o f P r o j e c t O j i b w a w i l l p r o v i d e . 2 1 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 3 o f 8 3 O u r O f f e r i n g - W h a t M a k e s I t S p e c i a l ? F r o m t h e v i s i t o r ' s p e r s p e c t i v e , t h e f a c t t h a t s u b m a r i n e s a n d t h e i r i n n e r w o r k i n g s a r e g e n e r a l l y " f o r b i d d e n z o n e s " , m a k e s t h e a t t r a c t i o n a n o p p o r t u n i t y t o u n r a v e l t h e m y s t e r y o r u n d e r g o a n e x p e r i e n c e g e n e r a l l y a v a i l a b l e o n l y t o a s e l e c t f e w . T h i s e x p e r i e n c e c a n b e f u r t h e r e n h a n c e d b y p r o v i d i n g a m e d i a r i c h e d u c a t i o n f o c u s a n d a c c e s s t o d i s p l a y s w h i c h e n l i g h t e n a n d p o s s i b l y s u r p r i s e t h e v i s i t o r . W i t h m o d e r n i n t e r n e t t e c h n o l o g y , r t w i l l b e p o s s i b l e t o b r i n g " e x p e r t " i n t e r p r e t e r s , i . e . , f o r m e r s u b m a r i n e r s o r c r e w m e m b e r s ' o n b o a r d ' t o i n t e r a c t w i t h v i s i t o r s i n a " v i r t u a l " c o n t e x t . ^ " - s ^ E x p o s u r e t o t h i s " f o r e i g n " e n v i r o n m e n t w i l l r a i s e a m u l t i t u d e o f q u e s t i o n s , w h i c h i f a n s w e r e d c r e a t i v e l y w i l l p r o v i d e a n u n u s u a l l y s a t i s f y i n g e x p e r i e n c e . W i t h t h e b r o a d r a n g e o f t e c h n o l o g i e s a v a i l a b l e . . . w e b t e c h n o l o g y , s o u n d / l i g h t a n d a t m o s p h e r i c e f f e c t s t o n a m e a f e w , i t w i l l b e p o s s i b l e t o n o t o n l y s i m u l a t e a n a u t h e n t i c e x p e r i e n c e b u t c r e a t e v i v i d i m p r e s s i o n s o f d a y t o d a y l i f e a b o a r d . E x e c u t e d p r o p e r l y , v i s i t o r s w i l l l e a v e w i t h a d e e p c o n v i c t i o n t h a t t h e y h a v e h a d a " s p e c i a l " e x p e r i e n c e . T h e y w i l l t e l l t h e i r f r i e n d s , r e l a t i v e s a n d c o - w o r k e r s a b o u t o u r a t t r a c t i o n a n d b e c o m e a s t r o n g c o m p o n e n t o f o u r m a r k e t i n g p r o g r a m . T h i s s t r a t e g y c a n b e f u r t h e r e n h a n c e d b y c r e a t i n g a n o n g o i n g r e l a t i o n s h i p w i t h v i s i t o r s / b y a w a r d i n g t h e m s p e c i a l " H o n o r a r y S u b m a r i n e r " o r " C r e w M e m b e r " s t a t u s a f t e r c o m p l e t i n g t h e i r t o u r , a l o n g w i t h s o m e t a n g i b l e r e m i n d e r s u c h a s a p i n o r b a d g e a n d a s u b s c r i p t i o n t o t h e " O J I B W A " n e w s l e t t e r , w h i c h w i l l a l s o a s s i s t t o p r o m o t e r e p e a t v i s i t s . 2 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 4 o f 8 3 C u s t o m e r s O u r t a r g e t m a r k e t i s v e r y d i v e r s e , b u t c o n s i s t s p r i m a r i l y o f ; D a y t r i p p e r s . C a m p e r s . . S t u d e n t s . R e t i r e e s V e t e r a n s & M i l i t a r y M e m b e r s . F a m i l i e s w i t h S c h o o l A g e C h i l d r e n . T o u r G r o u p s & A s s o c i a t i o n s . H i s t o r y B u f f s & N o s t a l g i a G r o u p s T h e s e g r o u p s w i l l i n c l u d e m e m b e r s o f a n y a g e o r g e n d e r , t h e o n l y l i m i t i n g f a c t o r b e i n g p h y s i c a l m o b i l i t y / f o r w h i c h p l a n n i n g i s a l r e a d y u n d e r w a y t o p r o v i d e a s c l o s e t o t h e a c t u a l t o u r e x p e r i e n c e a s i s p o s s i b l e . N i c h e O u r N i c h e i s t h e l e i s u r e m a r k e t , i n w h i c h w e o c c u p y a n e s p e c i a l l y a t t r a c t i v e o p t i o n f o r r e c r e a t i o n a l t r a v e l e r s a n d h o l i d a y m a k e r s . A s a s e a s o n a l a t t r a c t i o n w e w i l l s t a n d t o b e n e f i t f r o m t h e r e c e n t t r e n d t o s h o r t e r , c l o s e t o h o m e a c t i v i t i e s f o r b u d g e t c o n s c i o u s v a c a t i o n e r s w h o s e e k h i g h q u a l i t y a t t r a c t i o n s w i t h s t r o n g e d u c a t i o n a l c o n t e n t S e c o n d a r i l y , t h e M u s e u m w i l l o f f e r u n i q u e o p p o r t u n i t i e s t o t e a c h e r s a n d s t u d e n t s t o l e a r n c r i t i c a l c u r r i c u l u m i s s u e s r e l a t i n g t o h i s t o r y , t r a n s p o r t a t i o n a n d t e c h n o l o g y i n a t r u l y u n i q u e s e t t i n g . S t r a t e g y T h e m o v e m e n t o f O J I B W A f r o m H a l i f a x w i l l b e a n a t i o n a l m e d i a e v e n t . O u r m e d i a s t r a t e g y w i l l b e t o c r e a t e p u b l i c a w a r e n e s s w i t h a m a j o r p u s h a s t h e v e s s e l t r a n s i t s t h e W e l l a n d C a n a l a n d i s l a n d e d i n P o r t B u r w e l l . A c o m p r e h e n s i v e m a r k e t i n g c a m p a i g n i s b e i n g d e v e l o p e d . 2 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 5 o f 8 3 P r o m o t i o n A n e x t e n s i v e m a r k e t i n g p r o g r a m e m p l o y i n g p u b l i c r e l a t i o n s a c t i v i t y , w e b & e m a i l a n d s o c i a l n e t w o r k i n g t e c h n o l o g i e s i s b e i n g d e v e l o p e d . A L i v e W e b C a m w i l l b e i n s t a l l e d o n o u r w e b s i t e , a l l o w i n g t h e p u b l i c t o f o l l o w t h e p r o j e c t c o n s t r u c t i o n a n d a p r o j e c t b l o g w i l l b e a c t i v e l y m a n a g e d & p r o m o t e d . T h e M u s e u m w i l l d e v e l o p a p a r t n e r s h i p b u i l d i n g c a m p a i g n s t r e s s i n g c r o s s p r o m o t i o n w i t h R e g i o n a l T o u r i s t O r g a n i z a t i o n s a n d o t h e r a t t r a c t i o n s . T h e r e w i l l b e a s e r i e s o f m e d i a d a y s o r g a n r z e d , w i t h a c t i v i t i e s t o i n c l u d e i n t e r a c t i v e t o u r s a n d s p e c i a l e v e n t s . T h i s s t r a t e g y i s e x p e c t e d t o r e s u l t i n f e a t u r e c o v e r a g e i n n a t i o n a l a n d r e g i o n a l m e d i a . T h e M u s e u m w i l l a l s o w i l l u s e m e t h o d s o t h e r t h a n p a i d a d v e r t i s i n g , s u c h a s e x h i b i t s a t l e i s u r e & t r a v e l s h o w s / w o r d o f m o u t h a n d n e t w o r k i n g o f f r i e n d s a n d s u p p o r t e r s . T h e i m a g e f o c u s w i l l b e c e n t e r e d o n C a n a d i a n m i l i t a r y h i s t o r y t h e a n d m y s t e r i o u s a s p e c t s o f s u b m a r i n e s , w h i c h w i l l a p p e a l t o n a t u r a l c u r i o s i t y A c o m p l e t e g r a p h i c s p a c k a g e i n c l u d i n g m e d i a w i l l b e d e v e l o p e d , e s p e c i a l l y s i g n a g e f o r d i s p l a y a n d r o a d s i d e a d v e r t i s i n g . T o e n c o u r a g e r e p e a t b u s i n e s s a n d s t r o n g w o r d o f m o u t h a d v e r t i s i n g f r o m v i s i t o r s , a u n i q u e n o v e l t y g i v e a w a y ( e g . a s u b m a r i n e s h a p e d k e y c h a i n o r " D o l p h i n D o l l a r " / b a d g e , p i n , t e m p o r a r y t a t t o o s o r o t h e r i t e m s ) w i l l b e d e v e l o p e d . V i s i t o r s w i l l a l s o b e a w a r d e d s o m e s p e c i a l s t a t u s s u c h a s " H o n o u r a r y S u b m a r i n e r " t o e n c o u r a g e c o n t i n u i n g i n t e r e s t i n t h e p r o j e c t . T h e m u s e u m p l a n s i n c l u d e c r e a t i o n o f C U / S l W ' D o l p h i n D o l l a r s " w i t h a f a c e v a l u e o f $ 1 , f o r i n c l u s i o n i n b u s a n d t o u r p a c k a g e s L o c a l m e r c h a n t s w i l l b e e n c o u r a g e d t o a c c e p t t h e s e t o k e n s a s l o c a l c u r r e n c y , w h i c h w i l l t h e n b e r e d e e m e d a t t h e m u s e u m f o r f u l l f a c e v a l u e ( t h e c o s t b e i n g b u i l t i n t o t h e t o u r p a c k a g e ) . T h i s w i l l e n c o u r a g e l o c a l m e r c h a n t s t o a c c e p t t h e t o k e n s a n d t h u s c r e a t e a m o r e u n i f i e d , p o s i t i v e i m a g e o f t h e c o m m u n i t y t o t h e v i s i t o r , a n d h e l p m o v e t h e v i s i t o r f r o m s t r i c t l y a m u s e u m t o u r o u t t o e x p l o r e a n d e x p e r i e n c e t h e l o c a l c o m m u n i t y t o t h e b e n e f i t o f a l l . 2 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 6 o f 8 3 P r i c i n g P r i c i n g h a s b e e n d e v e l o p e d t o c o v e r t h e c o s t s o f o p e r a t i o n a n d m a r k e t i n g a n d p r o v i d e r e a s o n a b l e s u r p l u s t o f u n d f u t u r e d e v e l o p m e n t . P r i c e s a r e c o m p a r a b l e t o t h e S o u s - M a r i n O N O N D A G A ( a n e q u i v a l e n t a t t r a c t i o n ) a n d o t h e r m a j o r a t t r a c t i o n s i n t h e r e g i o n . T h e L o c a t i o n - P o r t B u r w e l l O n t a r i o b a = r - c 0 r r ^ P e t e r t w . c K > ^ J < . N - w n a , - t 0 ^ W " 1 * 0 1 . ' O F V t . . . ' ; ' - . ; 0 u ^ B T a ' n p t . " U - , 0 0 ^ O S u t l t ' l ' W . ? 0 a i _ l a w I C r t c h a i K ' r C r ^ a k . ' u f e - » < » i ; , r ' . a i . ' ' n i n f a - " 5 C 0 ' 3 t R w h G o l - t a i r i l t u t i N _ " g a - a ^ S a m ? m i o n P i . . " i t h . r - i F a i r ^ f i J ^ i l u » . ' ) . - S . 0 . a 0 h ; r M : ~ f ? - " t © 0 3 6 1 - T i ! ° : r t K - : i b T - . - o - ' 1 . h 1 R I ; t : F 0 B ^ y j o v . . ; r L - . j i l l 0 f ~ . \ " » . - 1 - 1 * ( . . 0 c . l A i l n , d 0 L ' . e n I W . ^ r ^ > . f . . > y . < . « f ' . i J . ^ . . ^ y w ^ f - , 1 0 ' . ^ . ^ . 0 / r O C ; r . w 3 ? r d f 0 i i L - " l , * . 0 n ^ , I F T t . W - T . - - . f W ^ f - f ^ - f > h ^ f W ^ r * f \ n O u r s i t e i s l o c a t e d i n P o r t B u r w e l l O n t a r i o , o n t h e s h o r e o f L a k e E r i e . T h e s i t e i s a p p r o x i m a t e 2 h o u r s d r i v e f r o m T o r o n t o a n d w i t h i n a 4 h o u r d n v e o f 9 m i l l i o n O n t a r i o r e s i d e n t s a n d e a s i l y a c c e s s i b l e t o t h e m i l l i o n s l i v i n g i n t h e n e i g h b o r i n g s t a t e s o f t h e U . S . 2 5 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 7 o f 8 3 T h e M u s e u m h a s s e c u r e d a 4 a c r e p a r c e l o f l a n d o n B i g O t t e r C r e e k , a d j a c e n t t o t h e h a r b o u r i n P o r t B u r w e l l a n d b a c k i n g o n t o R o b i n s o n S t r e e t / t h e m a i n c o m m e r c i a l a r e a . T h e p r o p e r t y i s l e v e l w i t h p a v e d a c c e s s t o t h e n o r t h a n d s o u t h & e a s i l y s e r v i c e d . T h e p r o p e r t y h a s a b u n d a n t s p a c e f o r t h e s u b m a r i n e a n d i t s p l a n n e d 1 5 , 0 0 0 s q f t i n t e r p r e t i v e c e n t r e , d i s p l a y a r e a s a n d a b u n d a n t p a r k i n g f o r c a r s , m o t o r c y c l e s a n d R V ' s . ^ L ; ^ ^ A c c e s s : T h e l o c a t i o n i s a p p r o x i m a t e l y 4 5 m i n u t e s f r o m t h e i n t e r s e c t i o n o f 4 0 1 h i g h w a y a n d H w y 1 9 , e a s i l y a c c e s s i b l e b y v e h i c l e . T h e l o c a t i o n i s l e s s t h a n o n e h o u r f r o m L o n d o n / a n d C a m b r i d g e / l ^ h r s f r o m N i a g a r a F a l l s a n d a p p r o x i m a t e l y 2 h o u r s f r o m t h e T o r o n t o G T A . M o v e m e n t o f t h e V e s s e l T h e m o s t s i g n i f i c a n t s i n g l e c o s t o f t h i s p r o j e c t i s t h e t r a n s p o r t a t i o n o f t h e v e s s e l f r o m i t s c u r r e n t l o c a t i o n i n H a l i f a x t o t h e H e d d l e M a r i n e s h i p y a r d i n H a m i l t o n , O n t a r i o . A t t h e s h i p y a r d , i t w i l l b e t r a n s f e r r e d o n t o a s h a l l o w d r a f t b a r g e a n d f i t t e d o u t w i t h p e r m a n e n t m o u n t s / c r a d l e s , t h e n t r a n s p o r t e d t h r o u g h t h e W e l l a n d C a n a l t o P o r t B u r w e l l , w h e r e i t w i l l b e l i f t e d b y S P M T ( S e l f P r o p e l l e d M o b i l e T r a n s p o r t e r s ) m o v e d a s h o r e a n d f i n a l l y s e t o n i t s p e r m a n e n t m o u n t . P r i o r t o t r a n s p o r t t o P o r t B u r w e l l , t h e H a r b o u r 2 6 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 8 o f 8 3 a p p r o a c h e s w i l l b e d r e d g e d t o a d e p t h o f 1 0 F e e t a n d a t e m p o r a r y s l i p w i l l b e e x c a v a t e d t o a l l o w t h e t r a n s i t b a r g e t o o f f l o a d s a f e l y a t t h e d i s e m b a r k a t i o n p o i n t . * A ^ " " - - J T . ^ ^ r f - . ^ - L i * . I « O l y m p u s b e i n g l o a d e d a b o a r d t h e H e d d l e M a r i n e d r y d o c k I n H a l i f a x P h o t o c o u r t e s y M a m m o e t C a n a d a T h e s i z e a n d s c o p e o f t h e p r o j e c t w i l l p u t t h e p r o j e c t i n t h e p u b l i c e y e T h e G o v e r n m e n t o f C a n a d a h a s d e s c r i b e d t h i s t o b e a p r o j e c t o f " G r e a t N a t i o n a l S i g n i f i c a n c e " . F r o m t h e t i m e t h e v e s s e l l e a v e s H a l i f a x , i t s m o v e m e n t s w i l l b e s u b j e c t t o c o n t i n u o u s m e d i a c o v e r a g e . A t t h e t i m e o f t h e m o v e m e n t t h r o u g h t h e W e l l a n d C a n a l a n d a t d i s e m b a r k a t i o n a t P o r t B u r w e l l , t h e p u b l i c a w a r e n e s s w i l l b e a t i t s h e i g h t . W e a r e c o n f i d e n t t h a t p o t e n t i a l c o r p o r a t e s p o n s o r s w i l l f i n d t h e p r o s p e c t o f h i g h p r o f i l e m e d i a e x p o s u r e i r r e s i s t i b l e . T h e p u b l i c a t t e n t i o n t h e m o v e w i l l a t t r a c t w i l l c r e a t e s i g n i f i c a n t m o m e n t u m f o r o u r p u b l i c r e l a t i o n s a n d p r o m o t i o n a l c a m p a i g n s w h i c h w i l l p r e c e d e t h e m u s e u m o p e n i n g . 2 7 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 2 9 o f 8 3 T i m e l i n e s T h e p r i m a r y r e q u i r e m e n t f o r m o v e m e n t o f t h e s u b m a r i n e i s a t t a i n i n g t h e r e q u i r e d d e p t h o f 1 0 f e e t i n P o r t B u r w e l l H a r b o u r . A s d r e d g i n g o p e r a t i o n s a r e o n l y a l l o w e d b e t w e e n J u l y 1 a n d S e p t e m b e r 3 0 , a n d a r e e x p e c t e d t o r e q u i r e 6 - 8 w e e k s f o r c o m p l e t i o n / w e c u r r e n t l y p r o j e c t t h e d a t e f o r l a n d i n g t o b e S e p t e m b e r 1 ( + / - 1 0 d a y s ) . B a s e d o n o u r e a r l i e s t s t a r t d a t e a n d a s s u m i n g e q u i p m e n t i s a v a i l a b l e a n d n o u n e x p e c t e d w e a t h e r d e l a y s , t i m e l i n e s f o r t h e p r o j e c t a r e a s f o l l o w s . J u n e , 2 0 1 2 T u g d e p a r t s M e d d l e M a r i n e S e r v i c e s w i t h H M 1 ( F l o a t i n g D r y d o c k ) i n t o w . T o w a r r i v e s i n H a l i f a x , N S a n d p r e p a r e s O J I B W A f o r t r a n s i t P i l i n g s f o r S u b m a r i n e p e d e s t a l d r i v e n P o r t B u r w e l l O J I B W A b e g i n s t r a n s i t t o H a m i l t o n J u l y - A u g u s t , 2 0 1 2 D r e d g i n g o p e r a t i o n s a t P o r t B u r w e l l O J I B W A a r r i v e s H a m i l t o n , t r a n s f e r r e d t o s h a l l o w d r a f t b a r g e . F o o t i n g f o r S u b m a r i n e p e d e s t a l a n d b u i l d i n g f o u n d a t i o n s p o u r e d W o r k c o m m e n c e s o n h u l l f i t t i n g s f o r m o u n t i n g P e r i s c o p e s a n d a n c i l l a r y e q u i p m e n t t r a n s p o r t e d f r o m H a l i f a x t o P o r t B u r w e l l b y r o a d M a m m o e t e q u i p m e n t a r r i v e s , s e t s u p f o r l a n d i n g B a r g e t r a n s i t s t h r o u g h W e t l a n d C a n a l t o P o r t B u r w e l l S e p t e m b e r , 2 0 1 2 B a r g e a r r i v e s P o r t B u r w e l l M a m m o e t S P M T s o f f l o a d & m o u n t S u b m a r i n e o n f o u n d a t i o n E r e c t t e m p o r a r y f e n c i n g , l a d d e r s / s c a f f o l d i n g S e p t e m b e r , 2 0 1 2 - M a r c h / 2 0 1 3 S u p p o r t b u i l d i n g i s c o n s t r u c t e d . I n s t a l l P e r i s c o p e s , s a n d b l a s t a n d p a i n t v e s s e l . R e t r o f i t v e s s e l w i t h a c c e s s e n t r y w a y s / e l e c t r i c a l a n d c l i m a t e c o n t r o l s y s t e m s . C o m p l e t e b u i l d i n g i n t e r i o r s . 2 8 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 0 o f 8 3 D e v e l o p p r o g r a m m i n g / d i s p l a y s f o r i n t e r p r e t i v e c e n t r e . n i t i a t e o n - l i n e r e s e r v a t i o n a n d s h o p p i n g c a p a b i l i t y . A p r i l , 2 0 1 3 . I n t e r v i e w a n d r e c r u i t t o u r s t a f f I n t e r v i e w a n d h i r e g i f t s h o p s t a f f / d e s i g n a n d p r o d u c e i n v e n t o r y . L a n d s c a p i n g , w a l k w a y s , p a r k i n g l o t . D e v e l o p s t a f f s c h e d u l e s / t r a i n t o u r s t a f f . S o f t O p e n i n g . M a y / 2 0 1 3 O F F I C I A L O P E N I N G - O p e r a t i o n s b e g i n F u n d i n g R e q u i r e m e n t s T h e c h a r t o n t h e n e x t p a g e s h o w s t h e E M M e s t i m a t e d c o s t s , a n d t h e D N D c o s t e s t i m a t e s . A s i t i s i n h e r e n t i n N a t i o n a l D e f e n c e t o b e v e r y r i s k a v e r s e ( q u i t e p r o p e r l y ) , t h e i r a m o u n t f o r c o n t i n g e n c i e s i n s o m e a r e a s i s a s h i g h a s 5 0 % o f t h e i r e s t i m a t e . A s w e l l / D N D e x p e r i e n c e i s w i t h o p e r a t i o n a l v e s s e l s , w h e r e a s O J I B W A w i l l n e v e r s a i l a g a m / a l l o w i n g t h e M u s e u m t o a c c e p t a s l i g h t l y h i g h e r d e g r e e o f r i s k , c o n c u r r e n t w i t h h e r n e w r o l e a s a s t a t i c m o n u m e n t . T h e M u s e u m h a s a c c e p t e d t h e n e e d t o d e m o n s t r a t e f u n d i n g t o t h e r e q u e s t e d D N D l e v e l , a s i t w i l l e n s u r e t h e M u s e u m h a s m o r e t h a n s u f f i c i e n t f u n d i n g a v a i l a b l e . 2 9 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 1 o f 8 3 G e n e r a l C o n s i d e r a t i o n s T h e m u s e u m w i l l b e s u b j e c t t o t h e s a m e r e q u i r e m e n t s a s a n y o t h e r b u s i n e s s . I n a d d i t i o n , s i n c e e x h i b i t s m a y c o n t a i n r e s t r i c t e d g o o d s ( i . e . a r m a m e n t s o r w e a p o n s ) , t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e f e d e r a l C o n t r o l l e d G o o d s D i r e c t o r a t e w i l l a p p l y a n d a d d i t i o n a l s e c u r i t y m e a s u r e s o r r e s t r i c t i o n s w i l l b e i m p l e m e n t e d . T h e s i t e i s o u t s i d e t h e 1 0 0 y e a r f l o o d p l a i n , a n d i s z o n e d f o r " H a r b o u r / C o m m e r c i a F u s e . T h e m u s e u m h a s e n g a g e d C o n e s t o g a - R o v e r s & A s s o c i a t e s t o u n d e r t a k e a n e x t e n s i v e e n v i r o n m e n t a l a s s e s s m e n t . T h e p l a n w a s p r e s e n t e d t o t h e " L o n g P o i n t R e g i o n a l C o n s e r v a t i o n A u t h o r i t y " ( L P R C A ) . T h e y s t a t e d t h a t n o f u r t h e r e n v i r o n m e n t a l i m p a c t s t u d i e s o r a p p l i c a t i o n s a r e r e q u i r e d . T h e r e s u l t s h a v e b e e n a c c e p t e d b y t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t . I n q u i r i e s h a v e a l s o b e e n m a d e t o L P R C A i n r e g a r d t o t h e p l a n n e d d r e d g i n g o f P o r t B u r w e l l H a r b o u r a n d n o a d d i t i o n a l l i c e n s i n g o r p e r m i t s a r e r e q u i r e d . F e d e r a l a p p r o v a l s ( S m a l l C r a f t H a r b o u r s a n d F i s h e r i e s a n d O c e a n s ) w i l l b e r e q u i r e d a n d h a v e b e e n t e n t a t i v e l y r e c e i v e d , p e n d i n g f i n a l d r e d g i n g d e t a i l r e p o r t s . P e r s o n n e l T h e m u s e u m p l a n c a l l s f o r a s t a f f o f 6 f u l l t i m e m a n a g e m e n t a n d a d m i n i s t r a t i o n a s f o l l o w s ; E x e c u t i v e D i r e c t o r ( h a l f t i m e p o s i t i o n s h a r e d w i t h E l g i n M i l i t a r y M u s e u m ) S i t e M a n a g e r - r e s p o n s i b l e f o r b u s i n e s s a c t i v i t i e s a n d g e n e r a l m a n a g e m e n t o f t h e s i t e E x h i b i t M a n a g e r - a q u a l i f i e d i n d i v i d u a l w i t h r e s p o n s i b i l i t y f o r r e s t o r a t i o n a n d m a i n t e n a n c e o f t h e e x h i b i t A d m i n i s t r a t i v e a s s i s t a n t - G e n e r a l o f f i c e a n d G L E n t r y r e s p o n s i b i l i t i e s M a r k e t i n g a s s i s t a n t - q u a l i f i e d g r a p h i c d e s i g n e r r e s p o n s i b l e f o r v i s u a l m e d i a a n d w e b m a r k e t i n g R e c m r t e r / t r a i n e r - R e s p o n s i b l e f o r t h e d e v e l o p m e n t a n d s u p e r v i s i o n o f t h e T o u r S t a f f T h e s e p o s i t i o n s w i l l b e f i l l e d f r o m e x i s t i n g M u s e u m s t a f f a n d n e w h i r e s w i t h r e l e v a n t m a n a g e m e n t e x p e r i e n c e o r s p e c i a l i z e d s k i l l s o r t r a i n i n g . F o r c e r t a i n f u n c t i o n s / s u c h a s m a i n t e n a n c e o r s e c u r i t y , c o n t r a c t w o r k e r s w i l l b e e m p l o y e d . 3 0 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 2 o f 8 3 T o u r S t a f f : T o u r S t a f f w i l l c o n s i s t o f 5 g u i d e s , 1 c a s h i e r , 1 g i f t s h o p a t t e n d a n t p l u s 1 s p a r e o r f l o a t i n g g u i d e , a s a m i n i m u m . T h e b a s i c c r e w w i l l b e s u p p o r t e d b y a d d i t i o n a l s t a f f d u r i n g p e a k h o u r s . T o u r S t a f f w i l l b e s u p p l e m e n t e d b y v o l u n t e e r s d r a w n f r o m t h e " S h i p ' s C o m p a n y " a n d v i s i t i n g f o r m e r s u b m a r i n e r s . T o u r S t a f f w i l l b e r e c r u i t e d f r o m t h e l o c a l c o m m u n i t y a n d p r o v i d e d w i t h e x t e n s i v e t r a i n i n g , i n c l u d i n g c u s t o m e r s e r v i c e , f i r s t a i d e t c . , p l u s . . . . . . s u b m a r i n e b a s i c s , h i s t o r y a n d d e v e l o p m e n t o f t h e s u b m a r i n e s e r v i c e a n d " O J f B W A " s p e c i f i c t r a i n i n g . F r o m o u r c l o s e c o n t a c t w i t h t h e c o m m u n i t y , i n d i c a t i o n s a r e t h a t a r e a d y g r o u p o f c a n d i d a t e s a r e a v a i l a b l e a n d e a g e r t o b e i n v o l v e d w i t h t h e p r o j e c t . T o u r T e a m S t a f f R o t a t i o n S c h e d u l e T h e M u s e u m h a s d o n e c o n s i d e r a b l e r e s e a r c h a n d p l a n n i n g r e l a t i n g t o t h e d a y t o d a y o p e r a t i o n o f t h e s i t e . A s p a r t o f t h i s p l a n n i n g / t h e M u s e u m h a s d e v e l o p e d d t e a m a p p r o a c h f o r t h e T o u r S t a f f , w h i c h w e f e e l w i l l p r o v i d e t h e v i s i t o r w i t h t h e h i g h e s t q u a l i t y o f s e r v i c e , w h i l e g i v i n g t h e t e a m m e m b e r s t h e f l e x i b i l i t y a n d v a r i e t y o f c h a l l e n g e s t o m a i n t a i n t h e i r i n t e r e s t a n d e n t h u s i a s m . T o u r s t a f f w i l l b e d i v i d e d i n t o f o u r s e p a r a t e t e a m s / t w o o f w h i c h w i l l h a v e s e v e n m e m b e r s , a n d t w o o f w h i c h w i l l h a v e a n a d d i t i o n a l m e m b e r , f u n c t i o n i n g a t a s u p e r v i s o r y l e v e l . O n a n y g i v e n d a y , t w o t e a m s w i l l b e w o r k i n g t o g e t h e r , o n e o p e n i n g t h e s i t e a t t h e b e g i n n i n g o f t h e d a y , a n d s t a f f i n g t h e f i r s t h o u r a s t h e o p e r a t i o n b u i l d s , t h e o t h e r s t a r t i n g a n h o u r l a t e r a n d w o r k i n g t h e l a s t h o u r o f t h e d a y , a s t h e o p e r a t i o n w i n d s d o w n a n d c l o s e s . T h e s e v e n m e m b e r s o n e a c h t e a m w i l l d i v i d e t h e m s e l v e s i n t o f i v e s u b m a r i n e t o u r g u i d e s / e a c h o f w h o m w i l l g u i d e a g r o u p o f 1 0 v i s i t o r s t h r o u g h e a c h o f t h e f i v e s u b m a r i n e t o u r s t a t i o n s , a n d t w o o t h e r s w h o w i l l w o r k i n c o m b i n a t i o n w i t h t h e o t h e r t e a m t o s t a f f t h e a d m i s s i o n s c o u n t e r a n d m u s e u m b u i l d i n g e x h i b i t a r e a . T h e s u p e r v i s o r y m e m b e r w i l l o v e r s e e b o t h t e a m s a n d e n s u r e t h a t a l l r e q u i r e d p o s i t i o n s a r e s t a f f e d a s n e e d e d . 3 1 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 3 o f 8 3 M a n a g e m e n t a n d O r g a n i z a t i o n h - R O T F C T T > J O D t I B W A B O A R D O F D I R E C T O R S P i i f t S i u r i f L ' S O r , . ' * . ^ [ C X E C U T t V F . D t R E C T G K ^ S f l C l l T L t y S r - r u t K r n ^ M i i s n u n t A r i p l n l l ? r A l l u A - S M r t a n t - { V S w s i i W ^ i f i C u r ^ f c r S a n r i c e s - < L < ! t j a l S t r v i c e ^ S T . T H O M A S S I T E P d R T B i j f t u y e L L S r r e - ( F i n a n c i a l S e r - f C f t B ^ 4 [ ' S i t e M a n a g e r ^ S i t e M a n a g e r ] - ( * " . ) T l - . l t i l ' H / P A s - i t . t a n t - { M s r t t A l l n y T ' . f t . / 1 ~ S O T V = F . J f ^ R e g u l a r S t a f f N > - . i i r » n d n c e - c G ^ T S K W T Q L R T E A f S J l s . t t f ' i r t i y ^ L ^ I M a n a g e r ] ^ v ^ s ^ ' i L ^ - ( V o l u n t e e r s R e c r u i t e r / P ^ - r e o n n ^ l S a r ^ . c e e T r g i i w r T e a m S t a f f l e a d e r s ^ 4 T e a m s r ' ~ . : ^ : . I \ A F M u x , . l i t p . - L I K l . : . 1 : . . . ' , C " ~ T a i u r t - D H T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , w h i c h o p e n e d i n 1 9 8 2 , i s s i t u a t e d a t t h e w e s t e n t r a n c e t o t h e c i t y o f S t . T h o m a s , O n t a r i o o v e r l o o k i n g K e t t l e C r e e k . T h e m u s e u m i s c u r r e n t l y h o u s e d i n a h i s t o r i c r e s i d e n c e o n t h e s o u t h s i d e o f t h e o r i g i n a l T a l b o t S t r e e t . A l l e x h i b i t s a r e o n a s i n g l e , a c c e s s i b l e f l o o r a n d d e s i g n e d t o a l l o w v i s i t o r s t o m o v e t h r o u g h a t t h e i r o w n p a c e . T h e p u r p o s e o f t h e M u s e u m i s t o c o l l e c t , p r e s e r v e , i d e n t i f y a n d e x h i b i t m e m e n t o e s o f C a n a d i a n m i l i t a r y h i s t o r y , w i t h a n e m p h a s i s o n E l g i n C o u n t y a n d i t s r e s i d e n t s . T h e M u s e u m h o u s e s m i l i t a r y a r t i f a c t s a n d p i c t u r e s f r o m s e v e r a l e r a s o f t h e C a n a d i a n m i l i t a r y . D o n a t i o n s o f a r t i f a c t s a r e a c c e p t e d f r o m a l l a r m s o f t h e C a n a d i a n m i l i t a r y a s w e l l a s a r t i f a c t s f r o m o t h e r n a t i o n s o n c e i n c o n f l i c t i n v o l v i n g C a n a d i a n s . T h e M u s e u m i s a l s o a r e g i s t e r e d r e p o s i t o r y f o r w e a p o n s / f i r e a r m s a n d a c c e s s o r i e s f r o m f l i n t l o c k s t o m o d e r n d a y . T h e E x e c u t i v e D i r e c t o r i s a r e c o g n i z e d e x p e r t i n f i r e a r m s r e c o g n i t i o n a n d i d e n t i f i c a t i o n / a n d i s u s e d b y l a w e n f o r c e m e n t a g e n c i e s t h r o u g h o u t C a n a d a i n t h a t c a p a c i t y . 3 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 4 o f 8 3 D a n M c N e i l / t h e P r o j e c t C o o r d i n a t o r f o r P r o j e c t O j i b w a / i s a 3 6 y e a r N a v y v e t e r a n , r e t i r i n g a t t h e r a n k o f R e a r A d m i r a l , a n d c o m m a n d e d s e v e r a l s h i p s . H e a l s o s e r v e d t e r m s a s b u s i n e s s m a n a g e r t o t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e / S e n i o r N a v a l O f f i c e r i n t h e P r i v y C o u n c i l O f f i c e / a n d C o m m a n d e r o f N a v a l F o r c e s , A t l a n t i c . H e r e t i r e d i n 2 0 0 6 a n d i s c u r r e n t l y a C o u n c i l o r w i t h t h e M u n i c i p a l i t y o f C e n t r a l E l g i n . C o n t a c t s D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l / r e t i r e d l a n R a v e n / P r o j e c t C o o r d i n a t o r E x e c u t i v e D i r e c t o r ( 5 1 9 ) 6 3 3 - 7 6 4 1 ( M u s e u m ( 5 1 9 ) 6 3 3 - 7 6 4 1 ( M u s e u m ) ( 5 1 9 ) 8 7 1 - 7 6 4 1 ( C e l l ) ( 5 1 9 ) 2 8 1 - 8 7 2 6 a d m m c n e i l @ p r o i e c t o i i b w a . c a e x d i r @ p r o j e c t o j i b w a . c a M u s e u m W e b s i t e : w w w . e l g i n m i l i t a r v m u s e u m c ? P r o j e c t W e b s i t e w w w . D r o i e c t o i i b w a . c a M u s e u m G e n e r a l E - M a i l : c u r a t o r @ r i l p . i n m i l i r a r v m u s e u m . c a P r o j e c t G e n e r a l E - m a i l i n f o @ p r o j e c t o j i b w a c a 3 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 5 o f 8 3 x \ 0 H C ~ ^ # I p - ^ < 4 ^ ^ 3 W / T S T A F F I N G C O S T C A L C U L A T I O N S P o s i t i o n G r o s s V a c a t i o n T o t a l w a g e s E m p l o y e r C o s t s T O T A L C O S T C P P E l W S 1 B B e n E x e c D i r e c t o r ( 1 / 2 ) $ 2 5 , 7 5 0 $ 1 , 0 3 0 $ 2 6 , 7 8 0 $ 1 , 1 0 0 $ 3 2 5 1 5 9 $ 3 , 0 0 0 $ 3 1 , 3 6 4 & S i t e M a n a g e r $ 5 1 , 5 0 0 $ 2 , 0 6 0 $ 5 3 , 5 6 0 $ 2 , 2 0 0 $ 7 5 0 2 1 8 $ P , O O Q $ 6 2 , 7 2 8 s E x h i b i t M a n a g e r ( C u r a t o r ) s 5 1 , 5 0 0 2 , 0 6 0 5 3 , 5 6 0 $ 2 , 2 0 0 $ 7 5 0 2 1 8 $ 6 , O C O $ 6 2 , 7 2 8 s A d m i n A s s t $ 2 8 , 0 0 0 $ 1 , 1 2 0 s 2 9 , 1 2 0 $ 1 , 5 2 6 S 4 1 5 1 1 8 $ 3 , 0 0 0 $ 3 4 , 1 7 9 s M a r k e t i n g A s s t $ 2 8 , 0 0 0 $ 1 , 1 2 0 s 2 9 , 1 2 0 S 1 , 5 2 6 $ 4 1 5 1 1 8 $ 3 , 0 0 0 3 4 , 1 7 9 $ R e c r u i t e r / T r a i n e r $ 2 8 , 0 0 0 $ 1 , 1 2 0 $ 2 9 , 1 2 0 $ 1 , 5 2 6 $ 4 X 5 1 1 8 $ 3 , 0 0 0 $ 3 4 , 1 7 9 $ T o u r S t a f f $ 1 3 7 , 0 6 0 s 1 3 7 , 0 6 0 $ 5 , 4 8 2 $ 2 , 0 5 6 5 7 6 $ 1 4 5 , 1 7 4 C o n t i n g e n c y ( S e a s o n a l ) @ 2 0 % 2 9 , 0 3 5 T o t a l $ 4 3 3 , 5 6 6 S t a f f i n g e s t i m a t e s ( S e a s o n a l ) H o u r s o f o p e r a t i o n H i g h s e a s o n 1 , 5 2 0 H o u r s o f o p e r a t i o n L o w s e a s o n 2 6 0 T o t a l H o u r s f o r s e a s o n 1 , 7 8 0 T o u r s t a f f a v g . p e r h o u r o f o p e r a t i o n 7 / \ v ? h o u r l y r a t e ( B l e n d e d ) $ 1 1 . 0 0 E s t . T o u r S t a f f c o s t ( B a s e ) $ 1 3 7 , 0 6 0 3 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 6 o f 8 3 Funding Requirements for Elgin Military Museum - HMCS OJibwa Move Cost Element EMM Estimate DND Estimate Variance Comments Transfer from Halifax to Hamilton 1,350/000 $ 1,350,000 $Accepted by DND Drydock Standby Fees 100/000 (100,000) Fees based on 2011 move in late fall. Care & Custody of Ojibwa in Hamilton 127,500 $(127/500) Fees based on 2011 move and storage through winter. Towing Survey Now being moved by floating dry dock. Final Offload in Pt. Burwell 657,300 657,300 Accepted by DND Cradle Foundations 730,000 730,000 Accepted by DN D Project Management 160,000 485,000 (325/000) EMM has 'fixed price' contract with BMT. HAZMAT Remedial Work 25,000 200,000 (175,000) EMM has agreed to DND figure for fundraising purposes Mock Up Remedial Work 50,000 100,000 (50,000) Handling of Ojibwa on arrival in Pt. Burwell 50,000 250,000 (200,000) Total 3,022,300 3,999,800 (977,500) Contingencies 929,758 (929,758) HST 640,875 Approx. 80% of HST is recoverable by EMM. Grand Total 3,022,300 5,570,433 $(1,907,258) DRAFT P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 7 o f 8 3 Project Ojibwa Five Year Cash Flow Projection Annual Visits 100,000 95,000 85,000 80,000 Year One Year Two Year Three Year Four Year Five Inflows Initial Capitalization Cash, beginning of period (158,679)71,744 201,744 121,744 Admissions (note 1)600,000 $570,000 510,000 480,000 Sub tours (note 2)$855,000 812,250 726,750 684,000 Gift Shop (note 3)25,000 $350,000 332,500 297,500 280,000 Memberships (Note 4)60,000 75,000 71,250 63,750 60,000 Grants & Contributions 50,000 10,000 10,000 $10,000 10,000 Total Inflows 135,000 1,731,321 1,867,744 1,809,744 1,635,744 Outflows Advertising 75,000 150,000 150,000 $140,000 130,000 Accounting & Legal 10,000 30,000 30,000 $31,000 32/000 Bank Charges 1,000 $10,000 $10,000 12,000 14,000 Insurance 25,000 $25,000 $25,000 27,000 29,000 Utilities 6,000 24,000 $25,000 26,000 27,000 Telephone & Internet 2,000 10,000 10,000 10,000 10,000 Purchased Services 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 Mortgage (Note 6)366,000 366,000 366,000 366,000 Occupancy costs 12,000 20,000 25,000 30,000 35,000 Travel & Accomodations 20,000 235,357 20,000 21,000 22,000 Admin. Salaries & Benefits 117,679 232,220 240,000 250,000 260,000 Tour Staff Salaries & Benefits 232,000 240,000 250,000 260,000 Subi 293,679 1,359,577 1,166,000 1,188,000 1,210,000 Other Outflows Principal paydown 300,000 300,000 $300,000 200,000 Capital Investments 50,000 25,000 Community Investment 150,000 175,000 150,000 300,000 500,000 500,000 350,000 Total Outflows $293,679 1,659,577 $1,666,000 1,688,000 1,560,000 Cash, end of period (158,679)71,744 201,744 121,744 75,744 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 8 o f 8 3 Projecc Ojibwa Projected Cash i-fow Analysis Low High Anticipated Anticipated Notes Annual Visits 75,000 100,000 Income Admissions - Museum 450,000 600,000 Annual visits @> $6 average Admissions - Vessel $641,250 $855,000 95 % of Annual visits @ $9 average Gift Shop 262,500 $ 350,000 $10 average spend @ 35% net margin Memberships $56,250 75,000 1 % of visitors @ $75 Grants & Contributions 40,000 50,000 Total Income $ 1,450,000 1,930,000 Expenses Advertising 75,000 100,000 Accounting & legal 20,000 30,000 Bank charges 20,000 30,000 Insurance 25,000 25,000 Exhibits 30,000 50,000 Maintenance 50,000 $ 150,000 As new construction, figures may be lower in first years of operations Utilities 24,000 24,000 Telephone & Internet 10,000 10,000 Purchased Services 25,000 25,000 Mortgage Interest 366,000 366,000 $5,000,000 principle @ 5.5% 25 yr amortization Principal Paydown 300,000 300,000 Occupancy costs 36,000 36,000 Travel & Accomodations 20,000 20,000 Management & Admin salaries $ 259,357 259,357 Tour Staff Salaries 174,209 232,220 Total Expenses $ 1,434,566 $ 1,657,577 Surplus / (Deficit)15,434 272/423 DRAFT P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 3 9 o f 8 3 ^ V H A 4 ^ - ^ ^ ^ - 1 . J / . ' 1 ^ < 0 ^ - ^ ^ f u n i t y l ^ ° M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y J U L Y , 2 0 1 1 I B I G R O U P P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 0 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 4 J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 1 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y T A B L E O F C O N T E N T S 1 . I N T R O D U C T I O N - i . 1 B a c k g r o u n d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . , , . . . , . . , . . . . . . . , . . , . , , , . . , . , , , . . . . . . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . , , . . . , . . , , , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ^ 2 . P L A N N I N G S T U D Y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 . 1 L a n d U s e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 . 1 . 1 S i t e D e s c r i p t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 . 1 . 2 S i t e C o n t e x t . , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2 . 1 . 3 P r o p o s a l D e s c r i p t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2 . 1 . 4 M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m O f f i c i a l P l a n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2 . 1 . 5 Z o n i n g R e g u l a t i o n s : T o u r i s t C o m m e r c i a l ( C 3 ) Z o n e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 2 L a n d U s e D i s c u s s i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 f \ . £ . A X . 3 . E C O N O M I C E V A L U A T I O N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 3 . 1 . 1 P u r p o s e o f E c o n o m i c I m p a c t E v a l u a t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 3 . 1 . 2 O v e r v i e w o f H i s t o r i c T o u r i s m A c t i v i t y i n E l g i n C o u n t y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 3 . 1 . 3 O p p o r t u n i t i e s f o r N e w T o u r i s t A t t r a c t i o n s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 4 3 . 1 . 4 A n t i c i p a t e d E c o n o m i c I m p a c t s o f t h e P r o p o s e d P r o j e c t , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 5 4 . T R A N S P O R T A T I O N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 4 . 1 S i t e A c c s s s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 4 . 2 T r a f f i c V o l u m e 1 9 4 . 3 P a r k i n g R e q u i r e m e n t s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 5 . F L O O D I N G , E R O S I O N C O N T R O L A N D M U N I C I P A L S E R V I C I N G F E A S I B I L T I Y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1 5 . 1 F t o o d i n g / E r o s i o n C o n t r o l S t u d y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1 5 . 2 M u n i c i p a l S e r v i c i n g F e a s i b i l i t y S t u d y . . . . . " . . " . " . . . . . . . . . . . . " . . . . " " . . , . . , . , . . , . " . , . . , . . . . . . . . . . . " . . . . . . . . . . " . . " . . " . . . . . . . 2 4 5 . 2 . 1 S a n i t a r y S e w e r S e r v i c i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4 5 . 2 . 2 W a t e r S e r v i c i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4 5 . 2 . 3 G r a d i n g , D r a i n a g e / S t o r m w a t e r M a n a g e m e n t / S e d i m e n t a n d E r o s i o n C o n t r o l M e a s u r e s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4 5 . 2 . 4 S u m m a r y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 6 6 . C O N C L U S I O N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 6 J u l y , 2 0 1 1 P a g e / . P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 2 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 1 . I N T R O D U C T I O N T h e E l g i n C o u n t y M i l i t a r y M u s e u m h a s p r o p o s e d a t o u r i s t d e s t i n a t i o n p r o j e c t f o r M u n i c i p a l l y - o w n e d l a n d s i n t h e v i l l a g e o f P o r t B u r w e l l , O n t a r i o . T h e p r o j e c t ' s c o r e a t t r a c t i o n w i l l b e a p u b l i c l y - d i s p l a y e d d e c o m m i s s i o n e d s u b m a r i n e , H M C S O j i b w a , o n v a c a n t l a n d a b u t t i n g O t t e r C r e e k n e a r t h e L a k e E r i e s h o r e l i n e . T h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t r e q u i r e s a Z o n i n g B y - l a w A m e n d m e n t t o r e m o v e t h e H o l d i n g s y m b o l o n t h e s u b j e c t l a n d s a s p a r t o f t h e p l a n n i n g a p p r o v a l p r o c e s s . S e c t i o n 4 . 4 . 4 . 5 o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m O f f i c i a l P l a n s t a t e s t h a t p r i o r t o t h e r e m o v a l o f t h e h o l d i n g s y m b o l , t h e z o n i n g b y - l a w a m e n d m e n t a p p l i c a t i o n w i l l p r o v i d e : a p l a n n i n g s t u d y t h a t m e a s u r e s t h e p r o b a b l e s o c i a l , r e c r e a t i o n a l a n d t r a f f i c i m p a c t s o f t h e p r o j e c t o n P o r t B u r w e l l ; a s e r v i c i n g f e a s i b i l i t y s t u d y ; a n d a n e x a m i n a t i o n o f t h e e f f e c t s o f p o t e n t i a l f l o o d i n g a n d / o r e r o s i o n a l o n g B i g O t t e r C r e e k , i n c o n s u l t a t i o n w i t h t h e C o n s e r v a t i o n A u t h o r i t y . T h e f i r s t p h a s e o f t h e p r o j e c t i n v o l v e s b r i n g i n g t h e s u b m a r i n e t o t h e s i t e a n d p l a c i n g i t o n f o u n d a t i o n s . S u b s e q u e n t p h a s e s o f t h e p r o j e c t w i l l i n v o l v e t h e c o n s t r u c t i o n o f a p a r k i n g l o t a n d a m u s e u m a d j a c e n t t o t h e s u b m a r i n e s i t e . T h e p a r k i n g l o t i s p r o p o s e d i n t h e s o u t h e r n p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y , a c c e s s e d f r o m P i t t S t r e e t . T h e s u b m a r i n e p l a c e m e n t i s p r o p o s e d j u s t n o r t h o f t h e p a r k i n g l o t . T h e f u t u r e m u s e u m i s p l a n n e d t o b e l o c a t e d a l o n g t h e e a s t s i d e o f t h e s u b m a r i n e w i t h a c c e s s f r o m R o b i n s o n S t r e e t j u s t n o r t h o f W e l l i n g t o n S t r e e t . I B I G r o u p w a s r e t a i n e d t o p r e p a r e t h e l a n d u s e p l a n n i n g , e c o n o m i c a n d e n g i n e e r i n g s t u d i e s a n d t o d e m o n s t r a t e t h a t t h e p r o p o s e d p r o j e c t i s c o m p a t i b l e w i t h s u r r o u n d i n g b u i l d i n g s , a c t i v i t i e s a n d w i l l i n t e g r a t e i n t o t h e e x i s t i n g c o m m u n i t y . T h i s s t u d y p r o v i d e s a r e v i e w a n d d i s c u s s i o n o f t h e p r o p o s e d a p p l i c a t i o n t o a d d r e s s a n y i m p a c t s o f t h e d e v e l o p m e n t o n P o r t B u r w e l l a n d t o s a t i s f y a n y o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m ' s p l a n n i n g r e l a t e d c o n c e r n s r e g a r d i n g t h e a p p l i c a t i o n . I B I G R O U P J u l y , 2 0 1 1 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 3 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 1 . 1 B a c k g r o u n d T h e l a n d s w e r e f o r m e r l y u s e d f o r c o m m e r c i a l h a r b o u r a c t i v i t i e s , p r i m a r i l y f o r t h e t r a n s p o r t a t i o n a n d t r a n s f e r e n c e o f c a r g o , i n c l u d i n g c o a l , f r o m b o a t s t o t r a i n s f o r d e s t i n a t i o n s n o r t h o f B a y h a m . W h e n t h e l a n d s w e r e d e c o m m i s s i o n e d a n d d i v e s t e d , t h e l a n d u s e p l a n s i d e n t i f i e d t h a t l a r g e - s c a l e r e s i d e n t i a l a n d t o u r i s t c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n t w o u l d b e s u i t a b l e f o r t h i s a r e a . I n t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m O f f i c i a l P l a n , t h e s u b j e c t s i t e i s d e s i g n a t e d a s ' H a r b o u r R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l " . T h i s d e s i g n a t i o n p e r m i t s u s e s s u c h a s : t o w n h o u s e s ; s t a c k e d t o w n h o u s e s ; a p a r t m e n t s ; m a r i n a s a n d a s s o c i a t e d u s e s ; p a r k s , s c h o o l s a n d c h u r c h e s ; t o u r i s t c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t s ; a n d p a r k i n g a r e a s . T h e H M C S O J i b w a p r o j e c t i s d e f i n e d a s t h e ' t o u r i s t c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t . ' S u b j e c t S i t e H M C S O j i b w a - P o r t B u r w e l l * : t ^ J . , ; 1 * d - L * ^ . 4 ; . - t l l ^ 1 ' . > I . - , ? ^ ; . i ' - r - > 1 < 1 ^ < ^ ~ - \ ^ ^ . . < - . ' . . . T " f l " - > < » 1 . f t - ' - ' V - » - . - H i . d . . , - r ' - r f 1 " » " ' - ~ J - - ^ - J > v T - d K < ^ - ^ ' ^ ^ 1 - , . ^ ^ f : E . / ' . . . . ' " . . 7 S . - ~ : ^ ^ ' . ' - . < : ^ . c ~ ' J \ ; - : , . , - w 1 . ' " . ' ^ ' t . * 4 T ^ . . ' - ' < ^ ^ . . : . i r - > T . < . . * ; ' ^ 1 ^ . . . ^ - i * > < t . ^ t . J " ' ' . ' . . - ^ , - ^ ^ , ^ 1 S u b . e c t - ' t : ^ L f S . t ' e . p l - , 1 » 1 » ? - w ^ ^ ^ r , r / 1 . I . . . 1 ' ^ . ' r - . J / . f . ^ . f # / . . 4 : j - ! , : , . * ^ . T * ' / - r i ' 4 . + . A . k - r - ^ : / * f ^ ^ , - ^ ' B * ' ; ( . - v j f - . , I ^ , 1 ; t ; . . ' ^ . ^ . ^ _ * , . s f ^ f c . ' . ' . . ^ " t f l 4 ^ I 1 . > » 4 : . ^ . ^ : f - \ - : . t f / ' - \ ^ ^ * 1 A . n » , r - ^ r i T O 1 . i . - J u l y . 2 0 1 1 P a g e 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 4 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 2 . P L A N N I N G S T U D Y 2 . 1 L a n d U s e 2 . 1 . 1 S I T E D E S C R I P T I O N T h e s u b j e c t l a n d s a r e l o c a t e d i n t h e v i l l a g e o f P o r t B u r w e l l o n t h e e a s t s i d e o f O t t e r C r e e k ( s e e S i t e A e r i a l m a p ) . F r o m a n u r b a n s t r e e t p e r s p e c t i v e , t h e s i t e i s b o u n d e d t o t h e n o r t h b y B r i d g e S t r e e t ; t o t h e e a s t b y t h e s t e e p r i v e r i n e s l o p e b e h i n d R o b i n s o n S t r e e t ' s c o m m e r c i a l b u i l d i n g s ; t o t h e s o u t h b y P i t t S t r e e t a n d v a c a n t , p r i v a t e g r a s s l a n d s ; a n d t o t h e e a s t , b y t h e u n a s s u m e d , g r a v e l r o a d i d e n t i f i e d a s H o w a r d S t r e e t . J - V - T ^ f P a / # 1 : V i e w o f s u b j e c t l a n d s f r o m R o b i n s o n S t r e e t . L e H s i d e o f p h o t o i s s o u t h e r n p o r t i o n o f s u b j e c t s i t e , w h i l e t h e f a r r i g h t o f p f t c i v s l a n d s n o r t h o f s u b j e c t s i t e n e a r B r i d g e S t r e e t . P a n o r a m a # 2 : V i e w o f s u b j e c t l a n d s f r o m n o r t h e n d o f p r o p o s e d p r o j e c t a r e a f a c / n g s o u t h w a r d t o P / f f S t r e e t ( B i g O t t e r C r e e k t o r i g h t o f p h o t o ) . F r o m a g e o g r a p h i c a l p e r s p e c t i v e , t h e s u b j e c t s i t e i s l o c a t e d o n t h e r i v e r i n e l a n d s o f B i g O t t e r C r e e k , a f l a t t e r r a i n b o u n d e d b y B i g O t t e r C r e e k t o t h e w e s t a n d t o t h e e a s t b y t h e s t e e p s l o p e o f t h e r i v e r i n e ' s e d g e b e h i n d R o b i n s o n S t r e e t . L a k e E r i e i s l o c a t e d t o t h e s o u t h w i t h i n a p p r o x i m a t e l y 4 0 0 m e t r e s o f t h e s o u t h e r n e d g e o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y . J u l y . 2 0 1 1 P a g e 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 5 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L v r ^ ^ f _ f - f f 4 ~ i 1 ^ - : . ' » A ' - 1 ^ ^ ^ ; * ' m ^ ^ f ' , I ' 7 " * > < < 1 % ^ , » » _ * " < P a n o r a m a # 3 : S u b j e c t l a n d s : n o r t h w a r d v i e w f r o m P i t t S t r e e t . T o t h e r i g h t o f t h e p h o t o a r e c o m m e r c i a l b u i l d i n g s o n t h e e a s t s i d e o f R o b i n s o n S t r e e t . T o t h e / e f f o f t h e p h o t o i s B i g O t t e r C r e e k . T h e s u b j e c t s i t e ' s l o t a r e a i s 1 . 6 7 h a ( 4 . 1 3 a c r e s ) a n d i s c o m p r i s e d o f v a c a n t , g r a s s e d l a n d s ( P a n o r a m a # 3 a n d # 4 ) . T h e p r o p e r t y h a s f r o n t a g e a l o n g P i t t S t r e e t t o t h e s o u t h w i t h p o s s i b l e a c c e s s t o t h e u n a s s u m e d r o a d , H o w a r d S t r e e t t o t h e w e s t . T h e p r o p e r t y i s i r r e g u l a r l y s h a p e d w i t h a w i d e r l o t f r o n t a g e a l o n g P i t t S t r e e t t o t h e s o u t h o f 7 0 m e t r e s ( 2 3 0 f t ) ( s e e S i t e A e r i a l m a p ) . T h e p r o p e r t y e x t e n d s n o r t h w a r d , a n d i s c o n s t r a i n e d b y t h e n o r t h - e a s t w a r d c u r v i l i n e a r a r c o f H o w a r d S t r e e t a n d B i g O t t e r C r e e k s u c h t h a t t h e l o t n a r r o w s a t t h e n o r t h e m - m o s t p r o p e r t y l i n e w h e r e i t i s a p p r o x i m a t e l y 5 5 m e t r e s ( 1 8 0 f t ) w i d e . A t i t s n a r r o w e s t w i d t h , t h e l o t i s a p p r o x i m a t e l y 3 7 m e t r e s ( 1 2 1 f t ) w i d e . T h e s u b j e c t l o t ' s l e n g t h i s a p p r o x i m a t e l y 3 6 0 m e t r e s ( f r o m P i t t S t r e e t t o B r i d g e S t r e e t ) . P a n o r a m a # 4 ; V i e w f r o m P i t t S t r e e t o f s u b j e c t s i t e t o r i g h t f a c i n g n o r t h w a r d w i t h H o w a r d S t r e e t t o l e f t o f p h o t o a n d R o b i n s o n S t r e e t t o r i g h t . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 6 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L S i t e A e r i a l H M C S O j i b w a - P o r t B u r w e l l * . L ^ ^ , ^ ' r ^ - ^ ^ » » T . ? \ f . f - < 3 - < ; < - 2 - . ? - . - . ^ n & * . » % + / - 5 . . S I * . ^ A ^ t # ^ \ i I t * - , ; f " a < J » I L 1 f - f / , X ' t ^ * . ' . 1 . ' . / 1 f - ^ ^ ; ^ 1 . ^ f . s < ; > » y . i T ^ » , - I r r W e f i w r f t o n S o 9 e f - ^ f f H . J * * ^ r « K S m ^ I d ^ s ^ * . . 0 ' i i " . * ^ a f S t f \ * . ' S ^ * * 1 ' s s t ^ % v I I U - r ~ f * s / * t ' J O W , P ^ S t r e Q t . 1 ^ * ~ » - 1 . 1 2 0 4 0 8 C r * - M e t e r ? ^ J u l y , 2 0 1 1 P a g e 5 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 7 o f 8 3 I B i G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L A c c e s s t o R o b i n s o n S t r e e t f r o m t h e s u b j e c t s i t e ( s e e P a n o r a m a # 5 a n d # 6 ) , w h i c h i s t h e m a i n c o m m e r c i a l a r t e r y o f P o r t B u n w e l l , i s v i a P i t t S t r e e t , a s t e e p l y i n c l i n e d r o a d w a y t h a t h a s a > . 8 % s l o p e . P i t t S t r e e t i s p a v e d f r o m R o b i n s o n S t r e e t e a s t w a r d f o r a p p r o x i m a t e l y 6 m e t r e s ( 2 0 f t ) a n d t h e n b e c o m e s g r a v e l . R o b i n s o n S t r e e t , a t i t s s o u t h e r n m o s t e d g e b e c o m e s H o w a r d S t r e e t , a n u n a s s u m e d g r a v e l r o a d w a y t h a t l o o p s e a s t w a r d a b o v e L a k e E r i e , b e f o r e s t r a i g h t e n i n g n o r t h w a r d t o w a r d B r i d g e S t r e e t . n t I . . L P a n o r a m a # 5 ; P i t t S t r e e t , v i e w e a s t w a r d f r o m s u b j e c t s i t e a r e a . P a n o r a m a # 6 : P i t t S t r e e t , v i e w w e s t w a r d f r o m R o b i n s o n S t r e e t . 4 . P a n o r a m a # 7 ; R o b i n s o n S t r e e t v i e w s o u t h w a r d f r o m U g l i t h o u s e t o w a r d s L a k e E r i e J u l y , 2 0 1 1 P a g e 6 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 8 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 2 . 1 . 2 S I T E C O N T E X T T h e s u b j e c t s i t e i s s i t u a t e d a d j a c e n t t o t h e c o m m e r c i a l c o r e a r e a ( R o b i n s o n S t r e e t ) o f P o r t B u r w e l l ( s e e Z o n e T y p o l o g y m a p ) . T h i s c o m m e r c i a l r e t a i l a r e a b o u n d s R o b i n s o n S t r e e t o n b o t h t h e e a s t a n d w e s t s i d e s a n d i s s i t u a t e d t o t h e e a s t o f t h e p r o p o s e d t o u r i s t d e v e l o p m e n t p r o j e c t . B e t w e e n W a t e r l o o S t r e e t t o t h e n o r t h a n d P i t t S t r e e t t o t h e s o u t h , t h i s c o r e i s d e s i g n a t e d ' C o m m e r c i a l ' i n t h e O f f i c i a l P l a n a n d z o n e d " C o m m e r c i a l " ( C 1 ) i n Z o n i n g B y - l a w Z 4 5 6 - 2 0 0 3 . T h e b u i l d i n g s m a y b e c h a r a c t e r i z e d a s l o w - r i s e , s m a l l - s c a l e c o m m e r c i a l b u i l d i n g s t h a t c a t e r t o t h e l o c a l a n d t o u r i s t m a r k e t . Z o n i n g T y p o l o g y H M C S O j i b w a - P o r t J B u r w e l - ; % : : - \ . F V " t - W l ' . ? . ' * u > - . ^ & , ^ ' \ ' ; - j t i . ' y S , ° * ( * ^ ' i b * J ^ ? , t ^ ' t o J B ^ v C J l t - T B W . s - n J f ' B e t ^ ' e + ? » * . ^ : . ' " . / e ^ ' , \ j d . - ^ I l . c f . ! ^ y . ^ . ' » ' . ? l " S u f i a " & ^ A t ? \ M u ; . ? > o o " ' . w t r t r ; t . . . . - I t n & ' / e S ' r p e ' J / v T l - H K A L e g e n d e ? j i J j e c t L a n d ; J * - d . - ^ - * - * J ^ - H I - 1 > . ' f r * ' ^ r c e ' " i - n c < t o E - - 1 3 ^ Z o n e r ^ F . t . - ^ E S I / ~ 3 r n r . . ^ r e . 1 . u . , - f ' ' " . z ^ r d L a n d : - t I n - t i t U . i o n a ; O p e b p j ^ L ' r 0 P e . ' ^ i U - . ' ; J u l y , 2 0 1 1 P a g e 7 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 4 9 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L ^ » f > : K - I f - I C o m m e r c i a l b u i l d i n g s a l o n g R o b i n s o n S t r e e t . r v : ^ ' - C o m m e r c i a l b u i l d i n g s a l o n g R o b i n s o n S t r e e t . S o u t h o f P i t t S t r e e t , t h e w e s t s i d e o f R o b i n s o n S t r e e t i s d e s i g n a t e d H a r b o u r R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l w i t h a s m a l l p a r c e l d e s i g n a t e d ' O p e n S p a c e ' ( L i g h t h o u s e ) T h e l a n d s a r e z o n e d V i l l a g e R e s i d e n t i a l H o l d i n g ( R 2 - h ) , r e f l e c t i n g t h e l a n d u s e p l a n t o h a v e h i g h e r d e n s i t y r e s i d e n t i a l u s e s o n t h e o l d h a r b o u r l a n d s . T h e e a s t s i d e o f R o b i n s o n S t r e e t , s o u t h o f P i t t S t r e e t , t h e l a n d s a r e d e s i g n a t e d ' I n s t i t u t i o n a l ' a n d ' R e s i d e n t i a l ' a n d z o n e d I n s t i t u t i o n a l a n d V i l l a g e R e s i d e n t i a l ( R 1 ) r e s p e c t i v e l y . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 8 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 0 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L . f t < ^ : ^ t i I " ; t . , v . < ; T ^ . t 1 ^ J i t s - 4 - » - I : t ^ r ^ r f r t v ' . ' H L i g h t h o u s e l a n d s d e s i g n a t e d " O p e n S p a c e " 2 . 1 . 3 P R O P O S A L D E S C R I P T I O N T h e p r o p o s e d H M C S O j i b w a m u s e u m s i t e w i l l c o n s i s t o f t w o m a i n a r e a s : 1 ) t h e s u b m a r i n e ; a n d 2 ) p a r k i n g a r e a . T h e s u b m a r i n e i t s e l f i s a p p r o x i m a t e l y 8 m e t r e s i n w i d t h a t i t s w i d e s t p o i n t a n d a p p r o x i m a t e l y 9 0 m e t r e s i n l e n g t h w h i c h c o m p r i s e s a n a r e a o f a p p r o x i m a t e l y 7 2 0 m 2 . T h e s i t e p l a n c o n c e p t i n c l u d e s s e c u r i t y f e n c i n g t h a t w i l l b e p l a c e d 7 . 5 m e t r e s f r o m t h e o u t e r w a l l s o f t h e s u b m a r i n e a n d w i l l b e a p p r o x i m a t e l y 2 1 0 0 m 2 i n a r e a . T h e c o n c e p t u a l s i t e p l a n i d e n t i f i e s t h a t a n a r e a o f a p p r o x i m a t e l y 3 8 5 0 m 2 w i l l b e r e q u i r e d f o r v i s i t o r p a r k i n g . T h i s p a r k i n g a r e a w i l l a c c o m m o d a t e a p p r o x i m a t e l y 9 0 p a r k i n g s t a l l s ( e x c l u d i n g h a n d i c a p s p a c e s ) . T h e l o n g t e r m p r o j e c t p l a n p r o p o s e s t h e c o n s t r u c t i o n o f a s u p p o r t b u i l d i n g o f a p p r o x i m a t e l y 1 3 9 5 m 2 ( 1 5 , 0 0 0 f t 2 ) f o r e x h i b i t s , a d m i n i s t r a t i o n , f o o d s e r v i c e s , s o u v e n i r s a n d w a s h r o o m s a n d f u t u r e ' a t g r a d e ' p a r k i n g o f u p t o 1 5 0 v e h i c l e s , 1 5 r e c r e a t i o n v e h i c l e s a n d 5 t o u r b u s e s . 2 . 1 . 4 M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M O F F I C I A L P L A N T h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m O f f i c i a l P l a n d e s i g n a t e s t h e p r o j e c t s i t e a s ' H a r b o u r R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l ' . T h i s d e s i g n a t i o n p e r m i t s t o w n h o u s e s , s t a c k e d t o w n h o u s e s a n d a p a r t m e n t s w i t h m a x i m u m n e t d e n s i t i e s o f 3 5 u / h a ; 6 0 u n i t s / h a ; a n d 7 5 u n i t s / h a r e s p e c t i v e l y . T h e d e s i g n a t i o n a l s o p e r m i t s m a r i n a s a n d a s s o c i a t e d u s e s ( b o a t s t o r a g e / r e p a i r ) ; i n s t i t u t i o n a l a n d o p e n s p a c e u s e s ( s c h o o l s / c h u r e h e s a n d p a r k s ) ; p a r k i n g a r e a s ; a n d t o u r i s t c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t s . T h e p r o p o s e d p r o j e c t w i l l b e b o t h t h e ' t o u r i s t c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t ' a n d ' a c c e s s o r y p a r k i n g a r e a . ' T h e p r o p o s e d p r o j e c t m e e t s t h e p o l i c y r e q u i r e m e n t s o f t h e ' H a r b o u r R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l ' d e s i g n a t i o n . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 9 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 1 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l r t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L O n e p o l i c y , s t a t e s t h a t C o u n c i l p l a c e s v a l u e i n o b t a i n i n g o w n e r s h i p o r p u b l i c e a s e m e n t s a l o n g O t t e r C r e e k f o r p u b l i c u s e , w h i l e r e c o g n i z i n g t h e s o c i o - e c o n o m i c i m p o r t a n c e o f c o m m e r c i a l f i s h i n g , c h a r t e r b o a t o p e r a t o r s , r e c r e a t i o n a l a n g l e r s a n d r e c r e a t i o n a l b o a t i n g o f t h e c o m m u n i t y a t l a r g e ( s e e P u b l i c v s . P r i v a t e L a n d O w n e r s h i p m a p ) . I n l i g h t o f t h i s C o u n c i l a c c e p t s a n y d e d i c a t i o n o f l a n d s f o r t h e p u r p o s e s o f c r e a t i n g a l i n e a r o p e n s p a c e s y s t e m a l o n g B i g O t t e r C r e e k . P u b l i c v s P r i v a t e L a n d O w n e r s h i p H M C S O i i b w a - P o r t B u r w e l l ^ * 1 ' ^ - , ' t ^ . ^ f ^ - . 1 - ^ I . . ^ ^ - - t H w . - . - ^ ^ . t L - ^ I ^ * - - . * ' ^ . t 1 . . . * . - - 1 V - J s / ^ T 1 ; J 1 ; § - L I . 3 a I f i ^ - u . | | F * . - £ . t d ^ . . ? i - ' < w . * T y - j , - n , ; ? . S t . B L ; r t I ^ - _ . ? - . 1 f f . . - . . . . § ' . . - . n ' . f ^ f . ^ - ^ ^ ' . s ^ : ; ; : g , ~ . - £ < 1 t ; V - f T - 1 0 7 - ^ ^ h - ^ u ^ f 3 u r w j i , ' ^ i s a f V . : \ , ' < o o S b B h t & . ~ t I - t f ^ f l . . < . * 4 ^ . . ^ . t . r . r I S L w ^ ' L < t ' W . ^ I r s ' . ' t , . t , . . . . ; . . . . 3 I . k - - s ? ^ - . * . ^ i ' L s y ^ : ; ^ i - " s - - I \ . i . » ' I T f j f - ^ J * r i . ? ' a . . - , . ^ / . . 3 ~ " f , - . ^ + ^ t i 3 ~ . r ^ . . E i L k f - ^ , ^ < t ^ » - V l 7 ? ^ s F ^ ' ^ p § . ' ^ ; t . ^ . 6 , < - ^ ' V I f l T O t n ^ t r e e r \ ' < g s - V 4 . I . I . ^ " ^ ; 1 n ^ s ? ' ^ . 4 , r ' > . - J " - I S . I . ? < t " ^ ^ ' . ^ t i ^ ^ l < r - . " V ' / G H o f i e L s n f i f l f l : - , ' - l ; - ] ; ; ' d . . . ' . e ' - ' : ' J . . ^ I ' . i i ' . ^ - p S f . X . ^ . : r < < ^ . . t ^ s . J u l y . 2 0 1 1 P a g e 1 0 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 2 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 2 . 1 . 5 Z O N I N G R E G U L A T I O N S : T O U R I S T C O M M E R C I A L ( C 3 ) Z O N E T h e T o u r i s t C o m m e r c i a l ' ( C 3 ) z o n e , i n Z o n i n g B y - l a w Z 4 5 6 - 2 0 0 3 p e r m i t s t h e f o l l o w i n g u s e s : t o u r i s t c o m m e r c i a l u s e s ; r e s t a u r a n t ; r e t a i l / s e r v i c e s t o r e ; t a v e r n ; c o m m e r c i a l f i s h i n g o p e r a t i o n s ( e x c l u d i n g p r o c e s s i n g o p e r a t i o n s ) ; b u s d e p o t ; m a r i n a a n d a c c e s s o r y u s e s ( b o a t s t o r a g e / r e p a i r s ) ; a n d a c c e s s o r y u s e ( i n c l u d i n g o n e d w e l l i n g u n i t a s a n a c c e s s o r y u s e ) . T h e p r o p o s e d p r o j e c t w i l l b e a t o u r i s t c o m m e r c i a l u s e i n c o n f o r m i t y w i t h t h e z o n i n g b y - l a w . T h e m i n i m u m l o t a r e a r e q u i r e d f o r l a n d s w i t h p u b l i c w a t e r a n d s a n i t a r y s e w a g e d i s p o s a l i s 5 5 5 m 2 ( 5 9 7 4 f t 2 ) o r 9 0 0 m 2 ( 9 , 6 8 8 f t 2 ) w h e r e o n l y p u b l i c s a n i t a r y s e w a g e d i s p o s a l s e r v i c e i s p r o v i d e d b u t n o p u b l i c w a t e r i s s u p p l i e d . T h e s u b j e c t l a n d s a r e 1 . 6 7 h a ( 1 6 , 7 0 0 m 2 o r 4 . 1 3 a c r e s ) i n a r e a a n d e x c e e d t h e m i n i m u m l o t a r e a r e q u i r e m e n t s o f t h e C 3 z o n e . T h e r e q u i r e d m i n i m u m l o t f r o n t a g e i s 1 5 m e t r e s ( 4 9 f t ) w i t h a m a x i m u m b u i l d i n g h e i g h t o f 1 2 m e t r e s ( 3 9 f t ) . T h e m i n i m u m f r o n t y a r d d e p t h i s 6 m e t r e s ( 2 0 f t ) , t h e m i n i m u m s i d e y a r d w i d t h i s 4 . 5 m e t r e s ( 1 5 f t ) a n d t h e m i n i m u m r e a r y a r d d e p t h i s 1 0 m e t r e s ( 3 3 f t ) . T h e m i n i m u m f l o o r a r e a f o r a c o m m e r c i a l u s e m u s t b e 1 0 m 2 ( 1 0 8 f t 2 ) . T h e p r o p o s e d p r o j e c t ' s l o t f r o n t a g e i s 7 0 m ( 2 3 0 f t ) a l o n g P i t t S t r e e t a n d e x c e e d s t h e m i n i m u m l o t f r o n t a g e r e q u i r e d b y t h e C 3 z o n e . G i v e n t h a t t h e s u b j e c t s i t e ' s l o t d i m e n s i o n s a r e a p p r o x i m a t e l y 7 0 m e t r e s b y 3 6 0 m e t r e s w h i l e t h e s u b m a r i n e ' s a r e a , i n c l u d i n g a f e n c e , i s a p p r o x i m a t e l y 2 3 m e t r e s b y 1 0 4 m e t r e s , t h e s u b j e c t l a n d s p r o v i d e s u f f i c i e n t l o t w i d t h a n d l e n g t h t o a c c o m m o d a t e t h e p r o p o s e d s u b m a r i n e d i s p l a y a n d m e e t t h e C 3 z o n i n g r e q u i r e m e n t s . W h e r e a C 3 z o n e a b u t s a n O p e n S p a c e z o n e , i n t h i s c a s e a t t h e n o r t h e n d o f t h e s u b j e c t l a n d s , a b u f f e r s t r i p w i t h a m i n i m u m w i d t h o f 2 m e t r e s ( 6 1 / 2 f t ) m u s t b e p r o v i d e d a l o n g t h e a b u t t i n g l o t l i n e . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 1 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 3 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 2 . 2 L a n d U s e D i s c u s s i o n T h e p o l i c i e s o f S e c t i o n 4 . 4 . 4 H a r b o u r R e s i d e n t i a l / C o m m e r c i a l o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m O f f i c i a l P l a n h a v e b e e n a d d r e s s e d b y t h e p r e p a r a t i o n o f t h i s p l a n n i n g s t u d y f o r t h e p u r p o s e s o f r e m o v i n g t h e H o l d i n g s y m b o l f r o m t h e s u b j e c t l a n d s . T h e d e v e l o p m e n t p r o p o s e s a t o u r i s t c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t t h a t w i l l b e c o m e a d e s t i n a t i o n f o r l o c a l a n d r e g i o n a l v i s i t o r s . T h e p r o x i m i t y o f t h e s u b j e c t l a n d s t o b o t h t h e c o m m e r c i a l c o r e o f P o r t B u r w e l l a n d t o t h e s h o r e l i n e o f L a k e E r i e p e r m i t s t h e s u b j e c t d e v e l o p m e n t t h e c a p a c i t y t o c o m p l i m e n t a n d s u p p o r t t h e e x i s t i n g c o m m e r c i a l a n d r e c r e a t i o n a l l a n d u s e s t o t h e e a s t , w e s t a n d s o u t h . S h o u l d t h e l a n d s s o u t h o f t h e s u b j e c t p r o p e r t y , a c r o s s P i t t S t r e e t , b e d e v e l o p e d f o r h i g h e r d e n s i t y r e s i d e n t i a l u s e s , t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t w i l l f u r t h e r s u p p o r t t h e g o a l f o r t h e a r e a t o b e c o m e a t o u r i s t d e s t i n a t i o n . I n t e r m s o f s i t e d e s i g n a n d d e v e l o p m e n t , P i t t S t r e e t p r o v i d e s a c h a l l e n g e i n t e r m s o f d e s i g n a n d v e h i c u l a r a c c e s s d u e t o t h e s t e e p g r a d i e n t o f t h e r o a d w a y . T o r e d u c e t h i s g r a d i e n t , b o t h p u b l i c a n d p r i v a t e l a n d s o n t h e n o r t h a n d s o u t h s i d e s o f P i t t S t r e e t m a y b e r e q u i r e d f o r t h e p l a c e m e n t o f f i l l o r t h e c o n s t r u c t i o n o f r e t a i n i n g w a l l s t o r e d u c e t h e s l o p e . R a t h e r t h a n d i r e c t i n g v e h i c l e s t o t h e s i t e b y P i t t S t r e e t , t h e M u n i c i p a l i t y s h o u l d a n a l y z e t h e o p p o r t u n i t y t o u p g r a d e H o w a r d S t r e e t f r o m a n u n a s s u m e d g r a v e l r o a d t o a p u b l i c l y a s s u m e d p a v e d r o a d f r o m t h e s o u t h e n d o f R o b i n s o n S t r e e t . T h i s m a y p r o v i d e m o r e m a n a g e a b l e a c c e s s t o t h e s u b j e c t s i t e a n d t o r e c r e a t i o n a l a c t i v i t i e s a l o n g B i g O t t e r C r e e k ' s s h o r e l i n e . T h e d e s i g n o f H o w a r d S t r e e t s h o u l d b e u n d e r t a k e n w i t h t h e p r i v a t e l a n d o w n e r t o t h e s o u t h o f P i t t S t r e e t a s t h e s e p r i v a t e l a n d s a r e z o n e d f o r h i g h e r d e n s i t y r e s i d e n t i a l u s e . T h i s w i l l e n s u r e a p p r o p r i a t e r o a d d e s i g n f o r p o t e n t i a l v e h i c u l a r c a p a c i t i e s . A t t e n t i o n s h o u l d a l s o b e p r o v i d e d t o p e d e s t r i a n t r a f f i c a n d b a r r i e r - f r e e d e s i g n p r i n c i p l e s t o a c c o m m o d a t e b o t h r e s i d e n t s a n d v i s i t o r s . I t m a y b e c o n c l u d e d t h a t t h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t c o m p l i m e n t s t h e l a n d u s e s a b u t t i n g t h e s u b j e c t s i t e a s w e l l a s s u p p o r t i n g t h e g o a l f o r t h e s e l a n d s t o b e c o m e a t o u r i s t d e s t i n a t i o n i n t h e v i l l a g e o f P o r t B u r w e l l . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 4 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 3 . E C O N O M I C E V A L U A T I O N 3 . 1 . 1 P U R P O S E O F E C O N O M I C I M P A C T E V A L U A T I O N T h e h i g h - l e v e l e v a l u a t i o n o f p o t e n t i a l e c o n o m i c i m p a c t s o f t h e p r o p o s e d p r o j e c t c o n s i d e r e d t h e f o l l o w i n g : h i s t o r i c t o u r i s m a c t i v i t y w i t h i n E l g i n C o u n t y ( e . g . a n n u a l v i s i t a t i o n a n d v i s i t o r s p e n d i n g ) ; r e c e n t j o b g r o w t h a n d i n v e s t m e n t i n t o u r i s m ; o p p o r t u n i t i e s a n d t r e n d s ; c a s e s t u d y c o m p a r a b l e s ; a n d t h e a n n u a l v i s i t a t i o n a n d s p e n d i n g a n d j o b c r e a t i o n a n t i c i p a t e d b y t h e H M S C O j i b w a . 3 . 1 . 2 O V E R V I E W O F H I S T O R I C T O U R I S M A C T I V I T Y I N E L G I N C O U N T Y A s p e r t h e l a s t R e g i o n a l T o u r i s m P r o f i l e p r e p a r e d b y t h e O n t a r i o M i n i s t r y o f T o u r i s m a n d C u l t u r e , i n 2 0 0 8 s o m e 6 1 1 , 0 0 0 v i s i t s w e r e m a d e t o E l g i n C o u n t y . I n p a s t y e a r s t h e m a j o r i t y o f v i s i t s h a v e b e e n p l e a s u r e p u r p o s e s o r t o v i s i t f r i e n d s a n d r e l a t i v e s ( s e e F i g u r e 1 ) . T h e m a i n t o u r i s t a t t r a c t o r s i n E l g i n C o u n t y a r e c o n s i d e r e d t o b e : W a t e r b a s e d a c t i v i t i e s ; . R a i l w a y h e r i t a g e ; . S m a l l t o w n / v i l l a g e e x p e r i e n c e s ; a n d . . O u t d o o r r e c r e a t i o n . F i g u r e 1 . M a i n P u r p o s e o f V i s i t s t o E l g i n C o u n t y $ 1 4 0 $ 1 2 0 $ 1 0 0 $ 8 0 2 0 0 6 $ 6 0 2 0 0 8 $ 4 0 $ 2 0 $ 0 A v e r a g e p e r p e r s o n A v e r a g e p e r p e r s o n A v e r a g e p e r p e r s o n p e r o v e r n i g h t v i s i t p e r s a m e - d a y v i s i t S o u - c e : O n t a r i o M i n i s t r y c f T o u T B m a n d C d t u r e R e g o n a l T o u r i s m f t o f i l e B f e r B g n C o u n t y ( 2 0 f l 6 a n d 2 B O ^ J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 5 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L W h i l e t h e n u m b e r o f p e r s o n v i s i t s t o E l g i n C o u n t y h a s d e c l i n e d s l i g h t l y o v e r t h e p a s t f e w y e a r s ( i . e . f r o m 6 4 2 , 0 0 0 i n 2 0 0 6 t o 6 1 1 , 0 0 0 i n 2 0 0 8 ) , v i s i t o r s a r e s p e n d i n g m o r e . I n 2 0 0 8 v i s i t o r s t o E l g i n C o u n t y s p e n t a t o t a l o f $ 3 8 . 5 m i l l i o n , c o m p a r e d t o $ 3 6 . 7 m i l l i o n i n 2 0 0 6 . A s s h o w n F i g u r e 2 , a v e r a g e v i s i t o r s p e n d i n g h a s g r o w n f r o m $ 5 7 p e r p e r s o n v i s i t t o $ 6 3 p e r p e r s o n v i s i t . F i g u r e 2 . A v e r a g e V i s i t o r S p e n d i n g i n E l g i n C o u n t y 4 5 0 , 0 0 0 4 0 0 , 0 0 0 3 5 0 / 0 0 0 3 0 0 , 0 0 0 2 5 0 , 0 0 0 2 0 0 6 2 0 0 , 0 0 0 2 0 0 8 1 5 0 , 0 0 0 1 0 0 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 0 P l e a s u r e V i s i t i n g F r i e n d s o r B u s i n e s s O t h e r R e l a t i v e s ( V F R ) S o u c c : O n t a i l o M l r i l s l r y o l T o u r i s m R e g i o n a l T o u f c m P r o f l l e B l i D T B g l n C o u r t y E l g i n C o u n t y h a s b e e n a c t i v e l y p r o m o t i n g i t s t o u r i s m i n d u s t r y w i t h i n i t i a t i v e s s u c h a s t h e C o m e V i s i t E l g i n C o u n t y v i d e o , t h e E l g i n C o u n t y V i r t u a l T o u r G u i d e a n d t h e C o u n t y o f E l g i n M a r k e t i n g a n d B r a n d i n g S t r a t e g y 2 0 0 8 - 2 0 1 1 a n d t h r o u g h i t s p a r t i c i p a t i o n i n t h e S o u t h C e n t r a l O n t a r i o R e g i o n ( S C O R ) p a r t n e r s h i p a n d e c o n o m i c d e v e l o p m e n t d i v e r s i f i c a t i o n s t r a t e g y . B e t w e e n t h e 2 0 0 1 a n d 2 0 0 6 c e n s u s p e r i o d s , t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m w e n t f r o m h a v i n g n o j o b s i n t h e f i e l d o f a r t s , e n t e r t a i n m e n t a n d r e c r e a t i o n t o h a v i n g 4 5 j o b s i n t h e s e c t o r . A c c o r d i n g t o t h e P r e m i e r R a n k e d T o u r i s t D e s t i n a t i o n F r a m e w o r k - T h r e e C o u n t y R e p o r t , w h i c h w a s p r e p a r e d i n 2 0 0 8 o n b e h a l f o f t h e O n t a r i o M i n i s t r y o f T o u r i s m f o r t h e C o u n t i e s o f E l g i n , H a l d i m a n d a n d N o r f o l k , b e t w e e n 2 0 0 3 a n d 2 0 0 8 t h e p r i v a t e s e c t o r r e p o r t e d i n v e s t i n g $ 3 1 . 5 m i l l i o n i n f a c i l i t y r e n e w a l a n d / o r e x p a n s i o n a n d d e v e l o p m e n t w i t h a n e m p h a s i s o n p r o d u c t s t h a t a r e d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y a s s o c i a t e d w i t h t o u r i s m . I n v e s t m e n t b y E l g i n o p e r a t o r s a c c o u n t e d f o r 3 6 % ( i . e . $ 1 1 . 2 m i l l i o n ) o f t h i s r e p o r t e d i n v e s t m e n t . 3 . 1 . 3 O P P O R T U N I T I E S F O R N E W T O U R I S T A T T R A C T I O N S T h e P r e m i e r R a n k e d T o u r i s t D e s t i n a t i o n F r a m e w o r k - T h r e e C o u n t y s u g g e s t s t h a t a t t r a c t o r s w i t h i n t h e t h r e e c o u n t i e s h a v e l i m i t e d a p p e a l t o g u e s t s f r o m b e y o n d O n t a r i o a n d t h a t m o s t o f t h e t o u r i s m e x p e r i e n c e s , i n d i v i d u a l l y , d o n o t g e n e r a t e v i s i t a t i o n f o r p e r i o d s g r e a t e r t h a n 2 4 h o u r s . I n p a s t y e a r s J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 6 o f 8 3 [ B l G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L E l g i n C o u n t y h a s a t t r a c t e d v e r y f e w i n t e r n a t i o n a l v i s i t o r s , w i t h o v e r 9 0 % o f a l l v i s i t s b e i n g m a d e b y r e s i d e n t s o f O n t a r i o . H o w e v e r , m o r e v i s i t o r s a r e s t a y i n g o v e r n i g h t a n d f o r l o n g e r p e r i o d s o f t i m e , a n d t h e r e f o r e s p e n d i n g m o r e m o n e y . F o r e x a m p l e , i n 2 0 0 6 o n l y 2 8 % o f v i s i t o r s s t a y e d o v e r n i g h t b u t b y 2 0 0 8 t h e p r o p o r t i o n o f o v e r n i g h t v i s i t o r s h a d g r o w n t o 3 4 % . T h e O n t a r i o C u l t u r a l a n d H e r i t a g e T o u r i s m P r o d u c t R e s e a r c h P a p e r ( F e b r u a r y 2 0 0 9 ) s t r e s s e s t h e i m p o r t a n c e o f c l u s t e r i n g c u l t u r a l a t t r a c t i o n s i n o r d e r t o c r e a t e a c r i t i c a l m a s s t h a t j u s t i f i e s t h e t i m e s p e n t a n d e n c o u r a g e s o v e r n i g h t s t a y s . T h e i n t r o d u c t i o n o f t h e H M C S O j i b w a c o u l d h e l p s t r e n g t h e n t h e e x i s t i n g m i x o f t o u r i s m p r o d u c t s / a t t r a c t i o n s i n E l g i n C o u n t y a n d t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m , r e s u l t i n g i n i n c r e a s e d l e v e l s o f v i s i t a t i o n a n d l o n g e r s t a y s . T o u r i s m r e s e a r c h c l e a r l y i l l u s t r a t e s t h e g r o w i n g d e m a n d f o r h i g h q u a l i t y h e r i t a g e a n d l e a r n i n g v a c a t i o n s ( e . g . t h e s p e c i a l l y d e v e l o p e d p r o g r a m s w h i c h a r e p l a n n e d f o r t h e H M C S ) a s w e l l a g r o w i n g i n t e r e s t i n u n i q u e o v e r n i g h t a c c o m m o d a t i o n ( e . g . s l e e p i n g o n a s u b m a r i n e ) . T h e i n t e r a c t i v e a n d i n t e r p r e t i v e d i s p l a y m a y a l s o h e l p d r a w h i g h e r n u m b e r s o f o u t - o f - p r o v i n c e a n d i n t e r n a t i o n a l v i s i t o r s . T r a v e l A t t i t u d e s a n d M o t i v a t i o n s S t u d y r e s e a r c h c o n d u c t e d b y S t a t i s t i c s C a n a d a f o u n d t h a t f o r 1 7 % o f a l l C a n a d i a n t r a v e l l e r s a n d 1 8 % o f a l l A m e r i c a n t r a v e l l e r s , t h e v i e w i n g o f e x h i b i t s , a r c h i t e c t u r e a n d h i s t o r i c a l s i t e s m o t i v a t e d s o m e o f t h e i r t r i p s . U n l i k e o t h e r t o u r i s m p r o d u c t s a n d e x p e r i e n c e s ( e . g . a g r i - t o u r i s m , w a t e r - b a s e d a c t i v i t i e s a n d o u t d o o r a d v e n t u r e ) , t h e r e i s l i t t l e c o m p e t i t i o n f o r t h e p r o p o s e d p r o j e c t w i t h i n s o u t h e r n O n t a r i o . A s s u g g e s t e d i n t h e B u s i n e s s P l a n , t h e H M C S O j i b w a r e p r e s e n t s a u n i q u e o p p o r t u n i t y t o e x p e r i e n c e a n a s p e c t o f C a n a d i a n m i l i t a r y h i s t o r y r a r e l y s e e n i n c e n t r a l C a n a d a a n d t o t e a m a b o u t t h e r o l e c o l d w a r s u b m a r i n e s p l a y e d i n C a n a d a a n d N o r t h A t l a n t i c T r e a t y O r g a n i z a t i o n ' s ( N A T O ) h i s t o r y . 3 . 1 . 4 A N T I C I P A T E D E C O N O M I C I M P A C T S O F T H E P R O P O S E D P R O J E C T T o u r i s t a t t r a c t i o n s c a n g e n e r a t e s i g n i f i c a n t r e v e n u e s f r o m v i s i t o r e x p e n d i t u r e s ( e . g . a d m i s s i o n f e e s , f o o d a n d b e v e r a g e p u r c h a s e s a n d s o u v e n i r s a l e s ) a s w e l l a s r e s u l t i n a v a r i e t y o f e c o n o m i c i m p a c t s t o t h e h o s t c o m m u n i t y ( e . g . i n c r e a s e d s a l e s / l o c a l s p e n d i n g , j o b c r e a t i o n , n e w t a x r e v e n u e s a n d i n c r e a s e d i n c o m e i n a n a r e a ) . T h e ' P r o j e c t O j i b w a ' B u s i n e s s P l a n , p r e p a r e d b y t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m I n c . i n F e b r u a r y 2 0 1 0 , s u g g e s t s t h e t h a t t h e m u l t i - m i l l i o n d o l l a r i n v e s t m e n t b y t h e M u s e u m o f f e r s t h e f o l l o w i n g p o t e n t i a l b e n e f i t s t o t h e h o s t c o m m u n i t y : U p t o 1 0 0 , 0 0 0 v i s i t o r s p e r s e a s o n ; . U p t o 4 0 f u l l t i m e , p a r t - t i m e a n d s e a s o n a l p o s i t i o n s ; . A p a y r o l l i n e x c e s s o f $ 6 0 0 , 0 0 0 p e r y e a r ; . J u l y . 2 0 1 1 P a g e 1 5 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 7 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L P r o p e r t y t a x r e v e n u e f r o m t h e g i f t s h o p a n d r e s t a u r a n t o p e r a t i o n s ( a p p r o x i m a t e l y 3 , 0 0 0 f t 2 ) . w h i c h a l s o c r e a t e a d d i t i o n a l e m p l o y m e n t o p p o r t u n i t i e s ; P o t e n t i a l f o r ' o f f s e a s o n ' o p e r a t i o n s a s a m e e t i n g / t r a d e s h o w / s m a l l c o n v e n t i o n s i t e ; a n d . I n c r e a s e d a t t r a c t i v e n e s s f o r o t h e r i n v e s t m e n t a n d d e v e l o p m e n t i n t h e h o s t c o m m u n i t y . . T h e R e g i o n a l T o u r i s m P r o f i l e f o r E l g i n C o u n t y s h o w e d t h a t i n 2 0 0 8 s o m e 1 7 , 0 0 0 p e r s o n v i s i t s w e r e m a d e t o h i s t o r i c s i t e s a n d 1 0 , 0 0 0 p e r s o n v i s i t s w e r e m a d e t o m u s e u m s o r a r t g a l l e r i e s . A s i l l u s t r a t e d i n F i g u r e 3 , a n n u a l v i s i t a t i o n a t e x i s t i n g s u b m a r i n e e x h i b i t s r a n g e s f r o m 2 0 , 0 0 0 a n d 1 2 5 , 0 0 0 v i s i t o r s a n n u a l l y . T h e r e f o r e , t h e B u s i n e s s P l a n ' s e s t i m a t e o f a t t r a c t i n g 1 0 0 , 0 0 0 v i s i t o r s p e r s e a s o n m a y b e s o m e w h a t a g g r e s s i v e . H o w e v e r , i t i s i m p o r t a n t t o r e c o g n i z e t h e l a r g e m a r k e t p o t e n t i a l , a s t h e r e a r e m o r e t h a n 1 6 m i l l i o n p e o p l e l i v i n g w i t h i n a 3 t o 4 h o u r d r i v e o f E l g i n C o u n t y . R e s e a r c h h a s s h o w n t h a t d u e t o ' t i m e p o v e r t y ' a n d e c o n o m i c c o n d i t i o n s , t h e r e i s a g r o w i n g i n t e r e s t i n s h o r t e r , m o r e a f f o r d a b l e t r i p s t h a t a r e t a k e n c l o s e t o h o m e . I n t e r m s o f v i s i t o r s p e n d i n g , a s s u m i n g t h e a v e r a g e v i s i t o r s p e n d i n g i n E l g i n C o u n t y c o n t i n u e s t o g r o w a n d r e a c h e s $ 7 0 p e r p e r s o n v i s i t b y t h e t i m e t h e O j i b w a a n d m u s e u m a r e o p e n e d i n 2 0 1 3 , 1 0 0 , 0 0 0 a n n u a l v i s i t o r s c o u l d g e n e r a t e a n a d d i t i o n a l $ 7 m i l l i o n i n v i s i t o r s p e n d i n g f o r t h e C o u n t y . A r i p p l e e f f e c t o f t h i s d i r e c t t o u r i s t s p e n d i n g w i l l a l s o b e s e e n t h r o u g h i n d i r e c t i m p a c t s ( e . g . t h e p r o d u c t i o n a n d s u p p l y o f g o o d s t h a t s u p p o r t t h e t o u r i s m a t t r a c t i o n , s u c h a s t h e p r i n t i n g / p r o d u c t i o n o f i n f o r m a t i o n b r o c h u r e s ) a n d i n d u c e d i m p a c t s ( e . g . t h e r e - s p e n d i n g b y e m p l o y e e s o f t h e O j i b w a d i s p l a y w h o b e n e f i t e d t h r o u g h t h e i n i t i a l t o u r i s t s p e n d i n g ( v i a w a g e s ) o n c o n s u m e r g o o d s s u c h a s g r o c e r i e s , c l o t h i n g , e t c . ) . A n e s t i m a t e o f $ 1 4 . 4 m i l l i o n i n i m p a c t o n E l g i n C o u n t y ( d i r e c t , i n d i r e c t a n d i n d u c e d ) w a s g e n e r a t e d u s i n g t h e O n t a r i o M i n i s t r y o f T o u r i s m ' s T R E I M m o d e l . W h i l e t h e t o u r i s m i n d u s t r y d o e s t e n d t o r e l y o n l o w e r w a g e , s e a s o n a l o r p a r t t i m e e m p l o y m e n t , s u c h j o b o p p o r t u n i t i e s m a y h e l p r e t a i n y o u t h a n d o t h e r a g e g r o u p s i n t h e B a y h a m o r E l g i n a r e a a n d p r o v i d e s e c o n d a r y / s u p p l e m e n t a r y s o u r c e s o f i n c o m e f o r l o c a l r e s i d e n t s . T h e s h o r t - t e r m i m p a c t s r e s u l t i n g f r o m t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e o u t d o o r d i s p l a y a r e a a n d t h e s u p p o r t b u i l d i n g f o r t h e O j i b w a w i l l a l s o b e b e n e f i c i a l t o t h e M u n i c i p a l r t y o f B a y h a m a n d t h e l a r g e r R e g i o n . T h e B u s i n e s s P l a n a n t i c i p a t e s t h a t s o m e 4 0 t o 5 0 j o b s w i l l b e c r e a t e d d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n a n d f i t t i n g o u t p h a s e . A d d i t i o n a l i n d i r e c t j o b s a n d w a g e s w i l l a l s o b e c r e a t e d i n t h e w i d e r e c o n o m y a s a r e s u l t o f t h e s e c o n s t r u c t i o n a c t i v i t i e s . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 6 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 8 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y I V t u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L F i g u r e 3 . E x a m p l e s o f M i l i t a r y o r M a r i n e M u s e u m s a n d S u b m a r i n e A t t r a c t i o n s A t t r a c t i o n L o c a t i o n E x h i b i t s a n d T o u r s O v e r n i g h t U S S S i l v e r s i d e s a t t h e G r e a t L a k e s M u s k e g o n , O p e n d a i l y A p r i l t h r o u g h O c t o b e r . C a n a c c o m m o d a t e u p N a v a l M e m o r i a l a n d M u s e u m M i c h i g a n S c h e d u l e d v s i t s N o v e m b e r a n d M a r c h . t o 7 2 c n e m i g h t S e l f g u i d e d t o u r s $ 1 5 t o $ 2 5 ( c h i l d r e n p a r t i c i p a n t s o n f o l d - o u t u n d e r 5 , V e t e r a n s a n d A c t i w D u t y c o f t s . $ 3 0 t o $ 3 5 p e r M i l i t a r y a r e f r e e ) . M u s e u m o n l y $ 6 . 0 0 p e r s o n . M e a l s n o t ( c o m p r i s e d o f a 1 6 , 0 0 0 s q . f t . e x h i b i t p r o v i d e d a n d a r e a a n d 7 2 - s e a t t h e a t r e ) . p a r t i c i p a n t s m u s t b r i n g t h e i r o w n b e d d i n g . U S S C o b i a a t t h e W i s c o n s i n M a n t i n n i t o w o c , O p e n y e a r r o u n d . A n n u a l v i s i t a t i o n o f $ 3 9 p e r p e r s o n ( g r o u p M u s e u m s c o n s i n a p p r o x i m a t e l y 5 6 , 0 0 0 . a n d f a m i l y n i g h t s $ 1 0 t o $ 1 2 ( c h i l d r e n u n d e r 5 a r e f r e e ) . o f f e r e d ) . M e a l s n o t ^ p r o v i d e d a n d > i ; £ I ^ J ^ R a t e s i n c l u d e a c c e s s t o b o t h t h e ^ p a r t i c i p a n t s m u s t b r i n g c I - f t < ' I f r - f t - m u s e u m ( c ^ r 6 0 , 0 0 0 s q . f t . ) a n d t h e < . _ - I r ^ \ , - + ^ ^ . ^ f ' . ; U S S C o b i a s u b m a r i n e . t h e i r o w n b e d d i n g . T i e w t ^ I a * . . , - u * ^ . l l - . t ; « & - s u b m a r i n e i s f t j l l y ^ J . * U t i L ^ , . - W * s a * - i h e a t e d a n d a i r t l i i t u m a c o n d i t i o n e d . I " , = . ' - - k . j i U S 1 l i t o a t t h e S a n F i n c i s c o S a i ; 0 , O p e n y e a r r o u n d . O w r 1 1 0 , 0 0 0 a n n u a l 4 8 b u n k s a l l o w i n g f o r M a i m a l H i s t o r i c a l P £ < . C a l d a y t i m e v i s i t s t o t h e U S S P a m p a n i t o . o \ e r 1 5 , 0 0 0 s t a y s p e r S e l f - g u i d e d a u d i o t o u r s $ 3 ( c h i l d r e n $ 2 6 t o $ 4 0 p e r p e r s o n . u n d e r 5 f r e e ) . T T i e M a r i t i m e P a r k M e a l s n o t p r o v i d e d a n d A s s o c i a t i o n i s p l a n n i n g t o b u i l d a p a r t i c i p a n t s m u s t b r i n g m u s e u m / e x h i b i t s p a c e a d j a c e n t t o t h e t h e i r o w n b e d d i n g . U S S P a m p a n i t o . ' ^ . ^ U S S S l a t e r a t t h e D e s t r o y e r E s c o r t A l b a n y , N e w O p e n A p r i l t o N o w m b e r , W e d n e s d a y $ 4 5 p e r p e r s o n . M e a l s H i s t o r i c a l M u s e u m . Y o r k t h r o u g h S u n d a y . p r o u d e d b u t $ 5 t o $ 7 ( c h i l d r e n u n d e r 5 a r e f i r e e ) . p a r t i c i p a n t s m u s t b r i n g A p p r o x i m a t e l y 2 0 , 0 0 0 v s i t o r s t o t h e t h e i r o w n b e d d i n g j t . I _ ^ 5 ^ & r ; . T L . ~ ~ m ^ ~ " - U S S S l a t e r p e r y e a r . > * n i l O n o n d a g a S u b m a r i n e a t t h e P o i n t e - a u - R i m o u s k i , C u r r e n t l y t h e o n l y s u b m a r i n e o p e n t o P e r e M a r i t i m e H i s t o r i c S i t e . Q u e b e c t h e p u b l i c i n C a n a d a . O p e n J u n e t o N c w m b e r . A p p r o x i m a t e l y 8 0 , 0 0 0 y s i t o r s t o t h e S u b m a r i n e e a c h ^ I I ? y e a r . $ 8 . 7 5 t o $ 1 4 . 7 5 ( s u b m a r i n e o n l y ) . ' f ? ~ f $ 1 3 . 0 0 t o $ 1 8 . 7 5 ( S u b m a r i n e a n d « i . i I \ t f » f . - f e . " V M u s e u m ) . C h i l d r e n u n d e r 8 a r e f r e e . J S o u r c e : I B I G r o u p b a s e d o n d a t a a n d p h o t o g r a p h s a v a i l a b l e o n m u s e u m a n d t o u r i s m w e b s i t e s . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 7 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 5 9 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 4 . T R A N S P O R T A T I O N I n a c c o r d a n c e w i t h t h e O f f i c i a l P l a n p o l i c y r e q u i r e m e n t s , t r a f f i c i m p a c t s w e r e c o n s i d e r e d f o r t h e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e . T h i s s e c t i o n o u t l i n e s t h e e x i s t i n g r o a d a c c e s s p o i n t s , t u r n i n g m o v e m e n t s a n d p a r k i n g r e q u i r e m e n t s i n r e l a t i o n t o t h e p o t e n t i a l i m p a c t s o n s u r r o u n d i n g r o a d s a n d l a n d u s e s . 4 . 1 S i t e A c c e s s T h e s i t e i s a c c e s s i b l e o n t h e w e s t e r l y e x t e n s i o n o f P i t t S t r e e t f r o m R o b i n s o n S t r e e t . T h i s a c c e s s i s a n e x i s t i n g o p e n r o a d a l l o w a n c e w i t h a s p h a l t p a v i n g t o n e a r t h e b o t t o m o f t h e s l o p e f r o m R o b i n s o n S t r e e t . B e y o n d t h e p a v e d l i m i t , t h e r o a d a c c e s s i s g r a v e l b a s e a n d n o t s u i t a b l e f o r p e r m a n e n t v e h i c u l a r a c c e s s t o a t o u r i s t d e s t i n a t i o n d u e t o d u s t , r o a d c o n d i t i o n a n d i n c r e a s e d m a i n t e n a n c e . A s e c o n d a c c e s s m a y b e a v a i l a b l e t o t h e s i t e f r o m t h e s o u t h a l o n g o n a n u n o p e n e d p o r t i o n o f H o w a r d S t r e e t i n t e r s e c t i o n w i t h t h e s o u t h e r l y e x t e n s i o n o f R o b i n s o n S t r e e t n e a r t h e P o r t B u r w e l l b e a c h . T h i s r o a d a c c e s s a p p e a r s t o b e p u b l i c a l l y u s e d w i t h a n e x i s t i n g g r a v e l r o a d b a s e . A t h i r d a c c e s s t o t h e s i t e m a y b e a v a i l a b l e f r o m t h e n o r t h a l o n g H o w a r d S t r e e t u n d e r B r i d g e S t r e e t , i n t e r s e c t i n g w i t h t h e n o r t h e r l y e x t e n s i o n o f E r e i u s S t r e e t , n o r t h o f t h e b r i d g e . T h e s t a t u s o f H o w a r d S t r e e t a s a m u n i c i p a l l y d e d i c a t e d r o a d m u s t b e c o n f i r m e d i f e i t h e r o f t h e t w o H o w a r d a c c e s s e s a r e c o n s i d e r e d f o r p e r m a n e n t a c c e s s . T h e p r o p o s e d t o u r i s t d e s t i n a t i o n i s e x p e c t e d t o d r a w v i s i t o r s u s i n g v a r i o u s t r a v e l m o d e s i n c l u d i n g p a s s e n g e r v e h i c l e s , m o t o r c y c l e s , t o u r a n d s c h o o l b u s e s , b i c y c l i n g a n d p e d e s t r i a n s . I n a d d i t i o n v a r i o u s c o m m e r c i a l s e r v i c e v e h i c l e s f o r t h e s u p p o r t b u i l d i n g a n d t o m a i n t a i n t h e s u b m a r i n e w i l l r e q u i r e a c c e s s t o t h e s i t e . M a n y o f t h e v i s i t o r s o r s e r v i c e v e h i c l e s w i l l n o t b e f a m i l i a r w i t h t h e s u b m a r i n e l o c a t i o n o r r o a d a c c e s s . R o a d d e s i g n a n d s i g n a g e m u s t b e d e s i g n e d t o a c c o m m o d a t e c o n v e n i e n t e n t r y a n d e x i t f r o m t h e s i t e t o e n s u r e a n e n j o y a b l e t o u r i s t e x p e r i e n c e . D u e t o t h e s t e e p g r a d e s o f t h e P i t t S t r e e t a c c e s s a n d t h e l i m i t e d s t a c k i n g a r e a a t t h e t o p o f t h e g r a d e , t h e e x i s t i n g r o a d a c c e s s d e s i g n c r e a t e s u n d e s i r a b l e t u r n i n g m o v e m e n t s f o r v i s i t o r s o r s e r v i c e v e h i c l e s f r o m t h e s i t e . I m p r o v e m e n t s w i l l b e r e q u i r e d t o r e d u c e t h e g r a d e s t e e p n e s s a n d c r e a t e a m o r e l e v e l s t a c k i n g / t u r n i n g a r e a a b u t t i n g R o b i n s o n S t r e e t f o r v i s i b i l i t y a n d t o i m p r o v e s i g h t l i n e s . L a n d s o n e i t h e r s i d e o f t h e e n t r a n c e r o a d w i l l n e e d t o b e a c q u i r e d ; t h e r o a d g r a d e r e d u c e d ; i n c r e a s e d s i d e s l o p e s ; r e t a i n i n g w a l l s ; c u r b a n d g u t t e r ; a n d d r a i n a g e i m p r o v e m e n t s . F u r t h e r m o r e , t h i s a c c e s s d o e s n o t c r e a t e a s i g n i f i c a n t v i s u a l i m p a c t a s v i s i t o r ' s a p p r o a c h t h e s u b m a r i n e v e n u e b e c a u s e v e h i c l e s w o u l d b e t r a v e l l i n g d o w n t h e s l o p e a n d q u i c k l y t u r n i n g i n t o a p a r k i n g a r e a a t t h e b o t t o m o f t h e s l o p e . T h e d r i v e r a n d p a s s e n g e r s w o u l d n o t h a v e t h e i n i t i a l t h r i l l o f s e e i n g t h e s u b m a r i n e c o m e i n t o v i e w u s i n g t h e s o u t h e r l y H o w a r d S t r e e t e n t r a n c e . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 1 8 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 0 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L A p r e f e r r e d a l t e r n a t i v e i s t o t r a v e l d o w n t h e s l o p e a l o n g R o b i n s o n S t r e e t , t u r n r i g h t o n t o H o w a r d S t r e e t a n d p r o c e e d n o r t h t o t h e s i t e a n d t h e p a r k i n g a r e a . T h e r e a r e b e t t e r o p p o r t u n i t i e s t o e s t a b l i s h t h e t u r n i n g r a d i i n e e d e d f o r l a r g e r v e h i c l e s s u c h a s b u s e s . T h e v i s i t o r a p p r o a c h t o t h e s u b m a r i n e w i l l b e m o r e d r a m a t i c a d d i n g t o t h e i m p r e s s i v e n e s s a n d i m p a c t o f a t t e n d i n g t h e s i t e . T h e d r i v e r w i l l h a v e l e s s d i s t r a c t i o n o f t h e s l o p e a n d c a n e a s i l y l o c a t e a n d m a n o e u v r e i n t o a p a r k i n g s p a c e . T h e d i s a d v a n t a g e i s t h e l o n g e r r o a d l e n g t h n e e d e d t o a c c e s s t h e s i t e f r o m t h e s o u t h . A s o u t h e r l y a c c e s s p o i n t a l s o p r o v i d e s o p p o r t u n i t y t o i m p r o v e t h e o v e r f l o w p a r k i n g a r e a a s s o c i a t e d w i t h t h e P o r t B u r w e l l b e a c h l o c a t e d o n t h e w e s t s i d e o f R o b i n s o n S t r e e t . A c c e s s t o t h e s i t e a l o n g H o w a r d S t r e e t f r o m t h e n o r t h i s n o t s u g g e s t e d b e c a u s e o f t h e a c c e s s l o c a t i o n a s i g n i f i c a n t d i s t a n c e f r o m t h e s u b j e c t s i t e . 4 . 2 T r a f f i c V o l u m e T h e v o l u m e o f t r a f f i c i s n o t e x p e c t e d t o h a v e a n e g a t i v e i m p a c t o n t h e s a f e t y , a c c e s s i b i l i t y a n d u s e o f s t r e e t s i n P o r t B u r w e l l . T h e l o c a t i o n o f t h e s i t e p h y s i c a l l y s e p a r a t e d b y t h e s t e e p g r a d e f r o m t h e c o m m e r c i a l c o r e a n d t h e r e s i d e n t i a l u s e s w i l l f o c u s t h e v i s i t o r t r i p s o n t o R o b i n s o n S t r e e t a c o m m e r c i a l u s e r o a d . A s s u m i n g a n e s t i m a t e d 9 0 , 0 0 0 v i s i t o r s a n n u a l l y o v e r a s i x m o n t h s e a s o n f r o m J u n e t o N o v e m b e r t h e r e c o u l d b e a n a v e r a g e o f 1 5 , 0 0 0 v i s i t o r s p e r m o n t h . A s s u m i n g a p e a k i n v i s i t o r s i n J u l y a n d A u g u s t b e i n g t w i c e t h e m o n t h l y a v e r a g e , t h e r e c o u l d b e 3 0 , 0 0 0 v i s i t o r s p e r m o n t h a n d a d a i l y p e a k o f a p p r o x i m a t e l y 1 , 0 0 0 v i s i t o r s p e r d a y . F u r t h e r m o r e a s s u m i n g 3 . 0 p e r s o n s p e r v e h i c l e a c c o u n t i n g f o r f a m i l y v i s i t s i n o n e v e h i c l e a n d b u s v i s i t s w i t h 3 0 p l u s p a s s e n g e r s , t h e e s t i m a t e d m a x i m u m n u m b e r o f v e h i c l e t r i p s p e r d a y i s 3 3 3 . T h i s p r o j e c t i o n i s c o n s e r v a t i v e b a s e d o n t h e l a r g e e s t i m a t e s o f t o t a l n u m b e r o f v i s i t o r s t o t h e s u b m a r i n e . T h e r e w i l l l i k e l y b e h i g h e r v o l u m e s o f t r a f f i c o n s p e c i a l e v e n t s a t t h e s u b m a r i n e . T h e e x i s t i n g s t r e e t n e t w o r k o n R o b i n s o n S t r e e t a n d t h r o u g h t h e V i l l a g e o f P o r t B u r w e l l c a n a c c o m m o d a t e t h e r e l a t i v e l y s m a l l i n c r e a s e i n v e h i c l e t r i p s t o t h e v i l l a g e . N o s i g n a l i z e d i n t e r s e c t i o n s a r e a n t i c i p a t e d t o a c c o m m o d a t e t h e a d d i t i o n a l t r a f f i c v o l u m e s . I m p r o v e m e n t s t o t r a f f i c c o n t r o l s i g n a g e a n d d i r e c t i o n a l s i g n a g e w i l l b e n e e d e d f o r e i t h e r o f t h e t w o i d e n t i f i e d a c c e s s p o i n t s . I m p r o v e m e n t s s h o u l d b e m a d e t o t h e P i t t S t r e e t a c c e s s t o a l l o w l i m i t e d b i c y c l e a n d p e d e s t r i a n a c c e s s t o t h e O j i b w a s u b m a r i n e d e s t i n a t i o n . T h e p r e f e r r e d a c c e s s i s i m p r o v e m e n t s t o H o w a r d S t r e e t w i t h a n i n t e r s e c t i o n o n R o b i n s o n S t r e e t n e a r P o r t B u r w e l l b e a c h . J u l y . 2 0 1 1 P a g e 1 9 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 1 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 4 . 3 P a r k i n g R e q u i r e m e n t s T h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m Z o n i n g B y - l a w d o e s n o t s e t o u t p a r k i n g r e q u i r e m e n t s f o r l a n d u s e s s u c h a s m u s e u m s . T h e c l o s e s t s i m i l a r l a n d u s e i s a n " a u d i t o r i a , t h e a t r e s , a r e n a s , h a l l s " - w h i c h m e a n s t h a t t h e f o l l o w i n g s t a n d a r d a p p l i e s i n a c c o r d a n c e w i t h S e c t i o n 4 . 3 2 : 1 p a r k i n g s p a c e p e r 7 s e a t s o r 3 5 m 2 o f g r o s s f l o o r a r e a , w h i c h e v e r i s g r e a t e r . B a s e d o n a s u b m a r i n e " b u i l d i n g " a r e a o f 7 2 0 m 2 t h e n u m b e r o f p a r k i n g s p a c e s r e q u i r e d i s 2 1 s p a c e s . I f t h e s u p p o r t b u i l d i n g i s a d d e d t o t h e s i t e d e v e l o p m e n t a n a d d i t i o n a l 3 9 s p a c e s i s r e q u i r e d f o r a t o t a l o f 6 0 s p a c e s . T h e p r o p o s a l c o n c e p t s h o w s 9 0 v e h i c l e p a r k i n g s p a c e s i n t h e f i r s t p h a s e o f d e v e l o p m e n t w i t h a t o t a l o f 1 5 0 p a r k i n g s p a c e s i n t h e s e c o n d p h a s e . T h e r e i s s u f f i c i e n t l o t a r e a , a n d a c c e s s r o a d s t o a c c o m m o d a t e t h e r e q u i r e d n u m b e r o f p a r k i n g s p a c e s o n s i t e a n d t h e p r o p o s a l e x c e e d s t h i s a m o u n t . B a s e d o n a r e v i e w o f t h e e x i s t i n g a c c e s s i t i s r e c o m m e n d e d t h a t r o a d a c c e s s d e s i g n a n d p r o p e r t y o w n e r s h i p a n d r o a d s t a t u s b e d e t e r m i n e d p r i o r t o d e c i d i n g o n t h e l o c a t i o n o f t h e a c c e s s t o t h e t o u r i s t d e s t i n a t i o n . I m p r o v e m e n t s c a n b e m a d e t o t h e P i t t S t r e e t a c c e s s b u t m a y r e q u i r e t h e a c q u i s i t i o n o f a d d i t i o n a l p r i v a t e l a n d s . T h e r e i s s u f f i c i e n t o n - s i t e p a r k i n g t o a c c o m m o d a t e t h e p r o p o s e d l a n d u s e s . T h e r e i s n o e x p e c t e d n e g a t i v e t r a f f i c i m p a c t a n t i c i p a t e d f o r m t h e d e v e l o p m e n t o f t h i s s i t e f o r a m u s e u m a n d s u p p o r t b u i l d i n g . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 2 0 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 2 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 5 . F L O O D I N G , E R O S I O N C O N T R O L A N D M U N I C I P A L S E R V I C I N G F E A S I B I L T I Y T h e f o l l o w i n g p r o v i d e s t h e F l o o d i n g S t u d y a n d t h e M u n i c i p a l S e r v i c i n g F e a s i b i l i t y S t u d y f o r t h e s i t e p l a n p o r t i o n o f t h e p r o j e c t . T h e s e t w o s t u d i e s a r e p a r t o f t h e r e q u i r e m e n t s i n o r d e r t o r e m o v e t h e H o l d i n g P r o v i s i o n o n t h e s i t e . 5 . 1 F l o c d l n g / E r o s s o n C o n t r o l S t u d y T h e s u b j e c t p r o p e r t y i s r e g u l a t e d b y t h e L o n g P o i n t R e g i o n C o n s e r v a t i o n A u t h o r i t y ( L P R C A ) . T h e L P R C A h a v e o u t l i n e d t h e i r r e q u i r e m e n t s i n a m e m o a d d r e s s e d t o M r . K y l e K r u g e r ( M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m ) , d a t e d S e p t e m b e r 1 , 2 0 1 0 . I n a d d i t i o n , S a n d r a H a y m a n o f I B I G r o u p c o n t a c t e d M r . B e n H o d i o f t h e L P R C A o n J u n e 2 , 2 0 1 1 t o f u r t h e r d i s c u s s t h e i r r e q u i r e m e n t s a n d o b t a i n f l o o d l i n e m a p p i n g . F o l l o w i n g a r e t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e L P R C A a s n o t e d i n t h e i r l e t t e r o f S e p t e m b e r 1 , 2 0 1 1 a n d h o w t h e s e r e q u i r e m e n t s a r e / w i l l b e m e t . 1 . " T h e p e r m i t a p p l i c a t i o n p r o c e s s m u s t b e c o m p l e t e d w i t h a l l p l a n s a n d d e s i g n s s u b m i t t e d t o t h i s A u t h o r i t y f o r r e v i e w " : O n c e p l a n s a r e a v a i l a b l e , t h e s e w i l l b e s u b m i t t e d t o t h e L P R C A f o r r e v i e w a n d p e r m i t 1 p r o c e s s i n g . 2 . " I t m u s t b e d e m o n s t r a t e d t o t h e s a t i s f a c t i o n o f t h i s A u t h o r i t y t h a t t h e p r o p o s e d w o r k w i l l n o t a f f e c t t h e p r o c e s s e s o f f l o o d i n g , e r o s i o n , p o l l u t i o n o r t h e c o n s e r v a t i o n o f l a n d " : F l o o d i n g p r o c e s s e s w i l l n o t b e a f f e c t e d b y t h i s p r o p o s e d d e v e l o p m e n t a s o u t l i n e d i n f u r t h e r . d e t a i l u n d e r P o i n t 3 b e l o w . E r o s i o n C o n t r o l m e a s u r e s w i l l u l t i m a t e l y b e s h o w n o n t h e f i n a l d e s i g n d r a w i n g s . Q u a l i t y c o n t r o l o f S t o r m w a t e r w i l l b e p r o v i d e d a s o u t l i n e d i n f u r t h e r d e t a i l u n d e r P o i n t 7 b e l o w . 3 . " P l a c e m e n t o f t h e s u b m a r i n e , f o u n d a t i o n , s u p p o r t s t r u c t u r e a n d a l l r e l a t e d i n f r a s t r u c t u r e m u s t b e l o c a t e d o u t s i d e t h e r e g u l a t o r y 1 0 0 y e a r f l o o d p l a i n a n d w a v e u p r u s h l i m i t " : A t t a c h e d i s a c o p y o f t h e f l o o d l i n e m a p p i n g p r o v i d e d b y t h e L P R C A a n n o t a t e d w i t h t h e l o c a t i o n . o f t h e p r o p o s e d s i t e p l a n . T h i s p l a n s h o w s t h a t t h e p r o p o s e d s i t e i s l o c a t e d o u t s i d e o f t h e R e g u l a t o r y F l o o d l i n e . A n e x a m i n a t i o n o f t h e r e c e n t s u r v e y e d e l e v a t i o n s o n t h i s p r o p e r t y i n d i c a t e t h a t t h e e l e v a t i o n s a r e a l l a b o v e t h e r e g u l a t o r y 1 0 0 y e a r f l o o d l i n e e l e v a t i o n o f 1 7 6 . 0 2 ( w o r s t c a s e ) . T h e l o w e s t e l e v a t i o n s u r v e y e d o n t h e p r o p e r t y i s a t i t s s o u t h w e s t c o m e r w h i c h i s a t a b o u t e l e v a t i o n 1 7 6 . 8 0 m . T h e r e g u l a t o r y l i n e w i l l u l t i m a t e l y b e s h o w n o n t h e p r o p o s e d s i t e p l a n a s w e l l . T h e r e f o r e t h i s r e q u i r e m e n t w i l l b e m e t . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 2 1 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 3 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 4 . " D e p e n d i n g o n f i n a l s i t e s e l e c t i o n , s u b m i s s i o n o f a g e o t e c h n i c a l [ r e p o r t ] m a y b e r e q u i r e d " : A g e o t e c h n i c a l r e p o r t e n t i t l e d " R e p o r t o n G e o t e c h n i c a l I n v e s t i g a t i o n f o r t h e S u b m a r i n e S i t e , . H o w a r d S t r e e t , P o r t B u r w e l l , O n t a r i o " , d a t e d F e b r u a r y 2 2 , 2 0 1 1 h a s b e e n p r e p a r e d b y A t k i n s o n D a v i e s I n c . T h i s r e p o r t i s a t t a c h e d . 5 . " F o u n d a t i o n s m u s t b e d e s i g n f e d ] a n d s e a l e d b y [ a ] P r o f e s s i o n a l E n g i n e e r " : W e c o n f i r m t h a t t h e f o u n d a t i o n s a r e b e i n g d e s i g n e d b y T h o m a s P . R y l e t t L i m i t e d a n d w i l l b e . s e a l e d b y a p r o f e s s i o n a l e n g i n e e r i n t h a t f i r m . 6 . " A n y i n t e r f e r e n c e w i t h a w a t e r c o u r s e r e q u i r e s D F O a p p r o v a l a n d a p p l i c a b l e t i m i n g w i n d o w s m u s t b e o b s e r v e d " : T h e r e i s n o i n t e r f e r e n c e w i t h t h e w a t e r c o u r s e a n t i c i p a t e d a s p a r t o f t h e d e v e l o p m e n t o f t h e . s i t e p l a n i t s e l f . W e u n d e r s t a n d t h a t o t h e r p o r t i o n s o f t h e p r o j e c t , i n c l u d i n g d r e d g i n g m a y h a v e t o a d h e r e t o . t h i s r e q u i r e m e n t ; h o w e v e r , t h e s e p o r t i o n s o f t h e p r o j e c t a r e b e i n g d o n e b y o t h e r s . T h i s r e p o r t p e r t a i n s t o t h e d e v e l o p m e n t o f t h e s i t e p l a n o n l y . 7 . " A n y p o s t d e v e l o p m e n t s t o r m w a t e r r u n o f f m u s t b e a t t e n u a t e d t o p r e d e v e l o p m e n t l e v e l s a n d t r e a t e d f o r q u a l i t y " ; A s p e r t h e t e l e p h o n e c o n v e r s a t i o n w i t h t h e L P R C A o n J u n e 2 , 2 0 1 1 i t w a s c o n f i r m e d t h a t t h e . L P R C A r e q u i r e o n l y q u a l i t y c o n t r o l f o r t h i s s i t e . Q u a n t i t y c o n t r o l i s n o t r e q u i r e d d u e t o t h e p r o x i m i t y o f t h e s i t e t o t h e c r e e k . Q u a l i t y c o n t r o l o f s t o r m w a t e r f o r t h e s i t e i s p r o p o s e d t o b e p r o v i d e d w i t h a n o i l / g r i t s e p a r a t o r . s u c h a s a " S t o r m c e p t o r " o r a p p r o v e d e q u a l . W e u n d e r s t a n d t h i s i s a c c e p t a b l e t o t h e L P R C A . 8 . " A n y m a j o r c h a n g e s t o s i t e e l e v a t i o n a n d / o r g r a d e s t h a t a r e a s s o c i a t e d w i t h t h i s d e v e l o p m e n t m u s t b e i n c l u d e d i n t h e a p p l i c a t i o n " : T h i s i n f o r m a t i o n w i l t u l t i m a t e l y b e s h o w n o n t h e s u b m i t t e d f i n a l d e s i g n p l a n s . . 9 . " A l l o t h e r r e g u l a t o r y c o n c e r n s m u s t b e o b s e r v e d a n d m e t " : T h r o u g h t h e s u b m i s s i o n t o t h e L P R C A a n d p e r m i t p r o c e s s , t h e s e c o n d i t i o n s w i l l u l t i m a t e l y b e m e t . A s d e m o n s t r a t e d a b o v e , t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e L P R C A c a n b e m e t . A s t h e p r o j e c t p r o g r e s s e s , d e t a i l e d f i n a l d e s i g n d r a w i n g s w i l l b e s u b m i t t e d i n o r d e r t o o b t a i n p e r m i t s f r o m t h e L P R C A . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 2 2 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 4 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L F l o o d l i n e M a p p i n g f o r t h e S u b j e c t P r o p e r t y ^ 1 3 F ^ ^ T s ^ h \ ^ r < 3 i * ^ r ' . : t 0 ^ & ' t . < t ; \ A ~ - ' Q ^ \ ^ - ^ ^ - ^ ^ V ; 0 ) t \ . V I a ; v 4 ^ . * 0 y ^ a - » - p / - ' ^ f e 0 / O i f i ^ \ ^ ^ ^ ^ - D L I * . a 3 n u ? y ? f \ , i . § ^ \ ^ ' ' ? \ v 1 f . ^ ^ I 1 ^ \ m - * ' \ * ^ - * - ' S - , f n _ ' I ' M > 7 ^ a - T < s ^ ^ » L ^ . / * . r r " _ ' / s - . t ^ S t - ^ . l » \ - i . \ . ' ^ > . > . . \ » > y \ > \ ' A ^ s ^ r * ' * > s t ^ i ' < 0 i u k : . \ r 1 ^ a k , 1 p * » : - u S ^ i . ^ r s j f s \ < \ < . " . . 3 , - i ' . t - * y . s t * 4 . s ; t ' . f I J . f ' ^ ~ . ' - ~ ^ \ . \ < \ ^ \ ^ < s - . » s f f S , ^ , > . t ^ " / " A d s £ S y ^ M ^ J L ^ P £ \ s s w \ ; ^ Y \ / ^ / \ ! ^ v < ; . * . ; s i » f ' s s / r 2 s . \ ' / ' ^ ^ T . \ . V ' * ' - / f r ' . f - \ t ^ s \ 0 V " . * s . ! J O > \ ' S ^ v s \ r ^ w c ^ 0 \ f l . < - . f l l > 0 ^ ^ ^ \ ' e \ / ^ ) ? - ^ . / % / x a n t 0 < r z ^ \ . L . w - » 1 - t - 3 . ^ \ . > . L \ 0 > ^ 0 a > v 0 [ £ 1 ^ ' 1 , N \ A j & ^ , / ^ f , < ^ s V , \ ^ L ^ a \ £ \ ' ^ h / ± < 3 0 , ? \ \ ' t o ^ ^ ( ^ \ t f i \ ^ ^ f ^ \ 0 \ a t o ' Q & 0 1 { / . ? / : h - s f ^ ? - ^ O ^ Q * ^ \ - a S J . B f * ^ ~ * f - ~ . < < B ^ 0 ^ l > ' ' " ' ^ U G > - ' \ 0 ^ j » * r s % ^ H , 0 < 5 9 - & < u I f E > " . * . X t & - ^ . V ^ m ° 0 m * ' V " d i \ » I s : \ h . . ^ ^ 0 ^ , 0 < * Q . ^ 1 S t ^ . < - + ? ^ c < ^ 3 4 ^ 0 . < ' > s * t . > , ^ < ^ r I t J - a ^ ^ . . t ; ^ ^ . . - : ^ . c , t . ' ^ h V f / 4 f t ' I ^ f L l ^ l ^ * . A ^ . - r . ^ ^ ^ ^ L - . . s - A 1 * - ^ - - ' t . ^ . ^ _ i ^ & £ ^ . t I + . . - ; " - - - ' ' - ^ J u l y , 2 0 1 1 P a g e 2 3 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 5 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J 1 B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 5 . 2 M u n i c i p a i S e r v i c i n g F e a s i b i l i t y S t u d y 5 . 2 . 1 S A N I T A R Y S E W E R S E R V I C I N G S a n i t a r y s e r v i c i n g w i l l u l t i m a t e l y b e r e q u i r e d o n l y f o r t h e p r o p o s e d m u s e u m o n t h e s i t e . T h e r e a r e n o s a n i t a r y c o n n e c t i o n s p l a n n e d f o r t h e s u b m a r i n e i t s e l f . T h e r e e x i s t s a 2 0 0 m m d i a m e t e r s a n i t a r y s e w e r o n R o b i n s o n S t r e e t a t W e l l i n g t o n S t r e e t . T h e m u s e u m c a n b e s e r v i c e d t o t h i s p i p e . A c c o r d i n g t o d r a w i n g s p r o v i d e d b y t h e m u n i c i p a l i t y , t h e i n v e r t e l e v a t i o n o f t h i s s a n i t a r y s e w e r i s a p p r o x i m a t e l y 1 8 4 . 3 3 1 m . I t i s i n t e n d e d t o s e r v i c e t h e m u s e u m w i t h a g r a v i t y c o n n e c t i o n , l i k e l y 1 5 0 m m i n d i a m e t e r . I t i s u n d e r s t o o d t h a t w a s h r o o m s a n d s i n k f a c i l i t i e s w i l l n o t b e p r o v i d e d a t t h e l o w e r ( b a s e m e n t ) l e v e l o f t h e m u s e u m i n o r d e r t o a v o i d p u m p i n g . T h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m h a v e i n d i c a t e d t h a t t h e r e a r e n o f l o o d i n g i s s u e s r e l a t e d t o s a n i t a r y s e w e r s i n t h i s a r e a a n d t h a t t h e r e i s a d e q u a t e t r e a t m e n t c a p a c i t y a t t h e s e w a g e t r e a t m e n t p l a n t . T h e r e f o r e t h e m u s e u m c a n b e s e r v i c e d a d e q u a t e l y t o t h e e x i s t i n g 2 0 0 m m s a n i t a r y s e w e r o n R o b i n s o n S t r e e t . 5 . 2 . 2 W A T E R S E R V I C I N G W a i t e r s e r v i c i n g w i l l b e r e q u i r e d t o t h e s i t e i n o r d e r t o s e r v i c e t h e m u s e u m w i t h w a t e r a s w e l l a s p r o v i d i n g a d e q u a t e f i r e p r o t e c t i o n . T h e r e e x i s t s a 1 5 0 m m d i a m e t e r P V C w a t e m n a i n o n R o b i n s o n S t r e e t w i t h a s t a t i c p r e s s u r e o f a b o u t 6 0 t o 6 5 p s i . T h i s w i l l b e a d e q u a t e t o p r o v i d e s e r v i c i n g t o t h e p r o p o s e d m u s e u m b u i l d i n g . T h e r e f o r e t h e s i t e c a n b e s e r v i c e d a d e q u a t e l y w i t h t h e e x i s t i n g 1 5 0 m m w a t e r m a i n o n R o b i n s o n S t r e e t . 5 . 2 . 3 G R A D I N G , D R A I N A G E / S T O R M W A T E R M A N A G E M E N T / S E D I M E N T A N D E R O S I O N C O N T R O L M E A S U R E S C u r r e n t l y t h e s i t e d r a i n s o v e r l a n d , w e s t e r l y t o w a r d s B i g O t t e r C r e e k . P r o p o s e d g r a d i n g w i l l a l s o f o l l o w t h i s g e n e r a l p a t t e r n . I t i s n o t e d t h a t t h e p r o p o s e d e n t r a n c e f r o m R o b i n s o n S t r e e t i s v e r y s t e e p . C u r r e n t g r a d e s a r e a p p r o x i m a t e l y 1 2 % . I t i s s u g g e s t e d t h a t t h i s i s t o o s t e e p f o r l a r g e r v e h i c l e s , e s p e c i a l l y b u s s e s . T h e g r a d e c a n b e f l a t t e n e d t o a p p r o x i m a t e l y 1 0 % , h o w e v e r s u b s t a n t i a l r e t a i n i n g w a l l s w i l l b e r e q u i r e d a s w e l l a s a s t e e p e r p a r k i n g l o t i n o r d e r t o m a t c h t h e g r a d e s a p p r o p r i a t e l y . I t i s s u g g e s t e d t h a t a c c e s s f r o m t h e s o u t h w o u l d b e n e f i t t h e g r a d i n g d e s i g n a n d a l l o w f l a t t e r d e s i g n g r a d e s a c r o s s t h e p a r k i n g l o t . T h e m a j o r i t y o f t h e s i t e i s t o b e s e r v i c e d w i t h a s t o r m s e w e r d i s c h a r g i n g t o B i g O t t e r C r e e k . P a r k i n g l o t d r a i n a g e ( c a t c h b a s i n s ) , m u s e u m r o o f d r a i n a g e a s w e l l a s d r a i n a g e a r o u n d t h e s u b m a r i n e a r e a l l J u l y , 2 0 1 1 P a g e 2 4 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 6 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L t o c o n n e c t i n t o t h e p r o p o s e d s t o r m s e w e r . Q u a l i t y c o n t r o l f o r t h e s t o n n w a t e r i s p r o p o s e d w i t h a n o i l / g r i t s e p a r a t o r s u c h a s a S t o r m c e p t o r o r a p p r o v e d e q u a l i n s t a l l e d o n t h e s t o r m s e w e r , j u s t p r i o r t o o u t l e t t i n g i n t o B i g O t t e r C r e e k . I n i t i a l l y o n l y t h e s u b m a r i n e w i l l b e p l a c e d w i t h o u t p a r k i n g o r a b u i l d i n g . Q u a l i t y c o n t r o l c a n b e p r o v i d e d d u r i n g t h i s p h a s e b y f i l t e r i n g t h e w a t e r i n g r a s s e d s w a l e s p r i o r t o e n t e r i n g t h e c r e e k . I t i s n o t e d t h a t t h e s t o r m o u t l e t f o r t h e s i t e w i l l d r a i n w e s t e r l y i n t o B i g O t t e r C r e e k . A n e a s e m e n t w i l l h a v e t o b e e s t a b l i s h e d o r p r o p e r t y p u r c h a s e d i n o r d e r t o i n s t a l l t h i s s t o r m s e w e r o u t s i d e o f t h e p r o p e r t y l i n e s s h o w n o n t h e c u r r e n t p l a n . T h e r e w i l l b e a s m a l l d e v e l o p e d a r e a a t t h e n o r t h e n d o f t h e s i t e w h i c h w i l l c o n t i n u e t o d r a i n o v e r l a n d t o t h e c r e e k . I t i s n o t p o s s i b l e t o d i r e c t t h i s a r e a t o t h e p r o p o s e d s t o r m s e w e r d u e t o g r a d e r e s t r i c t i o n s . T h i s a r e a c o n s i s t s o f a p p r o x i m a t e l y 6 0 0 m 2 ( a p p r o x i m a t e l y t h e n o r t h e r l y 1 5 m o f t h e s u b m a r i n e ) . A n y s t o r m w a t e r f r o m t h i s a r e a i s e s s e n t i a l l y " c l e a n " s i n c e i t c o n s i s t s o f m a i n l y a s m a l l p o r t i o n o f t h e s u b m a r i n e a n d s o m e s i d e w a l k , h o w e v e r q u a l i t y c o n t r o l c a n b e p r o v i d e d b y f i l t e r i n g t h e w a t e r i n g r a s s e d s w a l e s p r i o r t o e n t e r i n g t h e c r e e k . I t i s n o t e d t h a t h e r e a g a i n , a f u r t h e r e a s e m e n t w i l t n e e d t o b e e s t a b l i s h e d o r p u r c h a s e d i n o r d e r t o p r o v i d e t h i s o u t l e t o v e r l a n d s t o t h e w e s t . S e d i m e n t a n d e r o s i o n c o n t r o l m e a s u r e s d u r i n g c o n s t r u c t i o n w i l l b e s h o w n o n t h e g r a d i n g d r a w i n g a t t h e d e t a i l e d d e s i g n s t a g e . D u r i n g c o n s t r u c t i o n , s i l t f e n c i n g w i l l b e p l a c e d i n s t r a t e g i c l o c a t i o n s t o p r e v e n t s e d i m e n t f r o m f l o w i n g i n t o B i g O t t e r C r e e k . I n t h e f u t u r e , w h e n t h e p a r k i n g l o t i s c o n s t r u c t e d , t h e s t o r m s e w e r w i l l b e i n s t a l l e d w i t h t h e o i l / g r i t s e p a r a t o r . T h e o i l / g r i t s e p a r a t o r w i l l a c t a s s e d i m e n t e r o s i o n c o n t r o l f o r t h e d e v e l o p m e n t d u r i n g t h i s s t a g e o f c o n s t r u c t i o n a s w e l l a s o t h e r m e a s u r e s t h a t w i l l b e s h o w n o n t h e g r a d i n g p l a n , a t t h e d e t a i l e d d e s i g n s t a g e , s u c h a s t h e s i l t f e n c i n g , g e o t e x t i l e u n d e r c a t c h b a s i n l i d s , s t r a w b a l e f i l t e r s , p r o m p t r e s e e d i n g o f b a r e e a r t h , a n d s w a l e s t o d i r e c t f l o w s , e t c . T h e s e d i m e n t f i l t e r s w i l l r e m a i n i n p l a c e u n t i l t h e s i t e a r e a h a s b e e n c l e a n e d u p a n d p e r m a n e n t l y s t a b i l i z e d . M o n i t o r i n g d u r i n g c o n s t r u c t i o n w i l l b e r e q u i r e d t o e n s u r e p r o p e r m a i n t e n a n c e o f t h e s e m e a s u r e s . S e d i m e n t a n d e r o s i o n c o n t r o l m e a s u r e s a r e t o b e i n s p e c t e d b y t h e c o n t r a c t o r / s i t e r e p r e s e n t a t i v e i n i t i a l l y d u r i n g i n s t a l l a t i o n , r e g u l a r l y d u r i n g s i t e c o n s t r u c t i o n a c t i v i t i e s a n d a f t e r s i g n i f i c a n t r a i n f a l l e v e n t s . M a i n t e n a n c e o f t h e m e a s u r e s , a s r e q u i r e d , w i l l b e c a r r i e d o u t b y t h e c o n t r a c t o r . J u l y . 2 0 1 1 P a g e 2 5 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 7 o f 8 3 I B I G R O U P L A N D U S E P L A N N I N G S T U D Y M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m T O U R I S T C O M M E R C I A L D E S T I N A T I O N H M C S O J I B W A S U B M A R I N E , P O R T B U R W E L L 5 . 2 . 4 S U M M A R Y A s o u t l i n e d a b o v e , t h e s i t e c a n b e a d e q u a t e l y s e r v i c e d f o r s a n i t a r y s e r v i c i n g , w a t e r a n d f o r s t o m n w a t e r d r a i n a g e . U l t i m a t e l y , a s t h e p r o j e c t p r o g r e s s e s , d e t a i l e d d e s i g n d r a w i n g s w i l l b e s u b m i t t e d i n o r d e r t o o b t a i n a p p r o v a l s . A s n o t e d , e a s e m e n t s w i l l n e e d t o b e e s t a b l i s h e d o r p r o p e r t y p u r c h a s e d i n o r d e r t o d i s c h a r g e s t o r m f l o w s t o t h e w e s t i n t o B i g O t t e r C r e e k . I n a d d i t i o n , i t i s r e c o m m e n d e d t o h a v e t h e a c c e s s m o v e d t o b r i n g v e h i c l e s i n f r o m t h e s o u t h . T h i s w i l l e l i m i n a t e e x p e n s i v e r e t a i n i n g w a l l s a n d a l l o w f o r a m o r e s u i t a b l e g r a d i n g d e s i g n . 6 . C O N C L U S I O N T h e l a n d u s e p l a n n i n g , e c o n o m i c a n d e n g i n e e r i n g s t u d i e s d e m o n s t r a t e t h a t t h e p r o p o s e d p r o j e c t i s c o m p a t i b l e w i t h s u r r o u n d i n g b u i l d i n g s , a c t i v i t i e s a n d w i l l i n t e g r a t e i n t o t h e e x i s t i n g c o m m u n i t y . T h e p r o p o s e d t o u r i s t c o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t i s c o m p a t i b l e w i t h b o t h c u r r e n t a n d f u t u r e a b u t t i n g l a n d u s e s . T h e p r o p o s e d - t o u r i s t d e s t i n a t i o n ' w i l l , i n i t s i n i t i a l p h a s e s , p r o v i d e c o n s t r u c t i o n j o b s a n d d u r i n g o p e r a t i o n s , w i l l p r o v i d e s e r v i c e s e c t o r p o s i t i o n s t o l o c a l r e s i d e n t s . A n d f i n a l l y , t h e s i t e c a n b e a d e q u a t e l y s e r v i c e d f o r s a n i t a r y s e r v i c i n g , w a t e r a n d s t o r m w a t e r d r a i n a g e . T h e f o l l o w i n g C o u n c i l a c t i o n s a r e p r e s e n t e d f o r c o n s i d e r a t i o n a s p a r t o f a n o v e r a l l s t r a t e g y t o e n s u r e t h e H M S C O j i b w a s u b m a r i n e t o u r i s t d e s t i n a t i o n p r o v i d e s t h e g r e a t e s t b e n e f i t t o t h e c o m m u n i t y a n d t h e l o n g t e r m P o r t B u r w e l l w a t e r f r o n t d e v e l o p m e n t . 1 . T h a t C o u n c i l i n i t i a t e t h e z o n i n g b y - l a w a m e n d m e n t t o r e m o v e t h e H o l d i n g ( h ) s y m b o l o n t h e s u b j e c t l a n d s b a s e d o n t h e r e v i e w , a n a l y s i s a n d r e c o m m e n d a t i o n s o f t h i s P l a n n i n g S t u d y . 2 . T h a t C o u n c i l r e v i e w a n d s e l e c t t h e p r e f e r r e d v e h i c l e a c c e s s , p a r k i n g a n d c i r c u l a t i o n f o r p a s s e n g e r v e h i c l e s a n d b u s s e s f o r t h e P o r t B u r w e l l w a t e r f r o n t , s u b m a r i n e t o u r i s t d e s t i n a t i o n a n d a n y f u t u r e p u b l i c r e c r e a t i o n / t o u r i s t f a c i l i t y . 3 . T h a t C o u n c i l p r o c e e d t o e s t a b l i s h a n e a s e m e n t o r p u r c h a s e p r o p e r t y t o t h e w e s t o f t h e s u b j e c t s i t e t o p r o v i d e s t o r m w a t e r o u t l e t s f r o m t h e s i t e t o B i g O t t e r C r e e k . 4 . T h a t i n t h e n e x t s e v e r a l y e a r s , C o u n c i l u n d e r t a k e a P o r t B u r w e l l W a t e r f r o n t M a s t e r P l a n , b e g i n n i n g a t t h e P o r t B u r w e l l b e a c h , a l o n g O t t e r C r e e k t o t h e O j i b w a s u b m a r i n e s i t e , t o i d e n t i f y s t r a t e g i c p u b l i c i n v e s t m e n t s i n s e r v i c e s , f a c i l i t i e s , a c c e s s a n d p a r k i n g . J u l y , 2 0 1 1 P a g e 2 6 P r o j e c t O j i b w a D r a f t B u s i n e s s P l a n F i l e : D 0 6 P a g e 6 8 o f 8 3 ^ r ^ ^ / / . 1 - o ^ i C O R P O R A T I O N O F T H E M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M S T A F F M E M O R A N D U M T O : M a y o r & M e m b e r s o f C o u n c i l D A T E : F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 F R O M : K y l e K r u g e r , A d m i n i s t r a t o r F I L E : I ^ G S U B J E C T : P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s O n J a n u a r y 2 6 , 2 0 1 2 , r e p r e s e n t a t i v e s o f t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m m e t w i t h m y s e l f a n d M a y o r E n s r e g a r d i n g p r o g r e s s i n g w i t h P r o j e c t O j i b w a . A t t h a t m e e t i n g , t h e M u n i c i p a l i t y w a s p r o v i d e d w i t h a n u p d a t e d B u s i n e s s P l a n p r e p a r e d b y t h e E M M ( m a r k e d D r a f t ) , a n d w e w e r e u p d a t e d o n t h e s t a t u s a n d p a r a m e t e r s o f t h e d o n a t i o n o f H M C S O j i b w a t o t h e E M M b y t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e . T h e E M M r e c o n f i r m e d t h a t t h e d o n a t i o n o f O j i b w a h a s b e e n a p p r o v e d i n p r i n c i p l e b y t h e M i n i s t e r , b u t a l s o e x p l a i n e d t h a t o n e o f t h e r e q u i r e m e n t s t o p r o c e e d i s e v i d e n c e t h a t t h e r e q u i r e d f u n d i n g f o r t h e p r o j e c t h a s b e e n c o n f i r m e d . P r o o f o f s e c u r e d f u n d i n g c a n i n c l u d e ( b u t i s n o t l i m i t e d t o ) a l i n e o f c r e d i t o r w r i t t e n l e t t e r s f r o m d o n o r s c o n f i r m i n g t h e d o n o r ' s c o m m i t m e n t t o f u n d t h e p r o j e c t . T h e E M M a l s o a d v i s e d a t t h e m e e t i n g t h a t s u c h f u n d i n g c o m m i t m e n t m u s t b e p r e s e n t e d t o N a t i o n a l D e f e n c e b y M a r c h 2 3 , 2 0 1 2 . A t i s s u e a t t h i s t i m e i s t h e E M M d o e s n o t a n t i c i p a t e b e i n g a b l e t o s e c u r e a l l r e q u i r e d f u n d i n g / d o n a t i o n s i n t h e s h o r t t i m e f r a m e l e f t t o t h e M a r c h 2 0 1 2 d e a d l i n e . T h e r e f o r e , t h e E M M i s a p p r o a c h i n g t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m t o a s s i s t i n p r o v i d i n g p r o o f o f s e c u r e d f u n d i n g b y " c o - s i g n i n g " f o r a f o r m o f l o a n / l i n e o f c r e d i t f o r t h e p r o j e c t . T h e a m o u n t i s e s t a b l i s h e d b y t h e D N D a n d t h e i r e s t i m a t i o n f o r t h e H M C S O j i b w a m o v e a t a p p r o x i m a t e l y $ 6 m i l l i o n ( t h o u g h t h e M u s e u m e s t i m a t e i s c o n s i d e r a b l y l o w e r a t $ 4 m i l l i o n ) . T h e E M M i s p r o p o s i n g t h a t s u c h a c t i o n w o u l d b e t o p r o v i d e p r o o f t o N a t i o n a l D e f e n c e o f f i n a n c i n g t o f u r t h e r t h e d o n a t i o n o f O j i b w a . T h e y d o s u g g e s t t h a t n o c a p i t a l o u t l a y b y t h e M u n i c i p a l i t y s h o u l d b e r e q u i r e d , a s e x p e n s e s i n c u r r e d a n d l o a n s r e q u i r e d a s t h e p r o j e c t p r o c e e d s w i l l b e f i n a n c e d b y d o n a t i o n s , g r a n t s , a n d e v e n t u a l l y f a c i l i t y r e v e n u e s . I n i t i a l r e a c t i o n f r o m M u n i c i p a l C o u n c i l m e m b e r s r e q u e s t e d s o m e f o r m o f a n a l y s i s o r c o m m e n t o n t h e r i s k o f s u c h a n u n d e r t a k i n g . O n t h a t b a s i s , t h e M u n i c i p a l i t y r e t a i n e d N . G . B e l l c h a m b e r & A s s o c i a t e s t o p r o v i d e a n I m p a c t A n a l y s i s . M r . B e l l c h a m b e r h a s n o w p r o v i d e d h i s r e p o r t a n d r e c o m m e n d a t i o n a s a t t a c h e d . S t a f f a l s o h a v e h a d s o m e d i s c u s s i o n s w i t h t h e m u n i c i p a l s o l i c i t o r a n d M i n i s t r y o f M u n i c i p a l A f f a i r s s t a f f r e g a r d i n g c e r t a i n c o m p o n e n t s o f t h e r e q u e s t . T h e i s s u e s r a i s e d a r e b y a n d l a r g e d e a l t w i t h i n M r . B e l l c h a m b e r s r e p o r t . S t a f f h a v e a l s o i n c l u d e d t w o s a m p l e D e b e n t u r e S c h e d u l e s b a s e d o n b o t h t h e $ 4 m i l l i o n a n d $ 6 m i l l i o n e s t i m a t e s w i t h 2 0 y e a r r e p a y m e n t s c h e d u l e s f o r r e f e r e n c e . S h o u l d C o u n c i l d e t e r m i n e t h a t i t w i s h e s t o p r o c e e d a s r e q u e s t e d , s o m e t i m e w i l l b e r e q u i r e d t o n e g o t i a t e a n d p r e p a r e a p p r o p r i a t e a g r e e m e n t w i t h t h e E M M . T h e d e t a i l s o f s u c h a n a g r e e m e n t h a v e n o t b e e n a d d r e s s e d a t t h i s t i m e , b u t c o u l d i n c l u d e v a r i o u s p r o v i s i o n s a t t h e p a r t i e s ' d i s c r e t i o n ( i . e . s e c u r i t y t o t h e v a l u e o f E M M a s s e t s , r e g u l a r f i n a n c i a l r e p o r t i n g , a p p r o v a l o f c o n t r a c t s e t c . ) S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 6 9 o f 8 3 T o : u - u g e r r F o w n s h i p o f B a y h a m N i g e l B e U c h a m b e r N . G . B e l l c h a m b e r & A s s o c i a t e s D a t e : F e b r u a r y 1 0 , 2 0 1 2 S u b j e c t : F i n a n c i a l G u a r a n t e e f o r P r o j e c t O j i b w a R e c o m m e n d a t i o n : T h a t i t w o u l d b e p r e m a t u r e f o r t h e M u n i c i p a l i t y t o p r o v i d e a f i n a n c i a l g u a r a n t e e b a s e d o n t h e i n f o r m a t i o n c u r r e n t l y a v a i l a b l e a n d t h a t t h e r e a r e s e v e r a l k e y i s s u e s , o u t l i n e d l a t e r i n t h i s r e p o r t , t h a t n e e d t o b e a d d r e s s e d b e f o r e a f i n a l d e c i s i o n c a n b e m a d e . I n t r o d u c t i o n M r . K y l e K r u g e r , C A O o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m i n q u i r e d i f w e c o u l d p r o v i d e a n o p i n i o n o n w h e t h e r o r n o t t h e m u n i c i p a l i t y s h o u l d p r o v i d e a f i n a n c i a l g u a r a n t e e i n t h e a m o u n t o f $ 6 M i l l i o n i n s u p p o r t o f t h e P r o j e c t O j i b w a w h i c h h a d a s i t s o b j e c t i v e t h e r e - l o c a t i o n o f a d e c o m m i s s i o n e d O b e r o n c l a s s s u b m a r i n e , c u r r e n t l y a v a i l a b l e f r o m t h e C a n a d i a n N a v y , t o a s i t e i n P o r t B u r w e l l t o s e r v e a s a t o u r i s t a t t r a c t i o n , a c c o m p a n i e d b y a m u s e u m t o b e c o n s t r u c t e d . W e w e r e p r o v i d e d w i t h t h e f o l l o w i n g i n f o r m a t i o n b y M r . K r u g e r a n d h a d s e v e r a l c o n v e r s a t i o n s w i t h h i m a n d M r . D a v i d A r i s t o n e , t h e m u n i c i p a l i t y ' s T r e a s u r e r . - P r o j e c t O j i b w a B u s i n e s s P l a n 2 5 J a n 2 0 1 2 ( w a t e r m a r k e d D R A F T ) - P r o j e c t O j i b w a B u s i n e s s P l a n F e b r u a r y 2 0 1 0 - I B I L a n d U s e S t u d y f o r t h e p r o j e c t J u l y 2 0 1 1 - M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m F i n a n c i a l S t a t e m e n t s 2 0 1 0 - e m a i l s f r o m M r . K r u g e r s u m m a r i z i n g a n s w e r s t o q u e s t i o n s p o s e d t o M r . l a n R a v e n o f t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m - F u n d r a i s i a g S y n o p s i s I n t e r n a l B r i e f i n g D o c u m e n t , E l g i n M i l i t a r y M u s e u m W e a l s o u n d e r s t a n d t h a t a t e a m o f f i n a l y e a r s t u d e n t s f r o m t h e I v e y B u s i n e s s S c h o o l i s u n d e r t a k i n g c o n s u l t i n g p r o j e c t o n t h e P r o j e c t O j i b w a P r o p o s a l a n d t h a t t h e f i n a l r e p o r t i s d u e i n M a r c h 2 0 1 2 . S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 7 0 o f 8 3 A n a l y s i s A u t h o r i t y : I t a p p e a r s t h a t t h e M u n i c i p a l i t y h a s t h e a u t h o r i t y t o g u a r a n t e e a l o a n t o t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m p u r s u a n t t o S e c t i o n 1 0 7 o f t h e M u n i c i p a l A c t w h i c h r e a d s a s f o l l o w s ; G e a e r a l p o w e r t o m a k e g r a n t s 1 0 7 . ( 1 ) D e s p i t e a n y p r o v i s i o n o f f h i s o r a n y o t h e r A c t r e l a t i n g t o t h e g i v i n g o f g r a n t s o r a i d b y a m u n i c i p a l i t y , s u b j e c t t o s e c t i o n 1 0 6 , a m u n i c i p a l i t y m a y m a k e g r a n t s , o n s u c h t e r m s a s t o s e c u r i t y a n d o t h e r w i s e a s t h e c o u n c i l c o n s i d e r s a p p r o p r i a t e , t o a n y p e r s o n , g r o u p o r b o d y , i n c l u d i n g a f u n d , w i t h i n o r o u t s i d e t h e b o u n d a r i e s o f t h e m u n i c i p a l i t y f o r a n y p u r p o s e t h a t c o u n c i l c o n s i d e r s t o b e i n t h e i n t e r e s t s o f t h e m u n i c i p a l i t y . 2 0 0 1 , c . 2 5 , s . 1 0 7 ( 1 ) . L o a n s , g u a r a n t e e s , e t c . ( 2 ) T h e p o w e r t o m a k e a g r a n t i n c l u d e s t h e p o w e r , ( a ) t o g u a r a n t e e a l o a n a n d t o m a k e a g r a n t b y w a y o f l o a n a n d t o c h a r g e i n t e r e s t c m t h e l o a n ; ( b ) t o s e l l o r l e a s e l a n d f o r n o m i n a l c o n s i d e r a t i o n o r t o m a k e a g r a n t o f l a n d ; ( c ) t o p r o v i d e f o r t h e u s e b y a n y p e r s o n o f l a n d o w n e d o r o c c u p i e d b y t h e m u n i c i p a l i t y u p o n s u c h t e r m s a s m a y b e f i x e d b y c o u n c i l ; ( c . l ) t o p r o v i d e f o r t h e u s e b y a n y p e r s o n o f o f f i c e r s , e m p l o y e e s o r a g e n t s o f t h e m u n i c i p a l i t y v p o n s u c h t e r m s a s m a y b e f i x e d b y c o u n c i l ; ( d ) t o s e l l , l e a s e o r o t h e r w i s e d i s p o s e o f a t a n o m i n a l p r i c e , o r m a k e a g r a n t o f , a n y p e r s o n a l p r o p e r t y o f t h e m u n i c i p a l i t y o r t o p r o v i d e f o r f h e u s e o f t h e p e r s o n a l p r o p e r t y o n s u c h t e r m s a s m a y b e f i x e d b y c o u n c i l ; a n d ( e ) t o m a k e d o n a t i o n s o f f o o d s t u f f a a n d m e r c h a n d i s e p u r c h a s e d b y t h e m u n i c i p a l i t y f o r t h a t p u r p o s e . 2 0 0 1 , c . 2 5 , s . 1 0 7 ( 2 ) ; 2 0 0 6 , c . 3 2 , S c h e d . A , s . 4 9 . I m p a c t : S u c h a g u a r a n t e e w o u l d b e d e d u c t e d f r o m t h e m a x i m u m p r e s c r i b e d d e b t c a p a c i t y o f t h e m u n i c i p a l i t y , w h i c h a t c u r r e n t i n t e r e s t r a t e s c a n s u p p o r t a t o t a l a d d i t i o n a l d e b t b u r d e n r a n g i n g f r o m a p p r o x i m a t e l y $ 9 t o $ 1 4 M i l l i o n d e p e n d i n g o n t h e r e p a y m e n t p e r i o d c h o s e n ( 1 0 o r 2 0 y e a r s ) , a n d t h e i n t e r e s t r a t e a s s u m e d . M o r e i m p o r t a n t l y , t h e o w n p u r p o s e t a x r a t e i n c r e a s e r e q u u - e d t o s u p p o r t e a c h m i l l i o n o f a d d i t i o n a l d e b t s h o u l d t h e p r o j e c t n o t s u c c e e d a s p l a n n e d i s b e t w e e n r o u g h l y 2 . 5 % ( 2 0 y e a r t e r m ) a n d 4 . 4 % ( 1 0 y e a r t e r m ) . T h u s , s h o u l d t h e T o w n s h i p n e e d t o p r o v i d e $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 i n c a s h , t h e i n c r e a s e t o t h e l o c a l m u n i c i p a l p o r t i o n t a x r a t e w o u l d b e e i t h e r 7 . 5 % o r 1 3 . 2 p e r c e n t d e p e n d i n g o n t h e a m o r t i z a t i o n p e r i o d c h o s e n a t t h e t i m e . T h e o t h e r p o t e n t i a l i m p a c t i s i f t h e g u a r a n t e e w o u l d i m p a i r t h e m u n i c i p a l i t y ' s a b i l i t y t o u n d e r t a k e a n y n e c e s s a r y m a j o r c a p i t a l p r o j e c t s i n f u t u r e d u e t o r e s t r i c t e d a b i l i t y t o i s s u e d e b t . T h e a n s w e r t o t h a t q u e s t i o n i s b e y o n d t h e s c o p e o f t h i s r e p o r t . P r o j e c t e s t i m a t e s : F r o m t h e m a t e r i a l p r o v i d e d i t a p p e a r s t h a t t h e r e a r e s i g n i f i c a n t l y d i f f e r e n t e s t i m a t e s o f t h e c o s t s p o t e n t i a l l y a s s o c i a t e d w i t h t h e P r o j e c t . I f o n e w e r e t o t a k e t h e F u n d i n g R e q u i r e m e n t s s c h e d u l e f r o m t h e m o s t r e c e n t P r o j e c t B u s i n e s s P l a n , o n e c a n s e e t h a t t h e M u s e u m ' s r e l o c a t i o n e s t i m a t e i s j u s t o v e r $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 a n d t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e e s t i m a t e i s a p p r o x i m a t e l y $ 5 , 0 0 0 , 0 0 0 a s s u m i n g 8 0 % H S T r e c o v e r y . S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 7 1 o f 8 3 A d d t o t h o s e a n e s t i m a t e o f b e t w e e n $ 1 m i l l i o n a n d 1 . 3 m i l l i o n f o r t h e m u s e u m a n d r e s t a u r a n t ; a n d u p t o $ 1 m i l l i o n f o r d r e d g i n g , a n d t h e e s t i m a t e d t o t a l i n v e s t m e n t r a n g e s f r o m a l o w o f $ 5 m i l l i o n t o a h i g h o f $ 7 . 3 M i l l i o n . R i s k s f o r t h e M u n i c i p a l i t y : B e f o r e a p p r o v i n g a l o a n g u a r a n t e e C o u n c i l s h o u l d c o n s i d e r t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n s / m a t t e r s : W h a t w o u l d t h e l i f e s p a n o f t h i s a t t r a c t i o n b e ? 1 , T h e M u n i c i p a l C o u n c i l s h o u l d b e s a t i s f i e d t h a t t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m ( E M M ) h a s t h e a b i l i t y t o m a n a g e t h e " c o n s t r u c t i o n a n d m o v e " e l e m e n t o f t h e p r o j e c t . 3 . S h o u l d t h e p r o j e c t n o t m e e t i t s f u n d r a i s i n g a n d / o r o p e r a t i o n a l t a r g e t s , o r t h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m b e u n a b l e t o c o n t i n u e w i t h t h e p r o j e c t a t a n y t i m e i n t h e f o r e s e e a b l e f u t u r e , i s t h e M u n i c i p a l i t y p r e p a r e d t o t a k e o v e r r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e c o m p l e t i o n a n d / o r o p e r a t i o n o f t h e p r o j e c t e i t h e r d i r e c t l y o r t h r o u g h s o m e o t h e r p a r t y , a s w e l l a s t h e f i n a n c i a l r e s p o n s i b i l i t y ? 4 . N o d e c i s i o n s h o u l d b e m a d e b y C o u n c i l u n t i l t h e I v e y B u s i n e s s S c h o o l r e p o r t i s a v a i l a b l e m M a r c h , a n d s i n c e i t i s a s t u d e n t p r o j e c t , a l t h o u g h f a c u l t y s u p e r v i s e d , i t s h o u l d b e c a r e f u l l y s c r u t i n i s e d i n a p u b l i c f o r u m 5 . A u d i t e d F i n a n c i a l S t a t e m e n t s f o r t h e E M M f o r t h e f i s c a l y e a r e n d i n g m 2 0 1 1 s h o u l d b e m a d e a v a i l a b l e t o t h e M u n i c i p a l i t y . 6 . C o u n c i l s h o u l d c o n s i d e r w h e t h e r t o a s k f o r a k n o w l e d g e a b l e i n d e p e n d e n t t h i r d p a r t y t o a s s e s s t h e E M M ' s F u n d r a i s i n g P l a n . C o n c l u s i o n T h e p r o b a b i l i t y o f M u n i c i p a l C o u n c i l h a v i n g t o f u n d a p a r t o f t h i s p r o j e c t , g i v e n a l l o f t h e u n k n o w n s e v e n w i t h t h e a b o v e i n f o r m a t i o n r e q u i r e m e n t s m e t , i s g r e a t e r t h a n z e r o . T h e c h a l l e n g e f o r C o u n c i l w i l l b e t o d e t e r m i n e t h e l e v e l o f r i s k , t h e l i k e l y s u m n e e d e d , a n d i t s t o l e r a n c e f o r t h e a s s o c i a t e d t a x i n c r e a s e i n o r d e r t o r e a p t h e p o s s i b l e b e n e f i t s . F o r e x a m p l e , i f t h e p r o j e c t r e q u i r e d n o t j u s t a g u a r a n t e e , b u t $ 3 , 0 0 0 , 0 0 0 o f m u n i c i p a l d e b t , a n d t h e a p p r o x i m a t e p e r h o u s e h o l d c o s t o v e r 1 0 y e a r s w a s $ 1 2 5 p e r h o u s e h o l d e a c h y e a r , d o e s t h i s r e p r e s e n t a n a c c e p t a b l e r i s k f o r C o u n c i l ? W o u l d i n c r e a s i n g t h e t e r m o f t h e d e b t t o 2 0 y e a r s t h u s d e c r e a s i n g t h e a n n u a l p e r h o u s e h o l d c o s t t o $ 7 0 p e r h o u s e h o l d b y s p r e a d i n g i t o v e r 2 0 y e a r s m a k e t h e r i s k m o r e a c c e p t a b l e ? W o u l d 2 0 y e a r s b e a p p r o p r i a t e ? W o u l d a l e n d e r a g r e e ? S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 7 2 o f 8 3 T h e t a x r a t e p o r t i o n o f t h e r e s i d e n t i a l p r o p e r t y t a x b i l l f o r B a y h a m m u n i c i p a l p u r p o s e s ( e x c l u d i n g e d u c a t i o n a n d c o u n t y r a t e s ) t o d a y a v e r a g e s a b o u t $ 9 4 0 f o r t h e a v e r a g e h o u s e h o l d . T h e a c t u a l a m o u n t s f o r e a c h h o u s e h o l d w i l l d e p e n d o n a s s e s s e d v a l u e s . T h e i m p a c t c a n b e f a c t o r e d u p o r d o w n , d e p e n d i n g o n t h e a m o u n t t h a t i s p r o j e c t e d t o b e r e q u i r e d f o r t h e p r o j e c t . A p r u d e n t C o u n c i l w o u l d n o t a s s u m e z e r o . A s n o t e d i n t h e o p e n i n g r e c o m m e n d a t i o n , a f i n a l d e c i s i o n p r i o r t o t h e I v e y r e p o r t w o u l d b e p r e m a t u r e , u n l e s s t h e C o u n c i l c a n s a y a t t h i s t i m e t h a t i t h a s n o a p p e t i t e f o r a n y p o s s i b l e t a x i n c r e a s e w h a t s o e v e r . T h e O j i b w a w o u l d c e r t a i n l y b e a b o o s t t o p o r t i o n s o f t h e P o r t B u r w e l l C o m m u n i t y , d r a w i n g t e n s o f t h o u s a n d s o f n e w v i s i t o r s p e r y e a r a n d t h e e c o n o m i c b e n e f i t s t h e y w o u l d b r i n g . N i g e l B e l l c h a m b e r N . G . B e l l c h a m b e r & A s s o c i a t e s F e b r u a r y 1 0 , 2 0 1 2 S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 7 3 o f 8 3 S C H E D U L E A M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M D E B E N T U R E S C H E D U L E P r o j e c t O b j i b w a y D e b e n t u r e A m o u n t $ 6 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 I n t e r e s t R a t e 5 . 5 0 % T e r m i n Y e a r s 2 0 P a y m e n t A m o u n t 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 M a x i m u m P a y o u t $ 1 0 , 0 4 1 , 5 1 9 . 6 0 B E G W E N D I N G Y E A R B A L A N C E P R I N C I P A L I N T E R E S T P A Y M E N T B A L A N C E 0 1 / 0 1 / 2 0 1 3 6 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 1 7 2 , 0 7 5 . 9 8 3 3 0 , 0 0 0 . 0 0 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 5 , 8 2 7 , 9 2 4 . 0 2 0 1 / 0 1 / 2 0 1 4 5 , 8 2 7 , 9 2 4 . 0 2 1 8 1 , 5 4 0 . 1 6 3 2 0 , 5 3 5 . 8 2 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 5 , 6 4 6 , 3 8 3 . 8 6 0 1 / 0 1 / 2 0 1 5 5 , 6 4 6 , 3 8 3 . 8 6 1 9 1 , 5 2 4 . 8 7 3 1 0 , 5 5 1 . 1 1 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 5 , 4 5 4 , 8 5 8 . 9 9 0 1 / 0 1 / 2 0 1 6 5 , 4 5 4 , 8 5 8 . 9 9 2 0 2 , 0 5 8 . 7 4 3 0 0 , 0 1 7 . 2 4 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 5 , 2 5 2 , 8 0 0 . 2 6 0 1 / 0 1 / 2 0 1 7 5 , 2 5 2 , 8 0 0 . 2 6 2 1 3 , 1 7 1 . 9 7 2 8 8 , 9 0 4 . 0 1 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 5 , 0 3 9 , 6 2 8 . 2 9 0 2 / 0 1 / 2 0 1 8 5 , 0 3 9 , 6 2 8 . 2 9 2 2 4 , 8 9 6 . 4 2 2 7 7 , 1 7 9 . 5 6 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 4 , 8 1 4 , 7 3 1 . 8 7 0 3 / 0 1 / 2 0 1 9 4 , 8 1 4 , 7 3 1 . 8 7 2 3 7 , 2 6 5 . 7 3 2 6 4 , 8 1 0 . 2 5 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 4 , 5 7 7 , 4 6 6 . 1 4 0 4 / 0 1 / 2 0 2 0 4 , 5 7 7 , 4 6 6 . 1 4 2 5 0 , 3 1 5 . 3 4 2 5 1 , 7 6 0 . 6 4 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 4 , 3 2 7 , 1 5 0 . 8 0 0 4 / 0 1 / 2 0 2 1 4 , 3 2 7 , 1 5 0 . 8 0 2 6 4 , 0 8 2 . 6 9 2 3 7 , 9 9 3 . 2 9 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 4 , 0 6 3 , 0 6 8 . 1 1 0 5 / 0 1 / 2 0 2 2 4 , 0 6 3 , 0 6 8 . 1 1 2 7 8 , 6 0 7 . 2 3 2 2 3 , 4 6 8 . 7 5 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 3 , 7 8 4 , 4 6 0 . 8 8 0 6 / 0 1 / 2 0 2 3 3 , 7 8 4 , 4 6 0 . 8 8 2 9 3 , 9 3 0 . 6 3 2 0 8 , 1 4 5 . 3 5 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 3 , 4 9 0 , 5 3 0 . 2 4 0 7 / 0 1 / 2 0 2 4 3 , 4 9 0 , 5 3 0 . 2 4 3 1 0 , 0 9 6 . 8 2 1 9 1 , 9 7 9 . 1 6 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 3 , 1 8 0 , 4 3 3 . 4 3 0 7 / 0 1 / 2 0 2 5 3 , 1 8 0 , 4 3 3 . 4 3 3 2 7 , 1 5 2 . 1 4 1 7 4 , 9 2 3 . 8 4 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 2 , 8 5 3 , 2 8 1 . 2 9 0 8 / 0 1 / 2 0 2 6 2 , 8 5 3 , 2 8 1 . 2 9 3 4 5 , 1 4 5 . 5 1 1 5 6 , 9 3 0 . 4 7 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 2 , 5 0 8 , 1 3 5 . 7 8 0 9 / 0 1 / 2 0 2 7 2 , 5 0 8 , 1 3 5 . 7 8 3 6 4 , 1 2 8 . 5 1 1 3 7 , 9 4 7 . 4 7 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 2 , 1 4 4 , 0 0 7 . 2 6 1 0 / 0 1 / 2 0 2 8 2 , 1 4 4 , 0 0 7 . 2 6 3 8 4 , 1 5 5 . 5 8 1 1 7 , 9 2 0 . 4 0 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 1 , 7 5 9 , 8 5 1 . 6 8 1 0 / 0 1 / 2 0 2 9 1 , 7 5 9 , 8 5 1 . 6 8 4 0 5 , 2 8 4 . 1 4 9 6 , 7 9 1 . 8 4 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 1 , 3 5 4 , 5 6 7 . 5 5 1 1 / 0 1 / 2 0 3 0 1 , 3 5 4 , 5 6 7 . 5 5 4 2 7 , 5 7 4 . 7 7 7 4 , 5 0 1 . 2 2 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 9 2 6 , 9 9 2 . 7 8 1 2 / 0 1 / 2 0 3 1 9 2 6 , 9 9 2 . 7 8 4 5 1 , 0 9 1 . 3 8 5 0 , 9 8 4 . 6 0 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 4 7 5 , 9 0 1 . 4 0 1 3 / 0 1 / 2 0 3 2 4 7 5 , 9 0 1 . 4 0 4 7 5 , 9 0 1 . 4 0 2 6 , 1 7 4 . 5 8 5 0 2 , 0 7 5 . 9 8 ( 0 . 0 0 ) 6 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 4 , 0 4 1 , 5 1 9 . 6 0 1 0 , 0 4 1 , 5 1 9 . 6 0 S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 7 4 o f 8 3 S C H E D U L E A M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M D E B E N T U R E S C H E D U L E P r o j e c t O b j i b w a y D e b e n t u r e A m o u n t $ 4 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 I n t e r e s t R a t e 5 . 5 0 % T e r m i n Y e a r s 2 0 P a y m e n t A m o u n t 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 M a x i m u m P a y o u t $ 6 , 6 9 4 , 3 4 6 . 4 0 B E G I N E N D D ^ G Y E A R B A L A N C E P R I N C I P A L D E E P E S T P A Y M E N T B A L A N C E 0 1 / 0 1 / 2 0 1 3 4 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 1 1 4 , 7 1 7 . 3 2 2 2 0 , 0 0 0 . 0 0 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 8 8 5 , 2 8 2 . 6 8 < 0 1 / 0 1 / 2 0 1 4 3 , 8 8 5 , 2 8 2 . 6 8 1 2 1 , 0 2 6 . 7 7 2 1 3 , 6 9 0 . 5 5 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 7 6 4 , 2 5 5 . 9 1 0 1 / 0 1 / 2 0 1 5 3 , 7 6 4 , 2 5 5 . 9 1 1 2 7 , 6 8 3 . 2 5 2 0 7 , 0 3 4 . 0 7 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 6 3 6 , 5 7 2 . 6 6 0 1 / 0 1 / 2 0 1 6 3 , 6 3 6 , 5 7 2 . 6 6 1 3 4 , 7 0 5 . 8 2 2 0 0 , 0 1 1 . 5 0 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 5 0 1 , 8 6 6 . 8 4 0 1 / 0 1 / 2 0 1 7 3 , 5 0 1 , 8 6 6 . 8 4 1 4 2 , 1 1 4 . 6 4 1 9 2 , 6 0 2 . 6 8 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 3 5 9 , 7 5 2 . 1 9 0 2 / 0 1 / 2 0 1 8 3 , 3 5 9 , 7 5 2 . 1 9 1 4 9 , 9 3 0 . 9 5 1 8 4 , 7 8 6 . 3 7 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 2 0 9 , 8 2 1 . 2 4 0 3 / 0 1 / 2 0 1 9 3 , 2 0 9 , 8 2 1 . 2 4 1 5 8 , 1 7 7 . 1 5 1 7 6 , 5 4 0 . 1 7 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 , 0 5 1 , 6 4 4 . 0 9 0 4 / 0 1 / 2 0 2 0 3 , 0 5 1 , 6 4 4 . 0 9 1 6 6 , 8 7 6 . 9 0 1 6 7 , 8 4 0 . 4 3 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 2 , 8 8 4 , 7 6 7 . 2 0 0 4 / 0 1 / 2 0 2 1 2 , 8 8 4 , 7 6 7 . 2 0 1 7 6 , 0 5 5 . 1 2 1 5 8 , 6 6 2 . 2 0 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 2 , 7 0 8 , 7 1 2 . 0 7 0 5 / 0 1 / 2 0 2 2 2 , 7 0 8 , 7 1 2 . 0 7 1 8 5 , 7 3 8 . 1 6 1 4 8 , 9 7 9 . 1 6 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 2 , 5 2 2 , 9 7 3 . 9 2 0 6 / 0 1 / 2 0 2 3 2 , 5 2 2 , 9 7 3 . 9 2 1 9 5 , 9 5 3 . 7 5 1 3 8 , 7 6 3 . 5 7 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 2 , 3 2 7 , 0 2 0 . 1 6 0 7 / 0 1 / 2 0 2 4 2 , 3 2 7 , 0 2 0 . 1 6 2 0 6 , 7 3 1 . 2 1 1 2 7 , 9 8 6 . 1 1 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 2 , 1 2 0 , 2 8 8 . 9 5 0 7 / 0 1 / 2 0 2 5 2 , 1 2 0 , 2 8 8 . 9 5 2 1 8 , 1 0 1 . 4 3 1 1 6 , 6 1 5 . 8 9 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 1 , 9 0 2 , 1 8 7 . 5 2 0 8 / 0 1 / 2 0 2 6 1 , 9 0 2 , 1 8 7 . 5 2 2 3 0 , 0 9 7 . 0 1 1 0 4 , 6 2 0 . 3 1 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 1 , 6 7 2 , 0 9 0 . 5 2 0 9 / 0 1 / 2 0 2 7 1 , 6 7 2 , 0 9 0 . 5 2 2 4 2 , 7 5 2 . 3 4 9 1 , 9 6 4 . 9 8 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 1 , 4 2 9 , 3 3 8 . 1 8 1 0 / 0 1 / 2 0 2 8 1 , 4 2 9 , 3 3 8 . 1 8 2 5 6 , 1 0 3 . 7 2 7 8 , 6 1 3 . 6 0 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 1 , 1 7 3 , 2 3 4 . 4 6 1 0 / 0 1 / 2 0 2 9 1 , 1 7 3 , 2 3 4 . 4 6 2 7 0 , 1 8 9 . 4 3 6 4 , 5 2 7 . 9 0 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 9 0 3 , 0 4 5 . 0 3 1 1 / 0 1 / 2 0 3 0 9 0 3 , 0 4 5 . 0 3 2 8 5 , 0 4 9 . 8 4 4 9 , 6 6 7 . 4 8 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 6 1 7 , 9 9 5 . 1 9 1 2 / 0 1 / 2 0 3 1 6 1 7 , 9 9 5 . 1 9 3 0 0 , 7 2 7 . 5 8 3 3 , 9 8 9 . 7 4 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 3 1 7 , 2 6 7 . 6 0 1 3 / 0 1 / 2 0 3 2 3 1 7 , 2 6 7 . 6 0 3 1 7 , 2 6 7 . 6 0 1 7 , 4 4 9 . 7 2 3 3 4 , 7 1 7 . 3 2 ( 0 . 0 0 ) 4 , 0 0 0 , 0 0 0 . 0 0 2 , 6 9 4 , 3 4 6 . 4 0 6 , 6 9 4 , 3 4 6 . 4 0 S t a f f M e m o r a n d u m d a t e d F e b r u a r y 1 3 , 2 0 1 2 r e g a r d i n g P r o j e c t O j i b w a F i n a n c i a l G u a r a n t e e - I m p a c t A n a l y s i s . P a g e 7 5 o f 8 3 Page 76 of 83 f ' ^ y M t * C o m m e n t s b y J * F e b r u a r y 1 6 , 2 0 1 2 R e a r A d m i r a l D a n M c N e i l ( r e t i r e d ) , ^ ^ ^ 1 I t K E R O J E C T P r o j e c t C o o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a i j l ^ I B W A t o B a y h a m C o u n c i l P a t r o n : T h e E a r l o f E l g i n a n d K i n c a r d i n e H o n o u r a i y C h a i r m a n ; M r . P e t e r M a n s b r i d g e , O C I N T R O D U C T I O N M y d a d / m e a n d t h e n a v y . O u r r e c o r d r e p r e s e n t s " h i s t o r y " . T h i s p r o j e c t i s m o r e a b o u t h i s t o r y t h a n i t i s a b o u t a " r o a d s i d e a t t r a c t i o n " . I t w i l l b e a c u l t u r a l a n d e d u c a t i o n a l c e n t r e w i t h a b o u t 1 5 / 0 0 0 s q f e e t o f ' a d a p t a b l e ' e x h i b i t s p a c e . I h a v e d o n e t h i s b e f o r e . . . . A d m i r a l M a i n g u y a n d t h e N a t i o n a l W a r M u s e u m . I n t r o d u c t i o n a n d e x p l a n a t i o n o f t h e m e a n i n g o f H M C S O J I B W A . I t i s a s i g n i f i c a n t p a r t o f t h e h i s t o r y o f o u r c o u n t r y - N a v a l h i s t o r y w h i c h i s n o t n o r m a l l y s e e n i n c e n t r a l C a n a d a . I t i s a b o u t C a n a d a ' s r o l e i n t h e w o r l d , o u r r e l a t i o n s h i p w i t h E u r o p e a n d t h e U S A - N A T O a n d t h e W a r s a w P a c t / t h e C o l d W a r . T h e s t o r y c o n t i n u e s w i t h f a l l o f t h e B e r l i n W a l l a n d t h e r o l e o f n a v a l f o r c e s i n t o d a y ' s w o r l d . I t i s g o i n g t o t e l l p e o p l e a b o u t C o l d W a r s e c r e t s a n d " w a t e r s p a c e m a n a g e m e n t " . Y o u k n o w h o w m a n y f e e l a b o u t t h e E l g i n R e g i m e n t . . . . O J I B W A w i l l n o t b e a " g i a n t n i c k e l " , n o r a " g i a n t l u m b e r j a c k " . I t w i l l b e a m u s e u m , e d u c a t i o n a n d i n t e r p r e t a t i o n c e n t r e . I t w i l l b e ' c o n n e c t e d ' . T h e E M M a r e n o t y o u r " a d v e r s a r i e s " . L y n n A c r e , y o u r f o r m e r M a y o r i s a D i r e c t o r w i t h t h e E M M . Y o u r p r e v i o u s C o u n c i l , f o u g h t f o r , a n d w o n t h e r i g h t t o h o s t P r o j e c t O j i b w a b y m a k i n g c o m m i t m e n t s w h i c h i n c l u d e d a d r e d g e u p t o 1 8 f t d e e p - a n o p e r a t i o n t h a t w o u l d h a v e c o s t y o u r r a t e p a y e r s o v e r o n e m i l l i o n d o l l a r s . W e w e r e y o u r p a r t n e r s a n d w e r e m a i n c o m m i t t e d t o y o u . W e a r e h e r e t o h e l p y o u m a k e t h e b e s t d e c i s i o n f o r y o u a n d y o u r c o n s t i t u e n t s . I n t h e e n d / i t w i l l b e y o u r d e c i s i o n , a n d a l l w e c a n d o i s p r o v i d e t h e b e s t i n f o r m a t i o n a v a i l a b l e s o y o u c a n e x p l a i n t o t h e m . T H E I D E A F O R A G U A R A N T O R I n e a r l y J a n u a r y I b e c a m e t h e P r o j e c t C o o r d i n a t o r - I d i d i t b e c a u s e I l o o k e d a r o u n d a n d d i d n o t s e e a n y b o d y e l s e w h o i s b e t t e r q u a l i f i e d . M y m a j o r q u a l i f i c a t i o n i s I k n o w w h e n I a m " o u t o f m y d e p t h - a n d / n e e d h e l p " . I k n o w a b o u t t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l D e f e n c e ( D N D ) a n d t h e N a v y . I k n o w a l o t a b o u t n a v a l s h i p s a n d s u b m a r i n e s - 1 d i d n o t k n o w a n y t h i n g a b o u t f u n d r a i s i n g / n o r h o w t o s e c u r e a f i n a n c i a l g u a r a n t o r f o r s i x m i l l i o n d o l l a r s . T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , 3 0 T a l b o t S t r e e t , S t . T h o m a s , O n t a r i o C A N A D A N 5 P 1 A 3 A R e g i s t e r e d C h a r i t y T e l e p h o n e : 5 1 9 - 6 3 3 - 7 6 4 1 E m a i l : c u r a t o r @ e l g i n m i l i t a r y m u s e u m . c a W e b s i t e : w w w . p r o j e c t o j i b w a . c a C o m m e n t s b y D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l ( r e t i r e d ) , P r o j e c t C o - o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a . P a g e 7 7 o f 8 3 I m a d e a n e w f r i e n d s e v e r a l y e a r s a g o - h i s n a m e i s D e n n i s T i m b r e l l . H e l i v e s i n T o r o n t o / b u t b o u g h t a c o n d o m i n i u m i n P o r t S t a n l e y t o s p e n d t i m e w i t h h i s c h i l d r e n a n d g r a n d c h i l d r e n / m a n y o f w h o m l i v e i n L o n d o n - h e h a s 1 6 g r a n d c h i l d r e n . D e n n i s c a m e t o m e s e v e r a l y e a r s a g o t o o f f e r h i s h e l p w i t h P o r t S t a n l e y ' s H a r b o u r D i v e s t i t u r e - J o h n B a i r d , w h o w a s t h e M i n i s t e r o f T r a n s p o r t / w a s h i s C h i e f o f S t a f f f o r m a n y y e a r s w h i l e h e w a s a C a b i n e t M i n i s t e r i n O n t a r i o . D e n n i s p r o v i d e d e x c e l l e n t a d v i c e t h a t d i d h e l p - 1 a g a i n c o n s u l t e d h i m o v e r P r o j e c t O j i b w a w h e n I b e l i e v e d t h e b a r r i e r s t o P o r t S t a n l e y ' s b i d f o r t h e p r o j e c t w e r e T r a n s p o r t C a n a d a a n d D N D . M r T i m b r e l m e t w i t h J o e P r e s t o n a n d c a m e t o t h e E M M t o b e f u l l y b r i e f e d b y A l M o n t g o m e r y a n d l a n R a v e n . H e b e c a m e f u l l y i n f o r m e d a b o u t t h e P r o j e c t a n d w e d i s c o v e r e d t h e p r o b l e m s w i t h P o r t S t a n l e y ' s b i d d i d n o t l i e i n O t t a w a - e n o u g h s a i d a b o u t t h a t . D e n n i s T i m b r e l h a d f o u r C a b i n e t P o r t f o l i o s b e t w e e n 1 9 7 4 a n d 1 9 8 5 , t h e l a s t o f w h i c h w a s M i n i s t e r o f M u n i c i p a l A f f a i r s a n d H o u s i n g . T o d a y h e d o e s a l o t o f f u n d r a i s i n g , c h a r i t y w o r k a n d c o n s u l t i n g f o r t h e P r o v i n c e . H e g a v e m e s e v e r a l h o u r s o f h i s t i m e i n J a n u a r y a n d t o l d m e t h a t t h e M u n i c i p a l i t y g a i n i n g t h e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t f r o m t h e P r o j e c t i s t h e n a t u r a l g u a r a n t o r - i f t h e y w e r e n o t w i l l i n g t o b a c k t h e p r o j e c t , i t w a s u n l i k e l y a n y o n e e l s e w o u l d . H e w e n t f u r t h e r t o t e l l m e t h i s i s n o t u n u s u a l f o r t h i s k i n d o f b a c k i n g t o c o m e f r o m a m u n i c i p a l i t y a s a f i r s t s t e p i n a l o g i c a l p a r t n e r s h i p t o b i d f o r P r o v i n c i a l a n d F e d e r a l f i n a n c i a l b a c k i n g . D U E D I L I G E N C E - T H E B E L L C H A M B E R R E P O R T Y o u r C o u n c i l t o o k t h e r i g h t s t e p i n a s k i n g f o r a n " i n d e p e n d e n t a n a l y s i s " l o o k i n g a t t h e r i s k s w h i c h m a y b e a s s o c i a t e d w i t h t h e p r o p o s e d c o m m i t m e n t f o r B a y h a m t o b e t h e g u a r a n t o r f o r $ 6 M f o r P r o j e c t O J I B W A . R I S K i s w h a t i t i s a l l a b o u t a n d w h y w e h a v e b e e n p u t i n t o t h i s p o s i t i o n b y D N D - H M C S F R A S E R a n d H M C S O N O N D A G A s p e c i f i c e x a m p l e s . W e r e c e i v e d t h e r e p o r t M o n d a y , a n d w e t h a n k y o u f o r t h i s o p p o r t u n i t y t o s p e c i f i c a l l y a d d r e s s t h e c o n c e r n s o u t l i n e d . M y f i r s t r e a c t i o n w a s s o m e w h a t n e g a t i v e t o s o m e o f t h e c o n c e r n s b e c a u s e w e c o u l d h a v e r e s o l v e d t h e m w i t h M r B e l l c h a m b e r h a d h e c o n s u l t e d w i t h u s . T h a t w a s a w r o n g r e a c t i o n . T h e r e p o r t w a s b a s e d o n d o c u m e n t s w e p r o v i d e d a n d w a s t o t a l l y i n d e p e n d e n t o f t h e E M M / a s i t s h o u l d b e . A l t h o u g h t h e r e p o r t ' s r e c o m m e n d a t i o n i s " T h e r e a r e s e v e r a l k e y i s s u e s t h a t n e e d t o b e a d d r e s s e d - b e f o r e a f i n a l d e c i s i o n c a n b e m a d e . " - T h e r e p o r t s c o n c l u d i n g s t a t e m e n t i s : ' T h e O j i b w a w o u l d c e r t a i n l y b e a b o o s t t o p o r t i o n s o f t h e P o r t B u r w e l l C o m m u n i t y / d r a w i n g t e n s o f t h o u s a n d s o f n e w v i s i t o r s p e r y e a r a n d t h e e c o n o m i c b e n e f i t s t h e y w o u l d b r i n g . " T h i s i s a s m a l l r e f l e c t i o n o f w h a t t h e e q u a l l y i n d e p e n d e n t I B I r e p o r t a c t u a l l y s a i d a b o u t r e g i o n a l e c o n o m i c b e n e f i t s o f u p t o $ 1 4 M a n n u a l l y . O N E - W H A T W O U L D T H E L I F E S P A N O F T H I S A T T R A C T I O N B E ? S u b m a r i n e e x h i b i t s a n d m u s e u m s e x i s t a r o u n d t h e w o r l d . T h e r e a r e c u r r e n t l y 2 5 i n t h e U n i t e d S t a t e s . ( G o t o w w w . s u b m a r i n e m u s e u m s . o r e ) T h e o l d e s t i s a W o r l d W a r I I s u b m a r i n e ( U S S D R U M ) t h a t h a s b e e n o n e x h i b i t s i n c e 1 9 6 9 ( 4 2 y e a r s ) . A l l o f t h e s e s u b m a r i n e s b e l o n g t o t h e " H i s t o r i c N a v a l S h i p s T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m / 3 0 T a l b o t S t r e e t , S t T h o m a s , O n t a r i o C A N A D A N 5 P 1 A 3 A R e g i s t e r e d C h a r i t y T e l e p h o n e : 5 1 9 - 6 3 3 - 7 6 4 1 E m a i l : c u r a t o r @ e l g i n m i i i t a r y m u s e u m . c a W e b s i t e : w w w . p r o j e c t o j i b w a . c a C o m m e n t s b y D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l ( r e t i r e d ) , P r o j e c t C o - o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a . P a g e 7 8 o f 8 3 A s s o c i a t i o n - a s d o e s t h e E M M w i t h H M C S O J I B W A . S u b m a r i n e m u s e u m s e x i s t i n 2 1 c o u n t r i e s a r o u n d t h e w o r l d . G e r m a n y h a s t w o u - b o a t m u s e u m s , t h e o l d e s t o f w h i c h h a s b e e n i n o p e r a t i o n s i n c e 1 9 7 1 . T h e o n l y " p h y s i c a l " l i f e - l i m i t i n g f a c t o r o n m a n y c u r r e n t s u b m a r i n e e x h i b i t s i s t h a t m a n y r e m a i n a l o n g s i d e i n t h e w a t e r . T h e s e b o a t s w i l l n o t s t a y a f l o a t f o r e v e r . ( S t o r i e s o f a t l e a s t o n e s i n k i n g a l o n g s i d e ) - T h a t i s w h y D N D w i l l o n l y d o n a t e O J I B W A w i t h a p l a n t h a t p u t s h e r i n a c r a d l e o u t o f t h e w a t e r . I t i s a v i t a l p a r t o f t h e i r r i s k m i t i g a t i o n , A n d r e w G u n n r e c e n t l y h a d s o m e e x c e l l e n t w o r d s t o s a y a b o u t t h e p o t e n t i a l l i f e s p a n o f P r o j e c t O J I B W A a t t h e p r e s s c o n f e r e n c e t o a n n o u n c e t h e d o n a t i o n o f $ 3 0 0 / 0 0 0 f r o m t h e P a l m e r E s t a t e : A n d r e w w o u l d h a v e b e e n h e r e t o s p e a k , b u t h a s a b a d c o l d . Q u o t e - " C o m m u n i t i e s t h a t a r e m o s t s u c c e s s f u l a r e t h e o n e s t h a t c a n u n i t e t h e i r e d u c a t i o n a l p r o g r a m m i n g w i t h t h e i r b u s i n e s s e s a n d m a n u f a c t u r i n g b e c a u s e t h a t c r e a t e s a p o o l o f k n o w l e d g e t h a f s h a r d t o m o v e a n d w e ' v e h a d t o o m a n y i n d u s t r i e s l o c a l l y t h a t h a v e b e e n t o e a s y t o m o v e " O n c e O J I B W A i s i n p l a c e i t i s n o t l i k e l y t o b e m o v e d . T W O - T H E M U N I C I P A L C O U N C I L S H O U L D B E S A T I S F I E D T H A T T H E E M M H A S T H E A B I L I T Y T O M A N A G E T H E " C O N S T R U C T I O N A N D M O V E " E L E M E N T O F T H E P R O J E C T . T h e E M M d o e s n o t h a v e t h i s i n h e r e n t a b i l i t y . T h i s i s a l s o a s p e c i f i c " r i s k " c o n c e r n o f D N D b a s e d o n t h e p r o b l e m s w i t h O N O N D A G A . F o r t h i s r e a s o n t h e C a n a d i a n N a v y ' s o w n p r e f e r r e d c o n t r a c t o r f o r P r o j e c t M a n a g e m e n t o f t h e m o v e h a s b e e n h i r e d - t h i s i s t h e i n t e r n a t i o n a l d e f e n c e c o m p a n y " B M T F l e e t T e c h n o l o g y " . F u r t h e r m o r e / B M T h a s d e v e l o p e d a c l o s e w o r k i n g r e l a t i o n s h i p w i t h t h e E M M a n d i s o f f e r i n g t h i s c a p a b i l i t y f o r $ 1 6 0 , 0 0 0 r a t h e r t h a n t h e $ 4 8 5 , 0 0 0 D N D w o u l d e x p e c t t o p a y f o r t h e s a m e w o r k . T H R E E - S H O U L D T H E P R O J E C T N O T M E F T I T S F U N D R A i S i N G A N D / O R O P E R A T I O N A L T A R G E T S , O R T K E E M M B E U N A B L E T O C O N T I N U E W I T H T H E P R O J E C T A T A N Y T I M E I N T H E F O R E S E E A B L E F U T U R E , I S T H E M U N I C I P A L I T Y P R E P A R E D T O T A K E O V E R R E S P O N S I B I L I T V F O R T H E C O M P L E T I O N A N D / O R O P E R A T I O N O F T H E P R O J E C T E I T H E R D I R E C T L Y O R T H R O U G H S O M E O T H E R P A R T Y , A S W E L L A S T H E F I N A N C I A L R E S P O N S I B I L I T Y ? T h e E M M h a s b e e n w o r k i n g o n t h i s p r o j e c t f o r t h r e e y e a r s w i t h g r e a t c o u r a g e a n d t e n a c i t y . I n a d d i t i o n , w e h a v e s p e n t o v e r $ 5 0 0 , 0 0 0 , 7 8 . 9 % f u n d e d b y C A F / a n d t h e b a l a n c e r a i s e d b y t h e M u s e u m i t s e l f ( o v e r $ 1 0 0 , 0 0 0 ) . I t f u l l y i n t e n d s t o s e e t h e P r o j e c t t o c o m p l e t i o n a n d b e y o n d . T h e E M M c a n n o t a n s w e r t h i s q u e s t i o n o n b e h a l f o f t h e M u n i c i p a l i t y . W e c a n o n l y c o m m e n t t h a t t h i s q u e s t i o n r e p r e s e n t s " d o u b l e j e o p a r d y " i n t e r m s o f r i s k m a n a g e m e n t o f t h e p r o j e c t . T h e F e d e r a l D e v e l o p m e n t a g e n c y f o r O n t a r i o b e l i e v e s i n t h i s p r o j e c t . D N D b e l i e v e s t h a t t h e g r e a t e s t r i s k t o t h e P r o j e c t i s t h e m o v e m e n t a n d m o u n t i n g o f t h e s u b m a r i n e , a n d t h e r e f o r e d e m a n d s E M M s h o w t h e a b i l i t y u p f r o n t t o p r o v i d e t h e h i g h e s t p o s s i b l e t e c h n i c a l c a p a b i l i t y w h i c h t h e y b e l i e v e c o u l d c o s t u p t o $ 6 M i n c l u d i n g a 2 0 % u n s p e c i f i e d c o n t i n g e n c y f u n d ) . T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , 3 0 T a l b o t S t r e e t , S t . T h o m a s , O n t a r i o C A N A D A N 5 P 1 A 3 A R e g i s t e r e d C h a r i t y T e l e p h o n e : 5 1 9 - 6 3 3 - 7 6 4 1 E m a i l : c u r a t o r @ e l g i n m i l i t a r y m u s e u m . c a W e b s i t e : w w w . p r o j e c t o j i b w a . c a C o m m e n t s b y D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l ( r e t i r e d ) , P r o j e c t C o - o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a . P a g e 7 9 o f 8 3 C u r r e n t l y t h e B u s i n e s s P l a n ( w h i c h r e m a i n s i n D R A F T b e c a u s e i t m u s t c o n t i n u e t o a d a p t t o c h a n g i n g c i r c u m s t a n c e s ) s h o w s t h a t P r o j e c t O J I B W A w i l l b e s e l f - f u n d i n g o n t h e b a s i s o f a c o m m e r c i a l l o a n o f $ 5 M a t 5 . 5 % ( 2 5 y r s ) . T h e f u n d r a i s i n g p l a n h a s b e e n t a b l e d w i t h t h e m u n i c i p a l i t y s h o w i n g t h e E M M i n t e n d s t o r e d u c e a n y c o m m e r c i a l l o a n t o z e r o w i t h i n 5 y e a r s . F O U R - N O D E C I S I O N S H O U L D B E M A D E B Y C O U N C I L U N T I L T H E I V E Y B U S I N E S S S C H O O L R E P O R T I S A V A I L A B L E I N M A R C H , A N D S I N C E I T I S A S T U D E N T P R O J E C T , A L T H O U G H F A C U L T Y S U P E R V I S E D , I T S H O U L D B E C A R E F U L L Y S C R U T I N I S E D I N A P U B L I C F O R U M . M r . B e l l c h a m b e r h a s m i s i n t e r p r e t e d t h e n a t u r e o f t h e w o r k b e i n g u n d e r t a k e n b y t h e I v e y S c h o o l o f B u s i n e s s . T h i s i s a n o n s e q u i t u r ( l i t e r a l y " i t d o e s n o t f o l l o w " ) . T h e r e i s n o r e a s o n t o w a i t f o r t h i s r e p o r t . R e p o r t f o l l o w s : D e a r l a n , / a m t h e f a c u l t y s u p e r v i s o r f o r t h e I v e y H B A g r o u p t h a t h a s b e e n w o r k i n g w i t h y o u o n P r o j e c t O j i b w a . M y u n d e r s t a n d i n g i s t h a t t h e w o r k t h e y h a v e d o n e f o r y o u h a s f o c u s e d o n m a r k e t i n g a n d s p o n s o r s h i p i s s u e s w h i c h y o u w i l l i n c o r p o r a t e i n t o y o u r o v e r a l l p r o j e c t . T o c o n f i r m t h e s c o p e o f t h e i r p r o j e c t I h a v e c o p i e d o n e o f t h e o p e n i n g p a r a g r a p h s f r o m t h e i r d r a f t f i n a l r e p o r t b e l o w ( f o r t u i t o u s l y t h e y j u s t h a n d e d i t i n y e s t e r d a y 1 4 F E B 2 0 1 2 ) . " T h e a i m o f t h i s p r o j e c t r e p o r t i s t o p r o v i d e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m w i t h a n e f f e c t i v e m a r k e t i n g c a m p a i g n , a r o b u s t m u l t i - l e v e l s p o n s o r s h i p s t r a t e g y , a n d a n e x t e n s i v e s e n s i t i v i t y m o d e l v e r i f y i n g a n d c h a l l e n g i n g e x i s t i n g d a t a b a s e d o n c u r r e n t m a r k e t t r e n d s a n d e x i s t i n g c o m p e t i t i o n . T h i s w i l l i n c l u d e a s s e s s i n g t h e c u r r e n t c o n d i t i o n s o f t h e p r o s p e c t i v e l o c a t i o n w h e r e P r o j e c t O j i b w a w i l l b e l o c a t e d ; i d e n t i f y i n g t h e p o t e n t i a l t a r g e t m a r k e t s e g m e n t s a n d e f f e c t i v e m a r k e t i n g s t r a t e g i e s c u s t o m i z e d t o t h e i r p r e f e r e n c e s ; e v a l u a t i n g t h e g i v e n l i s t o f c o r p o r a t e s p o n s o r s h i p s t h a t m a y b e i n t e r e s t e d i n s u p p l y i n g f u n d s o r o t h e r g o o d s a n d s e r v i c e s t o t h e p r o j e c t ; a n d c o m p a r i n g s i m i l a r e x i s t i n g v e s s e l - b a s e d a t t r a c t i o n s i n N o r t h A m e r i c a t o d e r i v e o p e r a t i o n a l a n d c r o s s - p r o m o t i o n a l s t r a t e g i e s . A l l o f t h i s r e s e a r c h a n d a n a l y s i s w i l l h e l p E M M e v a l u a t e t h e i r g a t h e r e d d a t a a n d p r o v i d e t h e m w i t h a n o v e l p e r s p e c t i v e ^ u l t i m a t e l y e n s u r i n g t h e s u c c e s s f u l l a u n c h o f P r o j e c t O j i b w a i n M a y 2 0 1 3 . " A s I s a i d t h i s i s f r o m t h e d r a f t f i n a l r e p o r t a n d i t i s c o n s i s t e n t w i t h w h a t t h e y r e p o r t e d t o y o u i n t h e i r i n t e r i m p r e s e n t a t i o n i n D e c e m b e r s o I d o n o t e x p e c t i t w i l l c h a n g e . P l e a s e l e t m e k n o w i f y o u n e e d a n y m o r e i n f o r m a t i o n . B e s t r e g a r d s , P a t P a t r i c i a M a c D o n a l d , P h D A s s i s t a n t P r o f e s s o r , S t r a t e g y , I v e y C o n s u l t i n g P r o j e c t R i c h a r d I w y S c h o o l o f B u s i n e s s T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , 3 0 T a i b o t S t r e e t , S t . T h o m a s , O n t a r i o C A N A D A N 5 P 1 A 3 A R e g i s t e r e d C h a r i t y T e l e p h o n e : 5 1 9 - 6 3 3 - 7 6 4 1 E m a i l : c u r a t o r @ e l g i n m i l i t a r y m u s e u m . c a W e b s i t e : w w w . p r o j e c t o j i b w a . c a C o m m e n t s b y D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l ( r e t i r e d ) , P r o j e c t C o - o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a . P a g e 8 0 o f 8 3 F I V E - A U D I T E D F I N A N C I A L S T A T E M E N T S F O R T H E E M M F O R T H E F I S C A L Y E A R E N D I N G I N 2 0 1 1 S H O U L D B E M A D E A V A I L A B L E T O T H E M U N I C I P A L I T Y . T h e E M M i s a n o n - p r o f i t c h a r i t a b l e o r g a n i z a t i o n t h a t h a s a n n u a l a u d i t s o f a l l i t s t r a n s a c t i o n s t h a t b y l e g i s l a t i o n m u s t b e o p e n t o p u b l i c s c r u t i n y - l i k e t h e M u n i c i p a l i t y . N o r m a l l y a u d i t s a r e n o t c o m p l e t e d u n t i l l a t e r i n t h e f o l l o w i n g y e a r - l i k e t h e M u n i c i p a l i t y . O u r a u d i t s u p t o 2 0 1 1 a r e a v a i l a b l e . S I X - C O U N C I L S H O U L D C O N S I D E R W H E T H E R T O A S K F O R A K N O W L E D G E A B L E I N D E P E N D E N T T H I R D P A R T Y T O A S S E S S T H E E M M ' S F U N D R A I S I N G P L A N . A g r e e d . W e s u g g e s t t h a t t h e E l g i n B u s i n e s s R e s o u r c e C e n t r e i s s u f f i c i e n t l y i n d e p e n d e n t a n d c a p a b l e o f m a k i n g t h i s a s s e s s m e n t f o r t h e M u n i c i p a l i t y . C O N C L U S I O N T h e B e l l c h a m b e r r e p o r t i s q u i t e c o r r e c t i n i t s c o n c l u s i o n t h a t t h e a n a l y s i s o f r i s k n e v e r c o n c l u d e s w i t h a z e r o s u m . Y o u r j o b o n b e h a l f o f y o u r M u n i c i p a l i t y i s t o a s s e s s t h e l e v e l o f r i s k b a s e d o n t h e i n f o r m a t i o n p r o v i d e d , i n c l u d i n g t o n i g h t ' s n e w i n f o r m a t i o n . T h e r e p o r t t h e n s p e a k s t o t h e l e v e l o f r i s k b a s e d o n f i n a n c i a l r i s k p o s e d b y v a r i o u s p o t e n t i a l l e v e l s o f a d d i t i o n a l m u n i c i p a l d e b t - f r o m $ 3 M t o $ 6 M . T h e r e p o r t t h e n p r e s u m e s v a r i o u s s c e n a r i o s t o p r o p o s e n o t i o n a l l e v e l s o f a d d i t i o n a l t a x b u r d e n o n y o u r r a t e p a y e r s . T h i s i s o n e w a y t o l o o k a t a n d m e a s u r e t h e r i s k t o y o u g o i n g f o r w a r d w i t h P r o j e c t O J I B W A - a n d i t m a k e s s e n s e t h a t t h a t i s t h e w a y a M u n i c i p a l F i n a n c i a l e x p e r t w o u l d l o o k a t i t . U n f o r t u n a t e l y , i t s c a r e s y o u r r a t e p a y e r a n d t h e r e f o r e c a u s e s y o u g r e a t d i f f i c u l t y i n e x p l a i n i n g w h y y o u w o u l d t a k e s u c h a r i s k o n t h e i r b e h a l f . I b e l i e v e y o u m a y b e g e t t i n g t h e w r o n g i m p r e s s i o n t h e w a y t h e a c t u a r i a l r i s k i s b e i n g r e p r e s e n t e d . T h e M u s e u m i s n o t e x p e c t i n g t h e M u n i c i p a l i t y t o b o r r o w a n y m o n e y t o b a c k u p t h e P r o j e c t . T h e b o r r o w e r w i l l b e t h e M u s e u m . B e c a u s e t h i s i s n o t a " c o n v e n t i o n a l m o r t g a g e f o r a b u i l d i n g " t h e M u s e u m w o u l d h a v e t o h a v e $ 6 M i n e q u i t y . I t d o e s n o t . L e t ' s b e c l e a r - B a y h a m i s n o t b o r r o w i n g t h e m o n e y , n o r a r e t h e y l e n d i n g t h e m o n e y - w h a t t h e M u s e u m i s r e q u e s t i n g i s t h a t B a y h a m a g r e e t o b e t h e g u a r a n t o r o f t h e M u s e u m ' s l i n e o f c r e d i t f o r u p t o 6 m i l l i o n d o l l a r s . T h e r e f o r e t h e " i n s t r u m e n t " w e a r e l o o k i n g f o r i s a g u a r a n t e e o f o u r l i n e o f c r e d i t . T h i s i s t h e s a m e a s m e c o - s i g n i n g f o r m y c h i l d r e n ' s m o r t g a g e o n t h e i r f i r s t h o u s e , a n d I d o t h a t b e c a u s e I k n o w t h e m a n d t r u s t t h e m . W i t h t h e p r o p o s e d " l i n e o f c r e d i t " i n t e r e s t i s o n l y p a i d o n t h e o u t s t a n d i n g b a l a n c e . W e a r e g o i n g t o b e a c t i v e l y f u n d r a i s i n g - v e r y d i f f i c u l t t o d o n o w u n t i l w e h a v e a c o m m i t m e n t o f t h e s u b m a r i n e f r o m D N D . f W e a r e p r o p o s i n g y o u e n s u r e t h e l e g a l d o c u m e n t a t i o n f o r t h e g u a r a n t e e p r o t e c t s y o u r r a t e p a y e r s t o t h e g r e a t e s t e x t e n t p o s s i b l e . Y o u w i l l w a n t t h e n e c e s s a r y p r o v i s i o n s f o r p r o p e r f i n a n c i a l m o n i t o r i n g o f e x p e n s e s a n d f u n d r a i s i n g . Y o u w i l l a l s o w a n t p r o v i s i o n s t h a t b a s i c a l l y s a y t h e E M M w o u l d h a v e t o l i q u i d a t e a l l i t s a s s e t s b e f o r e a s i n g l e d o l l a r g e t s c o m m i t t e d f r o m t h e m u n i c i p a l i t y . T o d a y t h e M u s e u m h a s n o d e b t / m o r t g a g e o r o t h e r w i s e ( t h e M u s e u m s i t e i n S t . T h o m a s i s c u r r e n t l y v a l u e d a t $ 1 . 3 m i l l i o n f o r i n s u r a n c e p u r p o s e s ) . T h e M u s e u m a s s e t s a r e " p r i c e l e s s " , b u t t h e c o l l e c t i o n a r e c o n s i d e r e d t o b e T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , 3 0 T a l b o t S t r e e t , S t . T h o m a s , O n t a r i o C A N A D A N 5 P 1 A 3 A R e g i s t e r e d C h a r i t y T e l e p h o n e : 5 1 9 - 6 3 3 - 7 6 4 1 E m a i l : c u r a t o r @ ) e l g i n m i l i t a r y m u s e u m . c a W e b s i t e : w w w . p r o j e c t o j i b w a . c a C o m m e n t s b y D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l ( r e t i r e d ) , P r o j e c t C o - o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a . P a g e 8 1 o f 8 3 " d o n a t i o n s i n t r u s t " a n d c a n n o t b e u s e d a s c o l l a t e r a l , m u c h a s O j i b w a w i l l b e c o m e a d o n a t i o n t o t h e c o m m u n i t y / h e l d i n t r u s t b y t h e M u s e u m . R i s k M a n a g e m e n t i s a n a r t a n d a s c i e n c e . I t s h o u l d l o o k a t a l l a s p e c t s o f t h e P r o j e c t . I w o u l d s u b m i t t o y o u t h a t y o u h a v e n o t l o o k e d a d e q u a t e l y a t t h e r i s k o f l o s i n g P r o j e c t O J I B W A . R i g h t n o w t h e r e i s n o p l a n B . D N D h a s p u s h e d u s i n t o a c o r n e r w e d i d n o t w a n t t o g e t i n t o . T h e B e l l c h a m b e r R e p o r t h a s s h o w n t h a t y o u h a v e t h e a u t h o r i t y a s a m u n i c i p a l i t y t o g u a r a n t e e a l i n e o f c r e d i t t o t h e E M M . F u r t h e r m o r e , I w o u l d l i k e t o h i g h l i g h t o n c e a g a i n t h e c o m m i t m e n t f o r o v e r o n e m i l l i o n d o l l a r s w o r t h o f d r e d g i n g w h i c h o b t a i n e d P r o j e c t O J I B W A f o r B a y h a m . T h e w a y t h i s p r o p o s a l i s s t r u c t u r e d y o u r r a t e p a y e r s w i l l n o t p a y t h i s m i l l i o n d o l l a r c o m m i t m e n t a n d s t i l l o b t a i n a t i o f t h e e c o n o m i c b e n e f i t s r e p r e s e n t e d t h e r e i n . T h e r e i s o n l y o n e w a y t o m a k e t h i s a s u c c e s s a n d w e n e e d t o w o r k t o g e t h e r t o m a k e i t h a p p e n . Q U E S T I O N S I s t h e D N D d e a d l i n e r i d i c u l o u s ? W h y i s t h e r e t r o u b l e f i n d i n g f i n a n c i a l b a c k e r s ? W h a t f u n d s h a v e b e e n r a i s e d t o d a t e ? W h y h a s n ' t a p r o f e s s i o n a l f u n d r a i s e r b e e n b r o u g h t o n b o a r d ? W h o h a s b e e n a p p r o a c h e d a b o u t c o n t r i b u t i n g ? W h o h a s b e e n a p p r o a c h e d a b o u t g u a r a n t e e i n g a l o a n ? H a s t h e r e b e e n a n a c t u a r i a l s t u d y o f t h e b u s i n e s s p l a n ? T h e E l g i n M i l i t a r y M u s e u m , 3 0 T a l b o t S t r e e t , S t . T h o m a s , O n t a r i o C A N A D A N 5 P 1 A 3 A R e g i s t e r e d C h a r i t y T e l e p h o n e : 5 1 9 - 6 3 3 - 7 6 4 1 E m a i l : c u r a t o r @ e l g i n m i l i t s r y m u s e u m . c a W e b s i t e : w w w . p r o j e c t o j i b w a . c a C o m m e n t s b y D a n M c N e i l , R e a r A d m i r a l ( r e t i r e d ) , P r o j e c t C o - o r d i n a t o r , P r o j e c t O j i b w a . P a g e 8 2 o f 8 3 T H E C O R P O R A T I O N O F T H E M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M B Y - L A W N O . 2 0 1 2 - 0 2 5 A B Y - L A W T O C O N F I R M A L L A C T I O N S O F T H E C O U N C I L O F T H E C O R P O R A T I O N O F T H E M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M F O R T H E S P E C I A L M E E T I N G H E L D M A R C H 6 , 2 0 1 2 W H E R E A S u n d e r S e c t i o n 5 ( 1 ) o f t h e M u n i c i p a l A c t , 2 0 0 1 S . O . 2 0 0 1 , C h a p t e r 2 5 , t h e p o w e r s o f a m u n i c i p a l c o r p o r a t i o n a r e t o b e e x e r c i s e d b y t h e C o u n c i l o f t h e m u n i c i p a l i t y ; A N D W H E R E A S u n d e r S e c t i o n 5 ( 3 ) o f t h e M u n i c i p a l A c t , 2 0 0 1 , t h e p o w e r s o f C o u n c i l a r e t o b e e x e r c i s e d b y b y - l a w ; A N D W H E R E A S t h e C o u n c i l o f t h e C o r p o r a t i o n o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m d e e m s i t a d v i s a b l e t h a t t h e p r o c e e d i n g s o f t h e m e e t i n g b e c o n f i r m e d a n d a d o p t e d b y b y - l a w . T H E R E F O R E T H E C O U N C I L O F T H E C O R P O R A T I O N O F T H E M U N I C I P A L I T Y O F B A Y H A M E N A C T S A S F O L L O W S : 1 . T H A T t h e a c t i o n s o f t h e C o u n c i l o f t h e C o r p o r a t i o n o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m i n r e s p e c t o f e a c h r e c o m m e n d a t i o n a n d e a c h m o t i o n a n d r e s o l u t i o n p a s s e d a n d o t h e r a c t i o n b y t h e C o u n c i l a t t h e s p e c i a l m e e t i n g h e l d M a r c h 6 , 2 0 1 2 i s h e r e b y a d o p t e d a n d c o n f i r m e d a s i f a l l p r o c e e d i n g s w e r e e x p r e s s l y e m b o d i e d i n t h i s b y - l a w . 2 . T H A T t h e M a y o r a n d C l e r k o f t h e C o r p o r a t i o n o f t h e M u n i c i p a l i t y o f B a y h a m a r e h e r e b y a u t h o r i z e d a n d d i r e c t e d t o d o a l l t h i n g s n e c e s s a r y t o g i v e e f f e c t t o t h e a c t i o n o f t h e C o u n c i l i n c l u d i n g e x e c u t i n g a l l d o c u m e n t s a n d a f f i x i n g t h e C o r p o r a t e S e a l . t h R E A D A F I R S T , S E C O N D A N D T H I R D T I M E a n d f i n a l l y p a s s e d t h i s 6 t n d a y o f M a r c h 2 0 1 2 . M A Y O R C L E R K B y - l a w 2 0 1 2 - 0 2 5 A B y - l a w t o c o n f i r m a l l a c t i o n s o f C o u n c i l . P a g e 8 3 o f 8 3